重慶——

　　存量新購房都征

　　稅率0.5%、1%、1.2%

　　重慶市政府27日召開新聞發(fā)布會宣布，重慶作為個人住房房產稅改革試點，從1月28日開始向個人房產征收房產稅。

　　征收對象

　　個人擁有的獨棟商品住宅及新購高端住房

　　重慶市房產稅改革試點分步實施，頭批納入征收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅;個人新購的高端住房，高端住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房;在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的套(含套)以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高端住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。房產稅收入全部用于公共租賃房的建設和維護。

　　計稅依據

　　應稅住房市場交易價格

　　27日，重慶市還發(fā)布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》。該辦法明確：“應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據。獨棟商品住宅和高端住房一經納入應稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現產權變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。”

　　適用稅率

　　高于上兩年均價4倍(含4倍)稅率為1.2%

　　據介紹，重慶市個人住房房產稅稅率征收標準為：獨棟商品住宅和高端住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購套(含套)以上的普通住房，稅率為0.5%。“上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價”按照政府職能部門發(fā)布的年度均價計算確定。

　　稅收減免緩

　　新購獨棟商品住宅、高端住房免稅面積100平方米

　　上述辦法明確了如何計算免稅面積：

　　扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

　　納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購的獨棟商品住宅、高端住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

　　在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

　　上述辦法還規(guī)定了幾種稅收減免與緩繳稅款的情況，如：

　　(一)對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產稅。

　　(二)在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。

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　　房產稅額這樣算

　　應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

　　(上海:交易單價要乘以70%)

　　房產稅按年計征

　　房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。

　　(上海:新購住房的購房人在辦理房地產登記前，應主動提供家庭成員、住房相關信息。若新購住房應繳納房產稅，地方稅務機關會書面告知購房人。

　　重慶:納稅人應按規(guī)定如實申報納稅并提供相關信息。)

　　上海——

　　基本規(guī)定

　　上海家庭人均免稅60平米

　　《辦法》明確了征收對象：一是上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);二是非上海居民家庭在上海新購的住房(以下統稱“應稅住房”)。

　　新購住房指今天起購購的住房，購房時間以購房合同網上備案的日期為準。

　　在此次試點中，對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(住房建筑面積，下同)扣除，即，對上海家庭超過人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。而且，《辦法》明確規(guī)定，只有居民家庭新購且屬于套及以上住房，才和存量房合并計算為家庭全部住房面積。如果合并計算后，人均不超過60平方米(含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產稅。

　　本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積。

　　稅率為0.6%或0.4%

　　《辦法》規(guī)定，納稅人為應稅住房產權所有人。產權所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算稅額。

　　根據《辦法》，上海開展對部分個人住房征收房產稅試點實行差別化的稅率，即：適用稅率暫定0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。“上年度新建商品住房平均銷售價格”由統計部門每年公布。

　　初期按交易價70%計稅

　　《辦法》規(guī)定，試點過程中計稅依據為，參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　綜上所述，上海市應稅住房應納房產稅稅額的計算為：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率。

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　　優(yōu)惠政策

　　成年子女結婚購頭套房免稅

　　《辦法》還規(guī)定了幾種退還、免征房產稅的情況。比如，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有先進住房的，其新購住房已按規(guī)定計算征收的房產稅，可予退還;上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而頭次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭先進住房的，暫免征收房產稅。

　　《辦法》對在上海市工作生活的非上海市居民的基本居住需求，也給予一定優(yōu)惠。比如，符合國家和上海有關規(guī)定引進的高層次人才、產業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭先進住房的，暫免征收房產稅。

　　此外，持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭先進住房的，暫免征收房產稅;持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計算征收房產稅，待持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。

　　計算器

　　原有住房未超標

　　以一個三口之家的上海居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。

　　如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過免稅標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積即80平方米須按規(guī)定繳納房產稅。

　　假如住房單價為每平方米2.5萬元，以0.6%的稅率計算，即：應納房產稅稅額=超出標準部分(80平方米)×新購住房單價(2.5萬元)×70%×稅率(0.6%)=8400(元)，即需要繳稅8400元。

　　原有住房已超標

　　仍以一個三口之家的上海居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過免稅標準，則新購住房的全部面積(即110平方米)，須按規(guī)定繳納房產稅。即：應納房產稅稅額=新購住房面積(110平方米)×新購住房單價×70%×稅率。

　　釋疑

　　新政考慮居民基本居住需求

　　昨天，上海市財政局、市地稅局、市房管局有關負責人就房產稅試點回答了記者提問。

　　如何體現差別化稅收政策

　　上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點，對居民家庭的基本居住需求給予了充分考慮，體現了差別化的稅收政策。

　　一是在征收對象上，上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點，在將上海市居民家庭新購且屬于該家庭套及以上的住房作為應稅住房的同時，給予當地居民家庭一定的人均免稅住房面積扣除。

　　二是在稅收優(yōu)惠上，上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點充分考慮了居民家庭的基本居住需求，給予了一定的稅收優(yōu)惠。

　　三是在稅率設定上，按照應稅住房每平方米市場交易價格的不同情況，房產稅稅率實行0.6%或0.4%的差別化比例稅率。

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