“地王”再躁動(dòng) 誰(shuí)是樓市泡沫幕后推手

2009年和今年年初，“地王”頻出，不斷“創(chuàng)造”拿地總價(jià)和樓面價(jià)格的較高紀(jì)錄。4月17日新“國(guó)十條”的出臺(tái)，標(biāo)志著新一輪樓市調(diào)控的開始，終止了以央企為代表的、一幕幕“財(cái)大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，也在“9·29”樓市二次調(diào)控中戛然而止——“銀十”神話并未上演。然而，樓市暫時(shí)的冷清并不代表房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，而更為“尷尬”的是，11月下旬開發(fā)商們已經(jīng)按捺不住拿地?zé)崆椤＞驮?1月25日，證監(jiān)會(huì)副主席莊心一對(duì)外接受采訪時(shí)表示，房企重組已暫停，但當(dāng)外界紛紛猜測(cè)開發(fā)商資金鏈緊繃程度時(shí)，開發(fā)商卻出手拿地——一日三地同時(shí)誕生新“地王”！

11月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興，在公開場(chǎng)合提及房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng)將會(huì)引起四大問題：房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，若泡沫破裂易導(dǎo)致居民出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”，影響社會(huì)穩(wěn)定；另一方面會(huì)引致投資投機(jī)性需求旺盛，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”；而房?jī)r(jià)過高，超出居民平均收入水平易引起社會(huì)公平和穩(wěn)定，另一方面則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高的城市或地區(qū)被“邊緣化”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春，他認(rèn)為供需失衡不過是目前房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng)的直接原因，而表象的背后，是更為深層次的制度問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)如同一個(gè)患有“綜合癥”的病人，表面癥狀之下，糾結(jié)著多種問題，短期調(diào)控政策只能是“治標(biāo)不治本”，政策的可持續(xù)性和執(zhí)行的有效性，以及較終改革現(xiàn)有的制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。

高房?jī)r(jià)與“剛需”無(wú)關(guān)

中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，必然會(huì)使越來(lái)越多的“進(jìn)城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現(xiàn)行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場(chǎng)處于供需失衡狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)商打著“剛需”的口號(hào)，一邊謹(jǐn)慎地繼續(xù)拿地，一邊以此作為應(yīng)對(duì)政府宏觀調(diào)控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預(yù)期已經(jīng)形成，出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌時(shí)停手觀望，卻在房?jī)r(jià)上漲時(shí)追漲購(gòu)購(gòu)的“怪”現(xiàn)象。而現(xiàn)行政策調(diào)控能否引導(dǎo)公眾回到理性預(yù)期狀態(tài)，難度似乎極大。

12月1日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了曾拋出房?jī)r(jià)下跌20%論的專家之一，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春。針對(duì)所謂的“剛需”，劉元春認(rèn)為這本身就是一個(gè)錯(cuò)誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對(duì)價(jià)格進(jìn)行權(quán)衡而后，做出自身效用化的滿足后的選擇。劉元春認(rèn)為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費(fèi)者的自住型需求。在他看來(lái)，商品房的特殊性在于，它可以作為一個(gè)耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購(gòu)購(gòu)一說(shuō)，“剛需是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認(rèn)為，所謂“剛需”支持房?jī)r(jià)理論的提出，“對(duì)解決問題是沒有好處的?！?p>那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房?jī)r(jià)說(shuō)，翻譯過來(lái)就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房?jī)r(jià)居高不下，自己抬高自己購(gòu)購(gòu)商品的價(jià)格的說(shuō)法，豈不怪哉？

誰(shuí)是樓市泡沫幕后推手

真正推高房?jī)r(jià)的，在劉元春看來(lái)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡的現(xiàn)狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴(yán)重”，供求失衡引致房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)這一預(yù)期形成后，交替作用下房?jī)r(jià)投資投機(jī)行為出現(xiàn)。劉元春還拋出一個(gè)疑問，在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，供需失衡引起套利行為出現(xiàn)本是一種正?，F(xiàn)象，某種程度上有助于改變市場(chǎng)供需失衡的狀態(tài)。但是，目前投資投機(jī)行為已經(jīng)有引致房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫化”的風(fēng)險(xiǎn)，原因又何在？

在他看來(lái)，一是由于我國(guó)土地市場(chǎng)上存在著商品房土地供給與工業(yè)用地、商業(yè)用地存在政策上的不一致。而現(xiàn)如今流動(dòng)性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報(bào)不足為奇。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率至少在40%左右。而萬(wàn)科的王石曾認(rèn)為，過高的利潤(rùn)空間往往意味著風(fēng)險(xiǎn)。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們?nèi)ッ半U(xiǎn)，包括萬(wàn)科在內(nèi)。

即使在市場(chǎng)普遍認(rèn)為政府此輪調(diào)控是“超預(yù)期”的，而樓市“新政”也力求對(duì)開發(fā)商資金流進(jìn)行圍追堵截，但是總會(huì)有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預(yù)售款被監(jiān)管？不怕，還有房地產(chǎn)信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓，或以債權(quán)收購(gòu)方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國(guó)際信托發(fā)行一只規(guī)模高達(dá)17.46億的集合信托產(chǎn)品。而有業(yè)內(nèi)人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態(tài)，其經(jīng)營(yíng)情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產(chǎn)市場(chǎng)游走，想趁機(jī)分一杯羹。

“地王”再度涌現(xiàn)之專家看法

在人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春看來(lái)，“地王”再度回歸，是一種正常的現(xiàn)象。他認(rèn)為這一方面說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)商的資金還談不上緊張，而流動(dòng)性過剩的大環(huán)境下，資金涌入土地市場(chǎng)不過是資本逐利的正常表現(xiàn)而已。至于所謂“逆勢(shì)躁動(dòng)”一說(shuō)，劉元春認(rèn)為此次樓市調(diào)控，仍舊未觸及到更深層次的制度問題，地方政府作為土地市場(chǎng)的利益相關(guān)方，出現(xiàn)調(diào)控政策執(zhí)行不力、陽(yáng)奉陰違的情況亦屬平常。

華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)，在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)則指出，地王的再度出現(xiàn)有兩個(gè)信號(hào)意義：其一是從開發(fā)商的角度看，地王本身即代表著他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，這是一種市場(chǎng)行為，預(yù)示著資金流狀況較好的開發(fā)商對(duì)后市仍積極看好，布局未來(lái)；其二是從政府調(diào)控的角度看，歷次調(diào)控之所以難以有效抑制房?jī)r(jià)，根本原因即在于地價(jià)難以下跌，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴仍難以弱化。這在部分程度上也反映出，當(dāng)前地方政府“以土地經(jīng)營(yíng)城市”的理念未能改變之前，房地產(chǎn)調(diào)控也只能是階段性的，調(diào)控的壓力也將持續(xù)存在。

各地“地王”逆勢(shì)躁動(dòng)，表明部分房企的確“不差錢”；同時(shí)，似乎也昭示著調(diào)控之路愈發(fā)漫長(zhǎng)修遠(yuǎn)。

樓市調(diào)控徘徊在“疏”“堵”之間

《史記·夏本紀(jì)》篇記載，帝堯之時(shí)，洪水滔天，百姓不勝其苦，群臣推舉鯀對(duì)洪水進(jìn)行治理。據(jù)傳，鯀以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州動(dòng)亂。而其子禹受命治水后，順應(yīng)規(guī)律，以一個(gè)“疏”字訣，歷經(jīng)十三年的時(shí)間治水成功，開山拓地之余也對(duì)各地情形進(jìn)行了解，能夠因地制宜而終平定天下。

“疏”與“堵”，因手段不同而致結(jié)果相悖的程度，一至如斯。而在記者看來(lái)，“限購(gòu)令”以及阻止過剩的流動(dòng)性進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)起到的是“堵”的效果——

住建部副部長(zhǎng)仇保興言簡(jiǎn)意賅的概括了“調(diào)控難”的6大原因：一是城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的對(duì)住宅的旺盛需求；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的制度缺失；五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；六是中國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。

上述問題糾結(jié)在一起，“限購(gòu)令”并不能長(zhǎng)期阻擋中國(guó)人民購(gòu)房的熱情，更何況各地“限購(gòu)令”已快到期？而流動(dòng)性過剩只能引導(dǎo)而不能有效阻止其流向何處。諸多專家提出要為過剩的流動(dòng)性尋找一個(gè)“池子”，只是尚無(wú)結(jié)論。似乎可以這樣認(rèn)為，對(duì)流動(dòng)性過剩采用“疏導(dǎo)”的辦法，可謂長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，只是實(shí)施要相對(duì)困難，短期內(nèi)尚無(wú)良策。

而劉元春在接受記者采訪時(shí)指出，調(diào)控政策應(yīng)以打擊投資投機(jī)性需求為主體，恢復(fù)房地產(chǎn)的制度型功能為目標(biāo)。但是，如果政府不能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的話，“短期的行政政策很可能較終以失敗而告終?！彼M(jìn)一步地表示，短期內(nèi)，依靠調(diào)控手段將房?jī)r(jià)“平移”下來(lái)，政府需進(jìn)一步的進(jìn)行供給放量，為未來(lái)進(jìn)一步的制度調(diào)整留下空間，應(yīng)該說(shuō)，“在一種策略上來(lái)講，是必要的。”問題的關(guān)鍵在于，政府能否大規(guī)模的供地以及政府能否進(jìn)行深入的制度改革。

“而顯然的”，他指出，“制度問題并非一朝一夕，而且必須在供需相對(duì)平衡的情況下實(shí)施才會(huì)有效?！?　　多部委聯(lián)手出擊調(diào)控樓市 地產(chǎn)商為何應(yīng)對(duì)有術(shù) 　　“4·17”新“國(guó)十條”出臺(tái)之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未有如今的反應(yīng)。顯然的，市場(chǎng)與公眾都低估了政府對(duì)此輪房?jī)r(jià)快速上漲的決心。

住建部副部長(zhǎng)仇保興，在中國(guó)城市科研會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)曾表示，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。

只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調(diào)控效果仍舊差強(qiáng)人意。房市量升價(jià)不跌，而各地地王已開始按捺不住拿地?zé)崆椋霸陝?dòng)”不止。

自住型需求亦“受傷”

對(duì)住宅需求方的調(diào)控較具有“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”色彩的莫過于“限購(gòu)令”了：房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。而上海、深圳和北京率先頒發(fā)限購(gòu)具體細(xì)則。不過，這一規(guī)則有效性似乎不大，11月下旬，全國(guó)樓市再現(xiàn)止跌回升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與“限購(gòu)令”到期不無(wú)相關(guān)。

而對(duì)需求方造成更為長(zhǎng)期影響的，是頭付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調(diào)。長(zhǎng)江證券研究報(bào)告指出，現(xiàn)行信貸政策不僅對(duì)投資投機(jī)性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，頭付上調(diào)對(duì)自住型需求的影響更大，而利率上調(diào)則對(duì)二套房影響較大——“自住型需求對(duì)頭付的敏感程度要超過對(duì)利率的敏感程度，而二套房對(duì)于利率優(yōu)惠則更為敏感”。

長(zhǎng)江證券頭席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在報(bào)告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時(shí)，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當(dāng)貸款利率由8.5 折變?yōu)?.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期

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