全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 葉檀:2011房地產(chǎn)企業(yè)開始洗牌

葉檀:2011房地產(chǎn)企業(yè)開始洗牌

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 516 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
溫水煮青蛙的匯率上升,以及國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,和越來越緊的融資,將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大洗牌。

2010年,匯率、出口、房地產(chǎn)剛開始調(diào)整,承接2009年4萬億投資政策的余威,2010年出口與投資仍然處于歷史高位,但從2011年開始,我們將直面經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期的陣痛。轉(zhuǎn)型的過程總是痛苦的過程,可以預(yù)期,未來數(shù)年中國面臨經(jīng)濟(jì)增速下降、CPI上升、匯率上升、數(shù)億農(nóng)民進(jìn)城、收入分配體制改革等壓力。

一直被視為暴利代表的房地產(chǎn)行業(yè)日子越來越不好過。

據(jù)鐘偉先生的研究,截至2010年6月,房地產(chǎn)行業(yè)整體大約有2萬億元流動性的富余,考慮到目前是24億~25億的開工面積和大約11.5億平方米的土地儲備,如果銷售不佳,資金鏈大約能支持6個月左右。

從2010年4月份以來,房企資金來源持續(xù)下滑,從銀行到證券市場,房地產(chǎn)企業(yè)融資越收越緊,自籌資金所占的比例越來越高。按照2009年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),房企資金來源中自籌資金所占比例為30%左右,大部分資金還是依靠債券、股票及貸款等融資渠道,其中來自銀行的直接與間接融資占比高達(dá)60%。

10月初中國指數(shù)研究院研究組選取135家上市公司企業(yè)作為樣本,對其財務(wù)風(fēng)險和資金狀況進(jìn)行研究,結(jié)果顯示,目前房企的資本結(jié)構(gòu)處于合理范圍且債務(wù)結(jié)構(gòu)上漸趨中長期貸款,降低了企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險,但房企的資產(chǎn)負(fù)債率和凈借貸比率均處于2007年以來的高點,資金壓力與長期貸款同步增加。這是在市場平穩(wěn)狀態(tài)下較為保守的估計。

開發(fā)商資金鏈日趨緊張,導(dǎo)致銀行業(yè)風(fēng)險增大?!吨袊y行家調(diào)查報告(2010年)》的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,有88%的銀行家認(rèn)為,2010年房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險較主要在于信貸政策收緊給房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈帶來的壓力,一旦房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險鏈條斷裂,對上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款都會產(chǎn)生影響。接受調(diào)查的銀行家中,部分銀行家認(rèn)為不良貸款額的集中上升將出現(xiàn)在未來三五年。銀行家的壓力主要來自于貸款中房地產(chǎn)貸款及相關(guān)貸款風(fēng)險。現(xiàn)在銀行家考慮的已不是維持房地產(chǎn)行業(yè)的狂熱行情,而是如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。

一些資金鏈短缺的房產(chǎn)商被架在火上烤。民間資金、海外融資與信托比例上升,付出的代價是開發(fā)商的融資成本節(jié)節(jié)上升,甚至高達(dá)20%以上。據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù),1~9月份,投資于房地產(chǎn)行業(yè)的集合類信托產(chǎn)品共計373個,涉及資金總額1243億元左右,投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合類信托產(chǎn)品占全部集合類信托產(chǎn)品的50%左右。9月份信托產(chǎn)品數(shù)量少了一些,發(fā)行45個信托產(chǎn)品,涉及金額大約為126億元。在預(yù)期不利的情況下房地產(chǎn)商吸引資金,融資成本有可能繼續(xù)上升,如果融資成本高達(dá)25%,那么房地產(chǎn)行業(yè)收益就會與其他行業(yè)為伍。

如果房地產(chǎn)銷量下降、價格保持不變甚至略有下降,經(jīng)通脹調(diào)整后的房地產(chǎn)收益將下滑。假設(shè)房地產(chǎn)銷量持續(xù)10月初的勢頭大幅下降,一旦政府硬性規(guī)定,預(yù)收款由銀行專項賬戶管理,包括保利等負(fù)債率高的開發(fā)商就是當(dāng)頭一棒,這就意味著開發(fā)商的金融杠桿繼收緊信貸與再融資后,再次遭到毀滅性打擊。指望政府放松房地產(chǎn)政策,重回2008~2009年的調(diào)整周期,讓房地產(chǎn)大悲大喜是不現(xiàn)實的。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中的重要一環(huán),調(diào)控沒有松動的跡象,匯率升值與房地產(chǎn)泡沫是政府竭力想避免的日本式轉(zhuǎn)型噩夢。

現(xiàn)實是,房產(chǎn)稅已經(jīng)處于部委會簽階段,說明出臺的時間不會太遠(yuǎn),明年推出房產(chǎn)稅是大概率事件。為了堅決抑制8、9月出現(xiàn)的房價與房地產(chǎn)投資反彈,政府不惜背負(fù)罵名出臺限購令,讓公眾了解了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心。不出意外,南京等地會出現(xiàn)退房潮與房產(chǎn)過戶糾紛。支撐高房價的投資者撤出市場,靠剛性需求支撐的市場價格必然回歸到消費屬性,房價將出現(xiàn)小幅下降。

證券市場上房地產(chǎn)上市公司股價低迷,房地產(chǎn)在信托市場、在境外市場高達(dá)20%的融資成本,越來越近的房產(chǎn)稅,房地產(chǎn)行業(yè)去金融杠桿盛行,為房地產(chǎn)開發(fā)商敲響重新排隊的鐘聲。那些負(fù)債率高達(dá)百分百的開發(fā)商,將“無處覓芳蹤”。

中國還會有資產(chǎn)泡沫,但繁花盛景已經(jīng)與房地產(chǎn)無關(guān)。

(作者:葉檀)

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號