基于復雜多變的國際環(huán)境，后金融危機時代，我國將長期面臨經(jīng)濟增長的不確定性和波動加劇的局面，將長期面臨在釋放流動性保持經(jīng)濟增長和抑制通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫中尋找政策的平衡點的“兩難”。既要保持流動性相對寬松以保增長，又要堅決消化流動性過剩已經(jīng)造成的資產(chǎn)價格泡沫，防范可能引發(fā)的通貨膨脹，同時完成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

因此，當前而言，房市和資本市場的風險是政策的不確定性所引發(fā)的系統(tǒng)性風險，或者說是政策的多變性、不可持續(xù)性所帶來的預期混亂，并導致市場的大起大落，必須堅定房地產(chǎn)調(diào)控的信心和決心，同時疏堵并舉，積極進行金融創(chuàng)新。嚴厲的房地產(chǎn)信貸政策是控制信貸推高房價泡沫的必然要求，是化解國際金融市場壓力的有效手段，實際上可以緩解加息的壓力，并為人民幣升值預期引發(fā)大量外資流入搭建一道防火墻。而積極拓展投資渠道，大力發(fā)展多層次的資本市場，引導信貸資金和社會熱錢流向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)，則是擴大內(nèi)需和經(jīng)濟發(fā)展方式調(diào)整的必然要求。

中長期而言，后金融危機時代房地產(chǎn)調(diào)控政策要向縱深發(fā)展，其方式和也將面臨四個轉(zhuǎn)變：

一是在堅持依靠金融、財稅政策調(diào)控住房消費的同時，更應(yīng)研究運用金融手段加大住房供給并降低供給成本，盡快研究構(gòu)建長期穩(wěn)定的房價形成機制的金融支撐政策體系。比如：進一步研究公積金促進保障房建設(shè)的有關(guān)政策，再如借鑒德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制。

二是政府對市場的監(jiān)管要從目前主要調(diào)控和打壓消費者，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕{(diào)控和規(guī)范機構(gòu)行為。包括規(guī)范政府在土地出讓方面的行為，落實政府建設(shè)保障性住房的責任，規(guī)范銀行、開發(fā)商和中介機構(gòu)的行為，實行強制性房地產(chǎn)信息披露制度，消除壟斷，建立公正、公平、公開的交易秩序。后金融危機時代的頭要任務(wù)是擴大內(nèi)需，尊重消費者，依法保護各類消費者的合法權(quán)益，有效激發(fā)消費者的潛在需求，促進剛性需求向?qū)嶋H購購行為的轉(zhuǎn)化。

三是要從征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等提高成本的思路，轉(zhuǎn)化為通過結(jié)構(gòu)性的減稅提高中低收入家庭的購房能力。既然開征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等遇到各方面利益博弈的現(xiàn)實掣肘，又陷入程序是否合法，面積和套數(shù)標準、稅率和稅基難以科學確定，操作中公正公平難以保證等問題，何不將政府職責的著眼點放到保障房的建設(shè)上來，真正為急需解決住房困難的中低收入家庭做點實事，比如大幅度擴大保障房的覆蓋范圍，對保障房準入家庭實行針對性減稅，比如：減免契稅和交易費，實行租房成本、購房抵押貸款利息所得稅前抵扣等。

四是必須認真研究改革現(xiàn)行的土地使用制度，實現(xiàn)公平統(tǒng)一的土地收益分配機制。從目前來看，越來越多的經(jīng)濟發(fā)展和社會問題同土地有關(guān)，農(nóng)村問題的核心是土地，城市居民的生存空間(住房)的核心也是土地問題，土地已成為眾多問題中的“綱”。

比如，在推進城鎮(zhèn)化建設(shè)中要堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的原則，探索建立三個機制：城鄉(xiāng)銜接的土地規(guī)劃利用機制、城鄉(xiāng)共享的土地收益分配機制、城鄉(xiāng)一體的公共服務(wù)保障機制，只有這樣才能使城鎮(zhèn)化進程不會被“高房價”和“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”所綁架。再如，多年來政府采取了房改分房、貨幣補貼、廉租房實物配給、定向安置、經(jīng)濟濟適用房、限價房、公租房等多種保障形式，造成不同區(qū)域、不同時期、不同品種之間居民在享受國家政策的實惠和標準上不統(tǒng)一，一個可行的方案是改進現(xiàn)行的保障性住房定價機制，只要是政策性住房統(tǒng)一由政府出地，即政府統(tǒng)一承擔土地成本，企業(yè)和個人出建設(shè)成本。明確每個家庭可以享受一套政策性用房，而對除此之外的商品房實行限購和稅收調(diào)節(jié)，在此基礎(chǔ)上逐步完善公平普惠的基本住房保障制度體系。

此外，產(chǎn)業(yè)用地采用“招拍掛”出讓的方式直接導致了科技企業(yè)用地成本過高，降低了企業(yè)的競爭能力和持續(xù)發(fā)展的動力。建議有關(guān)部門認真研究制定扶持科技企業(yè)發(fā)展的用地政策。比如根據(jù)科技企業(yè)的生命周期，對于不同的企業(yè)和在企業(yè)的不同發(fā)展階段，探討多種土地使用方式，而只有科技企業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的崛起，并在新一輪經(jīng)濟全球化進程中占領(lǐng)主導地位，才能帶領(lǐng)中國經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展。

(作者：黃石松)