2012年8月2日，中國指數(shù)研究院在京舉辦房地產(chǎn)金融報告發(fā)布儀式，一時間，更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會否出臺成為熱門話題，調(diào)控會否造成房地產(chǎn)行業(yè)的又一輪洗牌？房產(chǎn)企業(yè)該如何危中擇機(jī)？ 　　2012年8月2日，中國指數(shù)研究院在京舉辦“未來五年中國房地產(chǎn)住宅市場趨勢研究”房地產(chǎn)金融報告發(fā)布儀式，對未來五年房地產(chǎn)住宅市場趨勢作出預(yù)測，與會嘉賓還就未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提出建議。

　　此前房地產(chǎn)“限貸”、“限購”、“限價”等政策意圖扼住資金及房價上漲要害，建設(shè)保障性住房也意在“降溫”房地產(chǎn)市場需求，但剛發(fā)布的百城住宅均價卻連續(xù)兩個月環(huán)比上漲，而此時國務(wù)院派出的8個督查組正在16個?。ㄊ校┚o急調(diào)研限購、差別化住房信貸等政策的執(zhí)行情況。一時間，更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會否出臺成為熱門話題，調(diào)控會否造成房地產(chǎn)行業(yè)的又一輪洗牌？房產(chǎn)企業(yè)該如何危中擇機(jī)？

　　未來五年住宅市場步入平穩(wěn)增長軌道

　　剛需將主導(dǎo)房地產(chǎn)住宅市場

　　中國指數(shù)研究院報告認(rèn)為，1998年“房改”以來，我國房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了四個階段：“政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展（1998-2003）”、“調(diào)控供需，抑制房價（2004-2008）”、“重申支柱產(chǎn)業(yè)，推動內(nèi)需（2008年四季度-2009）”、“深度調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸”。

　　過去十年，住宅市場是房地產(chǎn)市場的主流，銷售面積和金額占八成以上。中國指數(shù)研究院預(yù)測，未來五年我國住宅市場仍將是主流，規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，但將從快速增長期向平穩(wěn)增長期過渡。

　　2010年-2011年，加強(qiáng)土地供應(yīng)，全國住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)兩年突破10萬公頃，明顯高于2005-2008年間（約6萬公頃）；同時，土地價格2011年開始漲幅明顯放緩，也為未來幾年住宅市場供應(yīng)量的平穩(wěn)增長奠定基礎(chǔ)。

　　中指研究員預(yù)測2016年，住宅銷售面積、新開工面積、竣工面積分別為14億平米、27.6億平米、11.3億平米，復(fù)合增長率分別為8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前幾年有所放緩；銷售均價為6428元/平方米，復(fù)合增長率為5.5%。

　　同時，中國指數(shù)研究院報告認(rèn)為在住宅市場整體平穩(wěn)增長的同時，未來五年乃至更長時間，政府將加大中小套型用地的供應(yīng)；并繼續(xù)鼓勵和支持剛性需求。而城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高、城市群日趨成熟以及特殊的人口年齡結(jié)構(gòu)等因素，為剛性需求增長帶來支撐，未來剛需市場規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，占整個市場的比重仍將超過六成。

　　房企將向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型

　　效率優(yōu)勢是關(guān)鍵

　　北京貝塔咨詢合伙人杜麗虹博士提出調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　杜麗虹博士指出目前房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，毛利潤率在行業(yè)排名中靠前，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名倒數(shù)。根據(jù)反映股東權(quán)益水平的核心指標(biāo)凈資產(chǎn)回報率=利潤率×周轉(zhuǎn)率×財務(wù)杠桿率計算，在不考慮財務(wù)杠桿的情況下，利潤率和周轉(zhuǎn)率共同決定了回報率。

　　在未來，隨著預(yù)售款的監(jiān)管、土地款的加速支付和信貸政策的嚴(yán)控，長期來看地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿在降低；同時調(diào)控背景下，資本成本在上升，房屋升值速度在減緩，利潤率的上升空間也受到限制；那么未來股東回報的提升將更多依賴于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的提高。

　　從而地產(chǎn)企業(yè)將從儲備更多的土地賺取資產(chǎn)升值收益為主的“重資產(chǎn)模式”走向賺取資產(chǎn)升值收益為主的“輕資產(chǎn)模式”。

　　地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢將被淡化，效率優(yōu)勢將被放大，這種效率優(yōu)勢可以是在開發(fā)、管理某個環(huán)節(jié)上或是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某類產(chǎn)品線上的“一招先”，更可以是某種綜合性的資源整合能力。但無論是哪種優(yōu)勢，輕資產(chǎn)時代，擁有效率優(yōu)勢的企業(yè)將贏得更大的價值創(chuàng)造空間，而另一些企業(yè)將被淘汰出局。

　　杜博士認(rèn)為，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下需根據(jù)企業(yè)的價值鏈優(yōu)勢來選擇較適合的商業(yè)模式，即期權(quán)、代工、定制開發(fā)、托管模式、售后回租等，并以較恰當(dāng)?shù)姆绞絹砦Y本資源，從而實現(xiàn)效率資源與資本資源的較有效結(jié)合；同時根據(jù)業(yè)務(wù)線的風(fēng)險收益特性選擇較適合的金融模式，即基金平臺、私募債權(quán)平臺、證券化平臺，以此組合較恰當(dāng)?shù)馁Y本資源，實現(xiàn)產(chǎn)品線與金融投資人之間的風(fēng)險收益匹配。

　　海外融資好景不再

　　長期收益型基金或成發(fā)展方向

　　兆陽國際房地產(chǎn)高端合伙人關(guān)博仁認(rèn)為目前房地產(chǎn)企業(yè)從海外上市及貸款的資金融資渠道存在障礙。在歐債危機(jī)、美國經(jīng)濟(jì)裹足不前、政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控決心堅定的影響因素下尋求海外上市并不是好時機(jī)；而購殼上市在花費(fèi)過億購殼資金后還有大筆介紹費(fèi)及專業(yè)人員費(fèi)用等巨額成本支出，更重要的是一般需要2-3年慢慢培養(yǎng)公司業(yè)績，逐步擴(kuò)大公司規(guī)模贏得市場認(rèn)可，而時間及投入巨大，購殼上市更像投資不是融資。同時由于歐債危機(jī)或全球的金融風(fēng)暴往往由于總行的銀根緊張，歐美銀行回收在亞洲的貸款可能導(dǎo)致企業(yè)無力償還負(fù)債而破產(chǎn)，因此海外貸款也存在很大風(fēng)險。

　　在利用外資基金方面，由于投向、基金周期等限制了內(nèi)部收益率，同時基金投資房地產(chǎn)市場趨向飽和，關(guān)博仁認(rèn)為房地產(chǎn)與外資基金的聯(lián)系會越來越低，投資難度也逐步上升。具體來講，基金投資商業(yè)地產(chǎn)步向晚期，而PE類投資已到回收期，新基金難以發(fā)行，物流基金目前雖為主流但可能是過眼云煙，養(yǎng)老地產(chǎn)基金則有待挖掘盈利模式，

　　但房地產(chǎn)企業(yè)融資仍存在新路徑，例如參考北美模式（結(jié)合開發(fā)與基金管理），定位于高端開發(fā)商，尋求機(jī)構(gòu)投資者（非基金而是基金背后的出資人，如養(yǎng)老基金）作為合作對象使其成為成熟物業(yè)的長期持有者從中獲得收益，此類房地產(chǎn)基金也將成為長期收益型基金。

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)把握好外資基金的投資方向，了解海外機(jī)構(gòu)投資者的投資需要，用好外資基金的有限資源，把握直接與機(jī)構(gòu)投資者合作的機(jī)會。

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