市場的看法是，量增-價漲-政策調(diào)控-價跌-量縮，地產(chǎn)進入死胡同。筆者的判斷是，短期來看，住房價格不會出現(xiàn)大幅上漲，也就是說年內(nèi)全國房價漲幅不會超過10%，在這個前提下，地產(chǎn)調(diào)控政策會保持相對平穩(wěn)。

如果是這樣一種結(jié)果、這樣一種局面出現(xiàn)，將是目前市場大多數(shù)參與者不曾想到的?，F(xiàn)在流行的看法是，房地產(chǎn)市場將遭遇輪政策打壓，房價將在政策打壓下出現(xiàn)20%左右的調(diào)整，成交量也會出現(xiàn)次萎縮。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)才會在明年晚些時候出現(xiàn)真正的投資機會。

我無意于否認這一觀點，實際上這個觀點也存在變成現(xiàn)實的可能，也就是說地產(chǎn)股存在階段性調(diào)整的可能。當然這是短期運行的情況，但因為我們的思路還主要聚焦于中長期市場的運行格局，所以，短期判斷無需給予太大“權(quán)重”。

另一方面，這個觀點也存在錯誤的可能。，未來政策的主基調(diào)還是強調(diào)政策的穩(wěn)定性，而不是加碼。溫總理在天津達沃斯論壇指出，我們將堅持把處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理通脹預期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的核心，把穩(wěn)定政策作為宏觀調(diào)控的主基調(diào)，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，增強調(diào)控的針對性、靈活性，進一步鞏固和發(fā)展好的勢頭。

所以，政策的意圖并不想出現(xiàn)較大的搖擺，而是希望穩(wěn)定，進而給社會以穩(wěn)定的預期，較終給實體經(jīng)濟以休養(yǎng)生息機會。

在這個過程中，房地產(chǎn)市場更大的可能性是，按照自身的規(guī)律去運行，除非房價出現(xiàn)大幅上行，但這種局面出現(xiàn)的可能性是不大的。因為投資者已經(jīng)被設定預期：如果房價大幅上行，政策將嚴厲打壓。

，從中長期看，中國住宅供不應求是相對確定的。當前我國戶均住房為0.87套，很顯然住宅的基本需求并未滿足。這是我們在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中看到，房價難以出現(xiàn)較長時間回落的根本原因。

第三，真實通脹水平。過去十年，以M2增速減去GDP增速的真實通脹水平，大體在10%左右；房價過去十年的復合增速也大體在10%左右。未來中國真實通脹水平會有一定程度回落，但也會在7%至8%的水平，預示房價中長期上漲壓力還是明顯的。

第四，如果我們再關(guān)注近期土地市場的運行情況，會得出更加明確的判斷。

經(jīng)歷4、5、6月份的低迷后，土地市場在8月份和9月份再度出現(xiàn)明顯上揚的勢頭。從今年的情況看，土地市場又考驗了一下地產(chǎn)商的智慧?；仡^看，今年4月是抄底土地的良機。這期間，保利購了400億元土地，萬科、恒大也購了數(shù)百億元土地。

站在目前的時點，9月份地價必將再度上揚，因為近期地方拿出了不少好地；同樣，年底的地價也會走高。

地價走高，會反過來推動房價的堅挺，“金九銀十”幾成現(xiàn)實。如此背景下，地產(chǎn)股應該差不到哪里去。

較后，投資者在投資地產(chǎn)股的過程中，需要關(guān)注行業(yè)的變化前景。過去10年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額每年增長約38%，投資增長每年約27%-28%，銷售面積增長每年約20%；未來的4-10年之間，房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點將是銷售面積平穩(wěn)，但是銷售金額和房地產(chǎn)投資仍然會穩(wěn)步增長。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量型增長的時代結(jié)束了，今后必須追求質(zhì)量型增長。在此背景下，快速銷售的發(fā)展模式應該趨于尾聲，更加值得看好的盈利模式，應該是拿大地塊，一二級開發(fā)聯(lián)動的模式，同時具有酒店、寫字樓、公寓、住宅等多樣化物業(yè)形態(tài)、批次開發(fā)、漸進推進的開發(fā)模式，這應該是開發(fā)商未來應對形勢的、穩(wěn)妥獲利且風險較小的開發(fā)模式。

(徐輝 作者為中證投資公司頭席分析師）

(作者：徐輝)