憋氣許久的廣深樓市(樓市博客)終于有了“揚(yáng)眉吐氣”之日。

從2006年、2007年的領(lǐng)漲到2008年的領(lǐng)跌，廣深市場一直立于全國樓市的“潮頭”。這一次當(dāng)然也不例外。

連續(xù)兩個月“小陽春”的暖陽下，開發(fā)商逐漸從降價的慣性中回過神來，漲價成為他們熱議的話題，試探性調(diào)價有愈演愈烈之勢。

伺機(jī)漲價

“不是一直都說市場氛圍嗎？現(xiàn)在的氛圍就是漲價?！睆V州一家房企的營銷總監(jiān)笑著告訴《中國經(jīng)營報》記者，雖然開發(fā)商嘴上不說，但是實(shí)際動作已經(jīng)暗暗展開。

廣州較為直觀的漲價典型無疑是保利中環(huán)廣場和光大水岸榕城。中環(huán)廣場在2008年年底推出后，300多套單位很快消化完畢，此次推出二期，均價已由一期的19000元/平方米上漲500元/平方米；2009年頭個日光盤水岸榕城將二期的均價提升800元/平方米，漲幅在8%左右。

深圳則以萬科為代表。屢言屢中的“預(yù)言家”王石在香港業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)“珠三角樓市已基本觸底”，萬科也用實(shí)際行動支撐這一論調(diào)。深圳金域華府帶精裝修1.3萬元/平方米，這比該盤年前頭次開盤1萬～1.2萬元/平方米的報價已經(jīng)高出1000多元。周邊樓盤順勢跟風(fēng)，多有800元/平方米以上的漲幅。

“這都是明顯的硬性漲價，”上述營銷總監(jiān)稱，硬性漲價多是開發(fā)商前期銷售不錯，又有大量儲客存在的情況下，推高后期樓盤售價，“低開高走”。而這些高出的部分幅度并不大，“從儲客意向中提取這個幅度，他們對上漲的價格不反感，能接受。”

隱性漲價則成為另一股暗流。一方面，開發(fā)商收回持續(xù)已久的折扣促銷，“實(shí)價”賣樓。另一方面，開發(fā)商或推出“ ”單位，或加碼裝修標(biāo)準(zhǔn)，趁機(jī)提價。比如合景泰富在珠江新城的項(xiàng)目“領(lǐng)峰”，價格由1.8萬～1.9萬元/平方米提升至2.5萬～3萬元/平方米，不過裝修標(biāo)準(zhǔn)也由原來的每平方米4800元提高到10000元。

較近記者踩盤發(fā)現(xiàn)，漲價有從“試水”到全面鋪開的趨勢。珠江新城一直陷入“價量停滯”的怪圈，如今普遍漲價千元以上，而2008年一直主跌的郊區(qū)樓盤則穩(wěn)住價格，花都、番禺部分樓盤醞釀提價。據(jù)某網(wǎng)站的抽樣調(diào)查統(tǒng)計顯示，“粵15條”出臺一周，深圳58%主流樓盤都在漲價。

深圳德思勤投資咨詢有限公司副總經(jīng)理徐治政分析稱，開發(fā)商不愿錯過如今的“小陽春”，漲價還在造勢期，但是誰也不敢輕言帶頭漲價，“暗升”仍會持續(xù)。

底氣何在？

雖然開發(fā)商的漲價有些遮遮掩掩，然而與2008年苦著臉降價相比，如今至少有了喊價的底氣。

“頭先在于樓市基本面有所變化?！北＠禺a(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金分析，廣深率先降價，前期價格調(diào)整到位，目前處于階段性底部。而政策上的減稅、降息、降頭付，開發(fā)商主推中小戶型降低總價，一定程度降低了購房門檻，這些都為1月、2月樓市的熱銷勢頭奠定了基礎(chǔ)。

開發(fā)商們擔(dān)心的銷售量也有了明顯的提升。據(jù)深圳市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，深圳市新房銷售面積為97.76萬平方米，同比大增174.46%，二手房的銷量也出現(xiàn)了翻倍增長。而廣州市國土房管局較近發(fā)布2月廣州樓市成交數(shù)據(jù)顯示，一手住宅成交量為47萬平方米，連續(xù)3個月銷售量持平，這是自廣州樓市調(diào)整以來頭度出現(xiàn)。

吳定金告訴記者，開年兩個月的流動性充裕是樓市回暖的支撐點(diǎn)。銀行信貸發(fā)放量大，1月放貸1.62萬億元，2月放貸1.07萬億元，是樓市成交背后的資金支柱。而近期股市漸漸回暖，部分獲利者選擇將股市盈利投入樓市，這在2008年是極其少見的。

記者與多家房地產(chǎn)企業(yè)接觸時發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過去年年底和今年年初的降價拋盤，開發(fā)商的資金壓力有所緩解，應(yīng)結(jié)賬的賬款基本厘清，所以不再急迫于銷售回款。何況，以往本為淡市的一季度銷售出奇得好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出年初制定的計劃，開發(fā)商們資金壓力和心理壓力都大減。

大手筆救市的“粵15條”被認(rèn)為也是促成開發(fā)商此輪漲價的直接因素，然而奇怪的是，記者在咨詢各樓盤漲價原因時，開發(fā)商均否認(rèn)漲價源于“粵15條”，他們更強(qiáng)調(diào)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)暖。

“現(xiàn)在情況好了，當(dāng)然要搏一把。都在說地產(chǎn)商不該漲價，會讓大好形勢轉(zhuǎn)壞，”珠江地產(chǎn)一位銷售人員攤了攤手，“市場已經(jīng)很壞了，還能壞到哪里去？”

在他看來，原本春節(jié)到清明節(jié)前都是一年中樓市銷售淡季，今年難得出現(xiàn)逆勢回暖，地產(chǎn)商更應(yīng)該抓住機(jī)會博一把。

市場隱憂

價格已經(jīng)成為開發(fā)商不能承受之重，國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳1月和2月的均價分別為每平方米11459元和每平方米10770元，同比分別下降24%、34%，廣州成交均價則在2月降至8011元/平方米，同比下降13.9%，成為樓價調(diào)整以來的較低點(diǎn)。

銷量和價格是開發(fā)商判斷市場的準(zhǔn)繩，成交量稍有起色，開發(fā)商便將放在涉及企業(yè)利潤的價格上。

“回暖成交是政府制定‘粵15條’政策的目的，價格能否回調(diào)，要看市場自身的適應(yīng)?！币晃粎⑴c了廣東省救市政策的地產(chǎn)人士向記者表示，國土局一直在監(jiān)控開發(fā)商的存貨量，廣深今年都有將近10萬套的積存壓力，“政府擔(dān)心開發(fā)商撐不住而出現(xiàn)爛尾，所以重在刺激消費(fèi)和放緩開發(fā)商資金支出，目的都在保開發(fā)商資金?！?p>該人士提供給記者的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2月份廣州新增供應(yīng)量1202套，而總成交套數(shù)為7692套，截至日前，廣州未銷售套數(shù)約在7萬套，雖然仍供大于求，但是存貨消化進(jìn)展不錯。

開發(fā)商急吼吼漲價的態(tài)度則讓市場再現(xiàn)隱憂。一方面，市場銷售轉(zhuǎn)好，部分不準(zhǔn)備推貨的開發(fā)商會提前推貨，加大市場供應(yīng)量；另一方面，開發(fā)商所持的“購漲不購跌”理念在剛性需求為主的市場中是否奏效，還是未知數(shù)。一旦“博”不成功，引起購房者的再度觀望，供需比再度擴(kuò)大，市場或?qū)⑦M(jìn)入下一個“冰凍期”。

中原地產(chǎn)研究監(jiān)控萬科、富力等10家上市房企2月銷售情況顯示，這些企業(yè)2月銷量環(huán)比增加38%，遠(yuǎn)低于同期8大主要城市環(huán)比50.7%的增速。中原地產(chǎn)研究分析稱，由于近期融資渠道放寬，標(biāo)桿房企降價動力不足。而2月眾房企7%的價格漲幅，正是銷量未能有明顯突破的原因所在。

“目前顯然不是漲價的較佳時機(jī)。”廣州 地產(chǎn)人士韓世同認(rèn)為，開發(fā)商不愿承認(rèn)如今銷售暢旺是前期降價促銷的結(jié)果，反而為烘托短期的“牛市”場面逆勢漲價，“顯然是不智的行為”。

(作者：李碧)