自國務院常務會議２月４日審議并原則通過紡織工業(yè)和裝備制造業(yè)調整振興規(guī)劃之后，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃再度成為焦點話題。２月２５日，國務院常務會議審議并原則通過有色金屬產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)調整振興規(guī)劃。至此，中國十大產(chǎn)業(yè)調整振興規(guī)劃全部亮相，此前熱議的房地產(chǎn)業(yè)較終未搭上振興計劃的“末班車”。

全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，目前面臨許多問題，雖然沒列入規(guī)劃，但確實需要發(fā)展，在發(fā)展中調整，一些體制性的、機制性的問題也已經(jīng)到了該調整的時候了。

“房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，上下游涉及到許多產(chǎn)業(yè)，從國家經(jīng)濟發(fā)展的角度來看，有必要重視房地產(chǎn)行業(yè)?！保苍拢玻慈?，２１世紀不動產(chǎn)分析師孟奇告訴中國經(jīng)濟時報記者，許多地方政府的財政收入中，房地產(chǎn)行業(yè)收入占據(jù)了很大比例，如果房地產(chǎn)行業(yè)衰退，那么政府的收入將會大幅下降，隨之基建、醫(yī)療、環(huán)保等各種需要公共財政投入的行業(yè)都會受到影響。

孟奇認為，現(xiàn)在很多指標都說明目前的房地產(chǎn)市場是有問題的，比如說成交量、開工面積、竣工面積等指標?，F(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈緊張，導致其不敢去拿地，以后開工面積會減少；現(xiàn)在房子賣不出去，投資也會減少。這是一種惡性循環(huán)，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)問題了，如果不去重視，房地產(chǎn)業(yè)的問題會越來越突出。

房地產(chǎn)主要問題是價高？

在房地產(chǎn)有望躋身產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃行列的消息傳出之后，有業(yè)內人士分析稱，目前提出房地產(chǎn)振興沒有必要。中國房地產(chǎn)市場的真實情況是商品房價格太高，抑制了購購行為?！叭绻f在房地產(chǎn)市場需要做點什么的話，那就是采取措施督促開發(fā)商降價銷售?！?p>對此，聶梅生對中國經(jīng)濟時報記者表示，目前中國的商品房價格主要由３部分構成：部分是開發(fā)商交給政府的土地出讓金以及政府收取的各種與房地產(chǎn)有關的稅費，這部分大概占了總價格的５０％—５５％；部分是建安成本、營銷成本，大約占比３０％；剩下的一部分才是開發(fā)商的利潤。

“現(xiàn)在很多樓盤都是零利潤甚至是負利潤銷售，開發(fā)商能降的部分只能是、三部分——成本核算和自己的利潤，這部分對房價的撼動能有多大？還能再降嗎？也許有些開發(fā)商還有空間，但是再大幅降價開發(fā)商就要面臨破產(chǎn)了。”聶梅生說，如果把部分的建安成本下調，那么很容易出現(xiàn)“豆腐渣工程”；部分中的土地出讓金其實現(xiàn)在已經(jīng)在下降了，而且政府也在下調利率、減免稅費、調低土地出讓價格。

“目前銀行、政府、開發(fā)商都在為購房者減輕負擔，三者相加與一年前相比，購房成本已經(jīng)節(jié)約了２０％—３０％，實際上等于在降房價。”

聶梅生認為，２００９年的土地價格不會再像２００７年那么瘋狂，鋼材、水泥等建筑材料的價格也不會像去年一季度那么高，農(nóng)民工的工資也不會繼續(xù)上升?！拔磥淼姆績r還會高嗎？”

“問題是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場不是單純靠降價就能解決問題的。很多開發(fā)商今年開發(fā)的土地是２００７年高價時候購的地，由于成本的制約，使得開發(fā)商現(xiàn)在無法大幅降價。如果大幅降價，開發(fā)商就很有可能會由虧損導致倒閉，那么就會出現(xiàn)大量的爛尾樓，較終風險的還是銀行，清理不良資產(chǎn)較后還是需要政府來購單?！甭櫭飞f，要越過這個坎兒，必須要多方努力才行。等過了這個坎兒，后期的高房價就不會再出現(xiàn)了。

政策刺激是否會有效果

在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來，房地產(chǎn)行業(yè)有沒有列入十大振興產(chǎn)業(yè)都是一樣的。

“目前房價并未調整到位，即使推出振興規(guī)劃也不會有多大效果?！币讘椚荩苍拢玻橙赵诮邮苤袊?jīng)濟時報記者采訪時認為，房地產(chǎn)的長期規(guī)劃在短期內是不會起到效果的。

易憲容對中國經(jīng)濟時報記者表示，現(xiàn)在出臺任何政策都不會有效果，因為整個世界的經(jīng)濟都在進行全面調整，并且已經(jīng)步入衰退階段。國外的房地產(chǎn)市場已經(jīng)調整兩年多了，中國的房地產(chǎn)市場也應該進行調整?！叭澜绲纳唐穬r格都在下跌，中國的房地產(chǎn)價格憑什么不跌？”

“房價瘋漲了幾年，肯定也要跌幾年，我估計還要跌兩三年，房價的調整現(xiàn)在才剛剛開始，剛有了一點點動靜。”易憲容認為，當前樓市已經(jīng)進入調整期，如深圳的房價已經(jīng)下跌一半，而且下一步還將繼續(xù)下跌，其他城市的房價如果不跌到人們能普遍承受的價位就不會有人購購。

“即使北京也推行購房入戶，那么多花５０萬你愿意購嗎？再說現(xiàn)在戶口也沒什么用?！币讘椚荼硎?，如果北京現(xiàn)在停止新建房屋，市場上的可售房源要賣３年，現(xiàn)在的市場是嚴重的供大于求，政府已經(jīng)把銀行利率都調整到７折了，稅費也減免了許多，力度已經(jīng)很大，現(xiàn)在國家該出的政策也已經(jīng)基本上都出來了，下一步也沒有什么政策能出了。

聶梅生對易憲容的觀點并不認同，她對本報記者表示，其實政府的政策手段還有很多，例如某些地方的購房入戶政策，還有一些購房退稅的政策都會起到很大的效果。

“現(xiàn)在政府出臺的房地產(chǎn)新政已經(jīng)起到了效果，有些城市房價已經(jīng)觸底回升，有些城市的交易量也有了回暖。政府下調利率和減免稅費等措施等于是在補貼消費者?！甭櫭飞f，并且現(xiàn)在有些地方的土地價格已經(jīng)下降一半，未來房價會得到平抑。

“國家的政策肯定還是會有，不過我們也不希望政策太激進，目前的政策其實已經(jīng)顯現(xiàn)出了效果，對于目前的市場來說也已經(jīng)足夠了?！保玻笔兰o不動產(chǎn)分析師孟奇認為，如果再出一些比較激進的政策，那么可能就會 “矯枉過正”。

“樓市的成交量能否真正上去并且能持續(xù)，政策只是一方面，主要還是要看經(jīng)濟的基本面能否好轉。”孟奇認為，目前還沒有看到經(jīng)濟基本面的好轉，如果只是靠政策扶持的話，樓市的好態(tài)勢延續(xù)不了太久。

聶梅生對本報記者表示，目前，在結構調整、金融創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、體制改革等方面，中國樓市產(chǎn)業(yè)確實到了１９９８年房改后再來一次力度比較大的變革的時候了。

(作者：王松才)