該舉措意在通過(guò)發(fā)揮政府指導(dǎo)價(jià)的杠桿作用，為高價(jià)樓市降溫，從而有望成為繼金融、財(cái)政等經(jīng)濟(jì)杠桿外，利用價(jià)格杠桿調(diào)控房?jī)r(jià)的一次有益嘗試。然而，在保障性住房尚且無(wú)法撼動(dòng)國(guó)內(nèi)住房供給結(jié)構(gòu)的情況下，這一舉措對(duì)于樓市降溫能否起到杠桿作用，社會(huì)各界高度關(guān)注。

以?xún)r(jià)格作為“第三杠桿”

廣東省物價(jià)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)土資源廳等部門(mén)日前聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于運(yùn)用價(jià)格政策促進(jìn)限價(jià)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的意見(jiàn)》。

“此次廣東出臺(tái)的關(guān)于限價(jià)房?jī)r(jià)格的新政策其核心是堅(jiān)持低價(jià)的作價(jià)原則，并實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格管理形式，從而解決‘夾心’的住房問(wèn)題，同時(shí)又通過(guò)加快限價(jià)房建設(shè)平抑普通商品房市場(chǎng)價(jià)格?！睆V東省物價(jià)局副局長(zhǎng)楊驍婷說(shuō)。

為緩解中低收入的“夾心”住房問(wèn)題，2006年，廣州市就在全國(guó)率先開(kāi)展了限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售的探索，推出了全國(guó)個(gè)限價(jià)房小區(qū)——保利西子灣，其銷(xiāo)售樓價(jià)相當(dāng)于周邊商品房市場(chǎng)價(jià)的七成。

然而，多年來(lái)，有關(guān)限價(jià)房的政策，特別是對(duì)其性質(zhì)、地位、銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格、操作方式等，國(guó)家都沒(méi)有明確的規(guī)定。

該舉措為限價(jià)房進(jìn)行了原則性規(guī)定，但具體操作規(guī)定將由各地級(jí)以上市根據(jù)具體情況確定。該舉措也給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定空間的定價(jià)自主權(quán)，但單套具體銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)較高銷(xiāo)售價(jià)格。且限價(jià)房的銷(xiāo)售方案和銷(xiāo)售結(jié)果都將向社會(huì)公布，并接受社會(huì)監(jiān)督。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府除了運(yùn)用金融、財(cái)政等經(jīng)濟(jì)杠桿之外，價(jià)格杠桿也是一個(gè)十分重要的調(diào)節(jié)手段。廣東擬通過(guò)限價(jià)房，使價(jià)格成為繼金融、財(cái)政等經(jīng)濟(jì)杠桿外，調(diào)控樓市的‘第三杠桿’?！睆V東省物價(jià)局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)莊振錫說(shuō)。

　三重功效能否降下樓市高溫

在限價(jià)房等保障性住房尚且無(wú)法撼動(dòng)國(guó)內(nèi)住房供給結(jié)構(gòu)的情況下，用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的舉措對(duì)于樓市降溫是杯水車(chē)薪還是杠桿作用？

中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授林江認(rèn)為，價(jià)格杠桿政策的出臺(tái)給住房市場(chǎng)的頭要影響就是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。即使該文件僅作了原則性的規(guī)定，但作為一項(xiàng)政策，這意味著這種樓市調(diào)整措施將會(huì)長(zhǎng)期進(jìn)行。雖然僅是對(duì)于限價(jià)房的細(xì)微動(dòng)作，但它體現(xiàn)了政府作為的決心和行動(dòng)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格心理預(yù)期。

其次是限價(jià)房能在一定程度上緩解樓市結(jié)構(gòu)矛盾。廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳認(rèn)為，當(dāng)前樓市商品房供應(yīng)多面積偏大、價(jià)格偏高，面積適中、價(jià)格適中類(lèi)型住房的市場(chǎng)需求強(qiáng)烈。在存在著供求結(jié)構(gòu)矛盾的情況下，限價(jià)房政策的出臺(tái)，將有利于緩解這種矛盾，對(duì)將樓市走向調(diào)控到理性和合理的發(fā)展方向有積極的作用。

林江同時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為不能干預(yù)太多，但限價(jià)房作為保障性住房的一種，屬于社會(huì)公共資源，政府必須對(duì)其進(jìn)行有效管理。廣東出臺(tái)的措施并沒(méi)有確定具體統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是原則規(guī)定參照周邊商品房?jī)r(jià)格一定比例定價(jià)，這樣的規(guī)定使該措施保證了實(shí)施過(guò)程中的彈性和免于被動(dòng)，在很大程度上保證了政策能夠施行并有望達(dá)到預(yù)期效果。

但也有專(zhuān)家對(duì)此政策提出質(zhì)疑，廣東省社科院科研處處長(zhǎng)丁力表示，市場(chǎng)規(guī)律是供求關(guān)系決定價(jià)格，而非價(jià)格決定供求關(guān)系，僅僅通過(guò)控制價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的理性目標(biāo)很難達(dá)到。“新的政策也許會(huì)有些作用，但不能從根本上影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)制?！倍×φf(shuō)。

仍需完善配套措施

“價(jià)格杠桿”被普遍認(rèn)可有積極作用，但具體效果仍有待觀察。專(zhuān)家認(rèn)為，價(jià)格政策需要各種措施的配套和完善。

林江認(rèn)為，作為整個(gè)樓市調(diào)節(jié)中的一個(gè)部分，限價(jià)房政策必須與土地供應(yīng)等政策配套才能發(fā)揮作用。雖然政府推出了限價(jià)房，但限價(jià)房的供應(yīng)量畢竟有限，社會(huì)上還有大量不符合購(gòu)購(gòu)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房或是租住廉租房條件的群體存在，這些尚未得到滿(mǎn)足的需求有著不小的市場(chǎng)份額。而限價(jià)房直接影響的人群畢竟是少數(shù)，因此，如果沒(méi)有房產(chǎn)稅、土地供給等政策配合，限價(jià)房的“價(jià)格杠桿”作用將會(huì)很有限。

“廣東省該樓市新政策規(guī)定各地限價(jià)房?jī)r(jià)格由地級(jí)以上市根據(jù)實(shí)際情況自行確定，如果監(jiān)管不到位，將有可能導(dǎo)致部分地方政府因各種利益考慮而使得‘限價(jià)’形同虛設(shè)?！绷纸葘?zhuān)家說(shuō)，對(duì)此，專(zhuān)家們建議，可考慮按經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同地區(qū)劃分為幾個(gè)等級(jí)，對(duì)每個(gè)等級(jí)的限價(jià)房規(guī)定一個(gè)限價(jià)房?jī)r(jià)格區(qū)間，允許地方在價(jià)格區(qū)間內(nèi)調(diào)整。也可考慮規(guī)定限價(jià)房必須處于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一個(gè)百分比區(qū)間，允許各地在區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。

林江說(shuō)，影響廣東樓市的因素并不 于廣東，國(guó)家的財(cái)政政策、全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、樓房金融信貸政策等都對(duì)廣東樓市有很大影響。這項(xiàng)政策仍需要不斷地調(diào)整和完善。“雖然政策的具體效果仍有待觀察，但仍不失為調(diào)控樓市的一種有益探索和嘗試?！绷纸硎尽?作者：陳冀 吳濤)