樓市更規(guī)范

今起領(lǐng)證賣房

統(tǒng)一用新方案

“這個(gè)新方案是為了進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為?！蹦暇┦凶〗ㄎ》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，這是根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)，業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)十條”)、住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(建房[2010]53號(hào))和省住建廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)(銷)售行為的通知》(蘇建函字[2010]669號(hào))等文件精神擬定，旨在起到完善商品房預(yù)售制度、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督、促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和透明交易的目的。

新的預(yù)售方案包括了項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等10個(gè)方面的內(nèi)容。據(jù)悉，新方案于7月28日由南京市住建委簽發(fā)，7月30日正式下發(fā)，剔除雙休日時(shí)間，新預(yù)售方案將于2010年8月2日正式施行。這名負(fù)責(zé)人對(duì)一些新增加的條款方案作出詳細(xì)解讀。

方案解讀

車位：

提前約定是租是賣是

在“項(xiàng)目配建附屬房屋相關(guān)情況”的申報(bào)欄中，明確了“屬開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的房屋和設(shè)施”、“未計(jì)入分?jǐn)倢偃w業(yè)主所有的房屋及公共設(shè)施”、“建成后無(wú)償移交政府相關(guān)部門的房屋和設(shè)施”和“物業(yè)管理用房與物業(yè)管理相關(guān)情況”幾大類別。

其中，較為重要的是提及車庫(kù)的處置問(wèn)題。方案原文為：“該項(xiàng)目按規(guī)劃配建機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)_個(gè)，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位_個(gè)，其中自走式機(jī)動(dòng)車停車位_個(gè)，機(jī)械立體式機(jī)動(dòng)車停車位_個(gè)。為該項(xiàng)目配建的地面機(jī)動(dòng)車車庫(kù)及地下人防范圍外的自走式機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)(位)，我公司將采取向小區(qū)業(yè)主□出售□出租□附的方式處置，機(jī)械立體式機(jī)動(dòng)車停車位采取向小區(qū)業(yè)主□出租□附的方式處置。其處置方式在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示并在預(yù)售合同中進(jìn)行約定。地下人防范圍內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位，提供給小區(qū)業(yè)主□有償□無(wú)償使用?！苯庾x：因?yàn)檐噹?kù)的糾紛很多，按照《物權(quán)法》的精神，這個(gè)車庫(kù)究竟怎么使用，給出“□”就是為了提前選定，雖然難以改變開(kāi)發(fā)商車位“只售不租”的現(xiàn)象，但提前約定就是要讓開(kāi)發(fā)商“痛快說(shuō)出來(lái)”。同時(shí)，按照規(guī)定，樓盤小區(qū)內(nèi)“規(guī)劃核定的地面露天機(jī)動(dòng)車停車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共用”，這個(gè)是不容置疑的。

房?jī)r(jià)：

較高價(jià)較低價(jià)要

一一標(biāo)出

對(duì)于購(gòu)房人所擔(dān)心的開(kāi)發(fā)商隨意變動(dòng)房?jī)r(jià)的情況，預(yù)售方案制定了“本期擬銷售商品房?jī)r(jià)格(毛坯價(jià)格)”表，表格中須填寫(xiě)商品房的類型(住宅、商業(yè)、辦公、車位、其它)，在售價(jià)一欄也須分別填寫(xiě)“較高價(jià)、較低價(jià)、均價(jià)”。

解讀：這樣的規(guī)定之前也有，主要是執(zhí)行“一套一標(biāo)”、“一房一價(jià)”的規(guī)定，較高價(jià)的限定也是為了防范開(kāi)發(fā)商隨意調(diào)動(dòng)房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取這次預(yù)售方案后，就不得隨意調(diào)高房?jī)r(jià)。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的方案也只是“表面文章”，房?jī)r(jià)本身就是一種市場(chǎng)行為，樓市不好時(shí)降價(jià)、樓市熱銷時(shí)漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商完全“有頭腦”規(guī)避定價(jià)。

房源：

一房難求時(shí)須公開(kāi)銷售

房源緊張?jiān)趺崔k?在方案中規(guī)定了開(kāi)發(fā)商的承諾：“本次申報(bào)預(yù)售的項(xiàng)目，將在銷售現(xiàn)場(chǎng)按規(guī)定公示相關(guān)房屋信息，若供需矛盾突出，我公司將采取□電腦搖號(hào)□現(xiàn)場(chǎng)排號(hào)□先到先選方式進(jìn)行公開(kāi)銷售?！?p>同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還得承諾：“本次申報(bào)的幢(樓)層，在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的同時(shí)，申請(qǐng)辦理在建工程抵押。我公司承諾，按認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定時(shí)間及時(shí)解押與客戶簽約備案，不因抵押變相捂盤?！?p>解讀：在房源緊張致使“一房難求”時(shí)，這一條款是力圖使開(kāi)發(fā)商賣房公開(kāi)化，以做到公平銷售，防止一些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的現(xiàn)象。

精裝修：

成本要明明白白寫(xiě)出來(lái)

在申請(qǐng)預(yù)售的項(xiàng)目基本情況中，方案規(guī)定：“本次申報(bào)預(yù)售的商品房為第_期中的_幢，預(yù)售建筑面積約_平方米，合計(jì)_幢，用途分別為_(kāi)、_、_，共計(jì)房屋_套，其中住宅_套，面積_平方米。上述房屋中_幢_套交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，竣工交付日期_;_幢_套交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，裝修單價(jià)為每平方米_元，裝修完畢交付日期_。開(kāi)盤日期為領(lǐng)證后第_日(小于10日內(nèi))?！?p>解讀：這是按照“國(guó)十條”和住建部的新規(guī)，開(kāi)盤日期在預(yù)售方案中正式敲定為領(lǐng)證后10日之內(nèi)，當(dāng)然，此前在4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)之后，南京從4月20日就執(zhí)行了這一規(guī)定。同時(shí)，這一條款明確了開(kāi)發(fā)商精裝修的成本，單價(jià)是多少都要明明白白寫(xiě)出來(lái)，讓購(gòu)房人放心。

住房質(zhì)量：

“母公司”擔(dān)保修責(zé)任

一些開(kāi)發(fā)商往往是臨時(shí)的小開(kāi)發(fā)公司，或者是臨時(shí)成立的項(xiàng)目公司，往往房子賣完就注銷撤離，導(dǎo)致房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)找不到責(zé)任人。在新預(yù)售方案中，特意新增了“住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式”的條款，樓盤的開(kāi)發(fā)公司肯定是責(zé)任人，需在法定的保修期內(nèi)，對(duì)商品房承擔(dān)保修責(zé)任。

解讀：碰到一些暫定資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，就需要有擔(dān)保人。在方案中，規(guī)定“若出現(xiàn)歇業(yè)等清算情況，本項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體變更為——公司(附擔(dān)保函)，該公司具備獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力(附《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》)?！币话憧梢岳斫鉃閾?dān)保人應(yīng)和這個(gè)暫定資質(zhì)公司有關(guān)聯(lián)的，比如是有實(shí)力的“母公司”。另外，方案中列出了“住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施”一欄，對(duì)屋面保溫、外墻保溫、遮陽(yáng)措施等均需一一列明。

業(yè)內(nèi)看法

僅規(guī)范樓市并不影響房?jī)r(jià)

“嚴(yán)格意義上而言，這和繼續(xù)打壓房?jī)r(jià)毫無(wú)關(guān)聯(lián)?！蹦暇┒嗝慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的看法是：這僅僅是在商品房銷售環(huán)節(jié)上的一個(gè)規(guī)范，并不會(huì)影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

南京福舍投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理史東說(shuō)，這一新預(yù)售方案的出爐，對(duì)那些不規(guī)范銷售的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)嚴(yán)格的政策，可以看作是目前“國(guó)十條”等樓市調(diào)控政策在南京的一個(gè)細(xì)化和延續(xù)。但是，它的是規(guī)范市場(chǎng)、透明交易，讓購(gòu)房人明明白白消費(fèi)，并沒(méi)有直接指向要打壓房?jī)r(jià)。

(作者：尹曉波)