房地產(chǎn)估價幾乎涉及社會各個行業(yè)，但凡涉及房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和交割，都需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具公平、公正、公開的價格證明作為交易的參考。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)亟需轉(zhuǎn)型

在過去的十多年中，房地產(chǎn)估價制度對建立社會主義市場經(jīng)濟體制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場秩序等方面起到了積極的作用。與此同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)也得到了迅速發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)約有4000多家，從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的人員約有四五萬人。

但是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和行業(yè)管理政策的變革，許多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)逐步趨于萎縮，同時，越來越多的房地產(chǎn)估價機構(gòu)勢必會導(dǎo)致行業(yè)競爭程度的加劇。房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨著轉(zhuǎn)型和變革的壓力。

一方面，行業(yè)的發(fā)展和管理政策的改變導(dǎo)致傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)的萎縮。比如目前占評估業(yè)務(wù)1/3強的房屋拆遷評估，雖然當城市建設(shè)處于高速發(fā)展時期，此類評估業(yè)務(wù)量較大，但是隨著大規(guī)模城市建設(shè)的基本結(jié)束，拆遷行為的減少勢必導(dǎo)致拆遷評估業(yè)務(wù)的萎縮。

另外，土地一級出讓市場從以前的協(xié)議出讓逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣_的“招拍掛”，評估的意義已從核定地價變?yōu)榈貎r參考，使得土地出讓價格評估的必要性大大降低，進而導(dǎo)致業(yè)務(wù)的逐步萎縮。再如國有企業(yè)重組改制土地評估業(yè)務(wù)，由于國有企業(yè)在初次改制時一般都涉及到劃撥土地，而根據(jù)國家相關(guān)政策，企業(yè)改制涉及劃撥土地的，必須進行土地評估和相應(yīng)的處置，這樣就給估價機構(gòu)帶來了非?？捎^的業(yè)務(wù)。但是隨著國有企業(yè)改制的結(jié)束，企業(yè)所使用的土地基本變?yōu)槌鲎屚恋?，按照現(xiàn)行政策，企業(yè)在下一步的重組轉(zhuǎn)讓行為中出讓土地不需要單獨評估，此類業(yè)務(wù)也會逐步趨于消亡。

另一方面，估價行業(yè)的競爭狀況促使估價業(yè)務(wù)發(fā)生變革。當前我國房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)大多數(shù)集中在發(fā)達城市和省會城市，估價機構(gòu)之間的競爭非常激烈。同時，外資背景的估價機構(gòu)也隨著外資銀行正式進入中國市場，勢必加劇行業(yè)的競爭程度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)若要生存和發(fā)展，就必須正視挑戰(zhàn)，抓住機遇，整合自身的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，開拓業(yè)務(wù)市場。

兩種不同的發(fā)展模式

針對上述情況，目前國內(nèi)各家房地產(chǎn)估價機構(gòu)正在積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，拓寬自身發(fā)展空間。根據(jù)估價機構(gòu)的大小和發(fā)展的方向，具體可分為以下兩種發(fā)展模式。

其一，大型估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)將朝著多元化、綜合化的趨勢發(fā)展。大型估價機構(gòu)將利用其雄厚的資本實力以及廣泛的業(yè)務(wù)資源，充分發(fā)揮公司的品牌效應(yīng)，迅速占領(lǐng)大型客戶和高端客戶，通過擴大服務(wù)領(lǐng)域、衍生服務(wù)內(nèi)容，實現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)。

對于資本實力雄厚、資質(zhì)齊全的大型估價機構(gòu)，可以憑借其眾多的客戶資源，將服務(wù)領(lǐng)域從當前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估逐步延伸到包括房地產(chǎn)、設(shè)備、專利、商標、商譽以及企業(yè)整體價值評估等在內(nèi)的全方位多元化服務(wù)。

對于房地產(chǎn)背景深厚的大型估價機構(gòu)，可以憑借其多年的房地產(chǎn)專項服務(wù)的經(jīng)驗，將其業(yè)務(wù)內(nèi)容從當前單一的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)延伸到包括投資咨詢、分析研究、價值評估、物業(yè)管理、租售代理等在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)價值鏈各個環(huán)節(jié)的“一條龍”專業(yè)服務(wù)。

其二，小型估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)將朝著個體化、具體化的趨勢發(fā)展。

國內(nèi)眾多的小型房地產(chǎn)估價機構(gòu)雖然沒有雄厚的資本實力、深厚的專業(yè)背景等優(yōu)勢，但是和大型估價機構(gòu)相比，它們的優(yōu)勢就是低廉的管理費用。同時由于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域?qū)傩?，各地的小型估價機構(gòu)亦具備著大型公司所沒有的地域優(yōu)勢，它們可以在數(shù)量更廣泛的小型估價業(yè)務(wù)中實現(xiàn)低成本運作。目前，通過房地產(chǎn)二級銷售市場，房地產(chǎn)的主體逐步轉(zhuǎn)移到居民個體。居民個體下一步的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、典當、課稅、分割、公證等具體性的業(yè)務(wù)均涉及到評估，由于小型估價機構(gòu)具體成本低廉、熟悉地區(qū)市場的優(yōu)勢，大型估價機構(gòu)在獲取此類業(yè)務(wù)時往往處于劣勢，這給小型的估價機構(gòu)賦予了較大的業(yè)務(wù)空間。

（作者供職于中天華房地產(chǎn)投資咨詢公司）

　　　　　(作者：王軍艷)