調(diào)控再一次觸及到了房地產(chǎn)業(yè)更細的環(huán)節(jié)。12月12日，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。此舉主要目的在于控制貸款風(fēng)險以及保證稅收。

本輪宏觀調(diào)控以來，政府曾以多種手段規(guī)范房地產(chǎn)金融市場。而房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的評估是銀行提供貸款的重要依據(jù)，因此，對估價機構(gòu)的規(guī)范也有利于規(guī)避銀行金融風(fēng)險。根據(jù)《通知》的精神，建設(shè)部將采用健全信用檔案、建立資質(zhì)升降銜接機制、加強房地產(chǎn)抵押估價管理等多項措施來加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管工作。

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負責(zé)人表示，近期，各級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門將對房地產(chǎn)估價機構(gòu)開展一次實地檢查。

業(yè)內(nèi)專家認為，一些房地產(chǎn)估價師與某些中介公司合謀，有意高估房產(chǎn)，賺取差價，擾亂了房地產(chǎn)市場。加強監(jiān)管有利于規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)行為。

控制不良貸款

房地產(chǎn)估價活動包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押等需要進行的房地產(chǎn)評估。而往往在估價這個環(huán)節(jié)會產(chǎn)生不良貸款和滋生商業(yè)賄賂。

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在上海曾經(jīng)發(fā)生過這樣的案例：一個項目開盤，開發(fā)商委托評估機構(gòu)作高估價，以便從銀行貸到大量資金，同時“開發(fā)商內(nèi)部用別人的身份證來購購房產(chǎn)并騙貸，甚至有的是和銀行辦事員串通好的”。一旦項目銷售不佳，開發(fā)商還貸的壓力可想而知，銀行產(chǎn)生呆壞賬的概率也增加了。

房地產(chǎn)開發(fā)資金對于銀行貸款的依賴毋庸質(zhì)疑。根據(jù)央行發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額1044億元，不良率雖比年初略有下降，但仍達到6.1%。2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國內(nèi)銀行貸款高位反彈。

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司副總經(jīng)理曲蘋說，每年各家銀行都會以自己的標準選出評估機構(gòu)，比如建行的打分標準包括行業(yè)貢獻、往年業(yè)績等，也會參考協(xié)會的推薦，指定若干入圍評估機構(gòu)。北京的一級資質(zhì)評估公司約為33家，競爭愈趨激烈，所以“入圍者”每年都不一樣。由于抵押貸款業(yè)務(wù)只能依靠銀行完成，所以評估機構(gòu)需要銀行的肯定以便開展這項業(yè)務(wù)。

“目前銀行指定若干家評估公司的做法是一種不正常現(xiàn)象。”偉嘉安捷投資擔保有限公司總經(jīng)理康勝認為，類似上面提到的案例是需要開發(fā)商、委托人、銀行三方達成一致才能發(fā)生，作為評估機構(gòu)免不了責(zé)任?！霸u估公司經(jīng)過了國家認證，擁有獨立法律人格，各家銀行都應(yīng)該承認其權(quán)威性。但是一旦指定，就成了霸王條款、捆綁銷售，對評估公司和客戶都不利。評估機構(gòu)則會屈服于銀行或客戶，將價格做高或做低，失去了獨立性?！?p> 除了評估機構(gòu)自身存在不規(guī)范操作，有內(nèi)部管理和估價師從業(yè)操守的問題，目前評估機構(gòu)的魚龍混雜也是問題之一。康勝表示，需要對其進行清理和分類管理。

《通知》明確要求，各地要建立并公示房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案，及時更新信用檔案信息；建立房地產(chǎn)估價報告定期抽查制度；房地產(chǎn)估價機構(gòu)破產(chǎn)、解散時，其房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料應(yīng)當移交當?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或其指定的機構(gòu)。在資質(zhì)升降銜接機制方面，建設(shè)部的要求之一是，未申請資質(zhì)延續(xù)或被撤回資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不再具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，不得從事房地產(chǎn)估價活動。

防止稅費流失

據(jù)曲蘋說，房地產(chǎn)評估機構(gòu)較主要的業(yè)務(wù)來源于對公業(yè)務(wù)。比如對需要抵押貸款的公司進行資產(chǎn)評估，如果按照5‰的收費標準，一次評估就有至少幾十萬元的收入。個人委托業(yè)務(wù)，如二手房貸款，雖然單數(shù)多，但是在整個業(yè)務(wù)中所占的份額小，房價一般都在100萬元以下，在這方面估價機構(gòu)一般都和中介有固定的合作關(guān)系。

其中，二手房交易如果需要銀行提供貸款，必須經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構(gòu)的估價環(huán)節(jié)，以便銀行確定提供貸款的數(shù)額。比如一套已住10年的住房賣方標價50萬，銀行是不會以這個價格作為提供按揭貸款的標準，而是由評估機構(gòu)根據(jù)房子的折舊、地理位置、市場狀況來給出一個評估價，這個價格通常情況下會比賣方標價低。也就是說，評估價越高，購方獲得的貸款額度就越高，所需支付的頭付款就越低。

“銀行一般會根據(jù)評估價和市場成交價的中間值提供貸款。就二手房貸款而言，銀行往往會選擇一個更貼近市場成交價的數(shù)字提供貸款?！笨祫僬f。

我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房的成交均價為32萬元，預(yù)計今年總體交易量將在76000套左右，其中需要貸款的比例為63%。明年北京市的二手房交易可能會沖擊10萬套的高點，價格漲幅會控制在10%~15%，交易比重會達到總體的60%以上。今年各大銀行也紛紛將個人房貸的從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場。

二手房市場的活躍也令一些問題不容忽視。比如零頭付（負頭付），即評估價遠高于市場成交價，導(dǎo)致銀行提供的貸款數(shù)比房子本身的價格還高?？祫俦硎?，這種情況屬于個別，二手房的不良貸款比例估計在3‰。

現(xiàn)在二手房交易要繳納個人所得稅、營業(yè)稅等，納稅額也以估價機構(gòu)給出的結(jié)果為基礎(chǔ)，并按一定稅率計算賣房人的應(yīng)納稅額。國家這次對估價機構(gòu)重申13項管理規(guī)定，也要求估價機構(gòu)要嚴格操作，避免一些稅費的流失。

　　　　　(作者： 劉瑞婷)