《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（建設部令第142號）（以下簡稱《辦法》），已于2005年9月27日經(jīng)建設部常務會議討論通過，自同年12月1日起施行。

《辦法》出臺的背景

早在1997年，建設部就頒布了規(guī)范性文件《關于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》（建房〔1997〕12號,以下簡稱《規(guī)定》），在當時對規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為，促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展，起到了重要的作用。

但隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立，城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，以及我國加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生了深刻變化。這個《規(guī)定》已經(jīng)明顯不能更好地適應新形勢的要求。

一是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)與原隸屬的政府部門脫鉤改制工作基本完成后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)由事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢挢熑喂净蚝匣镏破髽I(yè)形式的市場主體，自負盈虧、自擔風險，在性質(zhì)、地位、業(yè)務開拓、人員管理等方面發(fā)生了很大變化，《規(guī)定》中的有關內(nèi)容需要進行相應的修改。

二是，房地產(chǎn)估價市場出現(xiàn)了一些新情況、新問題，如：估價機構(gòu)假脫鉤、給“回扣”等惡性競爭、分支機構(gòu)管理等，迫切需要通過法規(guī)的形式予以規(guī)范。

三是，《規(guī)定》屬規(guī)范性文件，無法規(guī)定相應的處罰措施，難以制裁房地產(chǎn)估價機構(gòu)的違規(guī)行為，房地產(chǎn)管理部門缺乏對房地產(chǎn)估價市場監(jiān)管的有效手段，不適應行政管理部門職能轉(zhuǎn)變的要求。

四是，根據(jù)行政許可法要求，《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》（國務院令第412號）明確“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準”為行政許可事項，應當依法以部門規(guī)章的形式，進一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準的條件、程序、時限等事項，而《規(guī)定》的法律層級只是規(guī)范性文件。為解決上述問題，建設部在廣泛調(diào)研的基礎上，參照國際慣例，結(jié)合我國估價行業(yè)發(fā)展的實際情況，制定了《辦法》。

《辦法》設定的主要制度

《辦法》分總則、估價機構(gòu)資質(zhì)核準、分支機構(gòu)的設立、估價管理、法律責任、附則等六章，共55條。主要設定了五項制度：

一是房地產(chǎn)估價機構(gòu)分級審批制度?！掇k法》按照房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動的年限、注冊資本數(shù)量、專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)和每年完成的房地產(chǎn)估價業(yè)績，將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)分為一、二、三級。新設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級按照較低等級核定，并設1年的暫定期?！掇k法》還明確了房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的條件，審批程序、期限和主體。申請一級房地產(chǎn)估價資質(zhì)的，由省級房地產(chǎn)行政主管部門初審后，轉(zhuǎn)報建設部審批。申請二級及以下房地產(chǎn)估價資質(zhì)的，由設區(qū)的市房地產(chǎn)行政主管部門初審，省級房地產(chǎn)行政主管部門審批，報建設部備案。不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的從業(yè)范圍和種類，在《辦法》中也作了嚴格界定。

二是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)動態(tài)管理制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)作為經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)，必須保持較高的社會認可度，實行規(guī)范的準入制度和嚴明的清退機制，保持房地產(chǎn)估價機構(gòu)較高的執(zhí)業(yè)水準。實踐證明，《規(guī)定》設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)動態(tài)管理制度取得了良好的效果，形成房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)能上能下的動態(tài)機制。因此，《辦法》繼續(xù)保留了房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)動態(tài)管理制度，對機構(gòu)資質(zhì)有效期作出規(guī)定。但為減輕房地產(chǎn)估價機構(gòu)頻繁申請資質(zhì)的負擔，《辦法》將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的有效期由《規(guī)定》中的二年延長為三年。

三是設立分支機構(gòu)備案制度。隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價機構(gòu)呈現(xiàn)出多樣化、集團化的趨勢，一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務活動區(qū)域從其注冊地向全國擴展，部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)還在注冊地以外的城市設立了分支機構(gòu)。

目前，我國對房地產(chǎn)估價機構(gòu)設立分支機構(gòu)存有管理上的“政策真空”，分支機構(gòu)設立及執(zhí)業(yè)行為較為混亂，無法有效納入分支機構(gòu)所在地房地產(chǎn)管理部門監(jiān)管。為加強對分支機構(gòu)設立及行為監(jiān)管，《辦法》單列一章從三個方面對其進行了規(guī)范。，禁止二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)設立分支機構(gòu)，并明確了分支機構(gòu)與設立分支機構(gòu)的估價機構(gòu)之間的責、權(quán)、利關系；，明確了分支機構(gòu)的設立條件；第三，設立分支機構(gòu)的備案管理制度，要求分支機構(gòu)設立以及變更均需辦理備案手續(xù)，加大對分支機構(gòu)的管理力度。

四是健全對違規(guī)行為的監(jiān)管制度。進一步規(guī)范估價機構(gòu)的行為，一是，《辦法》第32條規(guī)定了估價機構(gòu)的禁止行為；二是，《辦法》將在申請核定資質(zhì)之日前3年內(nèi)沒有禁止行為作為許可條件之一；三是，詳細規(guī)定了估價機構(gòu)違反《辦法》規(guī)定的法律責任。

五是確立房地產(chǎn)估價機構(gòu)的約束和保護制度?！掇k法》規(guī)定房地產(chǎn)估價應當遵循獨立、客觀、公正的原則，承攬業(yè)務應當與委托人簽訂書面委托合同，不得采取給予回扣、惡意降低估價服務費用等手段招攬業(yè)務，與委托人有利害關系的，應當回避。

同時，為便于房地產(chǎn)估價機構(gòu)及時、準確的掌握房地產(chǎn)市場信息，要求委托人應如實提供估價所必需的資料，并對所提供資料的真實性負責。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師有權(quán)到房地產(chǎn)管理部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息。

　　　　　(作者：劉喆)