二手房交易時(shí)，由于購賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來類比，開價(jià)與商品房差價(jià)不大；而購方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是購賣雙方提出的價(jià)格相差懸殊，無法成交。其實(shí)只要真正站在市場(chǎng)的角度，以房屋的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，以供求關(guān)系為參考，具體分析測(cè)算，二手房的價(jià)格還是有規(guī)律可循的。如果您想給舊房估個(gè)價(jià)，主要應(yīng)抓住以下三大因素：

　　一、房屋因素房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層＋3%，若是樓頂則-5%；房間如無朝南門窗，-5%。

　　二、環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，位于省、市中小 的＋15%。

　　三、心理因素如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意購舊房；如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，購舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙。心理因素：-8%。

　　現(xiàn)舉某實(shí)例加以驗(yàn)證：某住宅1989年建成，此房位于6樓(共7層)，建筑面積51平方米，屬二級(jí)地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。得出“三小”套型：-10%，折舊率12年×（-2%)＝-24%，樓層：-3%，朝向：南北，非小區(qū)和無物業(yè)管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%，中小 ：＋15%，心理因素：-8%。當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為4500元／平方米，求得此房的價(jià)格為：4500-(4500×10%＋4500×24%＋4500×10%＋4500×3%＋4500×8%-4500×15%)＝2700(元／平方米)。因而此房的實(shí)際成交價(jià)格14萬元左右，而面積同等的新商品房?jī)r(jià)為23萬元左右。

　　房產(chǎn)評(píng)估9步走

　　如果您請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)估價(jià)，其程序一般包括以下9個(gè)步驟：

　　1、接受估價(jià)委托；2、明確估價(jià)基本事項(xiàng)；3、擬定估價(jià)作業(yè)方案；4、搜集估價(jià)所需資料；5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6、選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算；7、確定估價(jià)結(jié)果；8、撰寫估價(jià)報(bào)告；9、估價(jià)資料歸檔。

　　怎樣選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本”。具有經(jīng)營資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本評(píng)出不同等級(jí)?！〔煌燃?jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價(jià)值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，除了要查驗(yàn)其經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求評(píng)估事務(wù)所出示等級(jí)資質(zhì)證書，根據(jù)等級(jí)可以對(duì)該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個(gè)大概了解。

　　由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)有一定差異，因此要委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)。

作者：愛吉
來源：千龍新聞網(wǎng)

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