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零售巨頭如何“造夢”商業(yè)地產(chǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 691 次
在業(yè)內(nèi)人士看來,零售企業(yè)之所以進軍商業(yè)地產(chǎn),其中有利潤驅動的因素,投資地產(chǎn)的回報要高于零售業(yè)。還有“被迫”因素——租金上漲和店鋪資源爭奪異常激烈,許多零售企業(yè)遭遇到漲價甚至是被終止等尷尬局面。所以一旦發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的機會,零售商自然不會錯過。
毋庸置疑,由于本身的品牌優(yōu)勢以及多年來對目標客戶群的維護,零售企業(yè)具有地產(chǎn)開發(fā)商不具備的優(yōu)勢,但如何進入并適應商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律?怎樣才能創(chuàng)造零售之外的價值?以零售為先導與核心的商業(yè)地產(chǎn)是否一定能成功?擅長商業(yè)經(jīng)營的零售企業(yè)不得不面對這一道道難題。
中國房地產(chǎn)報:今年以來,零售商投身商業(yè)地產(chǎn)之風愈演愈烈,零售企業(yè)為何開始熱衷投身商業(yè)地產(chǎn)?零售企業(yè)更青睞于哪種模式介入商業(yè)地產(chǎn)?
曹世斌:眾所周知商業(yè)地產(chǎn)的資金投入量非常大,開發(fā)的專業(yè)性要求也非常高,對于連鎖企業(yè)而言,做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可能會嚴重影響到發(fā)展速度,所以我們從2000年以后近十年的發(fā)展都是以租賃為主。井百貨進入商業(yè)地產(chǎn),不是為了跟商業(yè)地產(chǎn)商分一杯羹,而是因為:,整個集團發(fā)展壯大了,包括資金的規(guī)模、應用的平臺都已經(jīng)搭建起來,有足夠的資金去運作商業(yè)地產(chǎn);,中國的商業(yè)地產(chǎn)有很多業(yè)態(tài)的發(fā)展,我們認識到購物必定是中國零售業(yè)發(fā)展未來的主力業(yè)態(tài),所以井除了發(fā)展主營業(yè)態(tài)百貨店以外,開始進入購物,而且從百貨店轉型到購物是相對容易的,百貨跟購物是較接近的業(yè)態(tài)。
但是以什么模式進入購物是很關鍵的。以租賃的形式進入可能會很困難,因為購物體量動輒十幾萬平方米,如果租賃很難跟開發(fā)商達成一致,開發(fā)商的要求很高,以租賃的形式頭先很難拿到項目。就算拿到了也是為開發(fā)商打工,因為購物的價值不在于它每年能收到多少租金,而在于通過成功運營使得購物的價值不斷提升。
朱菁:永旺本身是一個零售企業(yè),我們做購物的較初目的其實并不是要靠地產(chǎn)來提升價值,更多的是圍繞零售這一部分,怎么把零售的銷售額做得更好更大,我們考慮的可能是需要新的業(yè)態(tài)、需要創(chuàng)新。在發(fā)展過程中,我們看到,做購物的率遠遠高于零售的率,但這個回報率不在于地產(chǎn)本身的增值,而是營運產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入。因為我們很少持有項目,基本是跟開發(fā)商或者土地擁有方合作,我們現(xiàn)在在全國有10個購物,其中自建的只有3個,其他7個項目都是采取整體租賃的模式,目的在于降低初期的投資成本,而從后期盈利過程中,能夠實現(xiàn)價值化,當然也有些發(fā)展商是純粹靠地產(chǎn)增值進行價值化的。
劉敬鍛:機會來了,我們就要很好地掌握,中國發(fā)展很快,以一種固定的模式會限制你的發(fā)展速度,所以我們跟其他企業(yè)的做法有點不一樣,我們自己購地自建的大概占四分之一,租賃的占四分之三。一切都有可能,只要條件合適,方方面面的配套好,我們都會考慮的,所以我們是多方面發(fā)展,不斷適應市場的變化去運作。
中國房地產(chǎn)報:未來的商業(yè)地產(chǎn)領域,地產(chǎn)商與零售商之間的競爭將是資本、土地、經(jīng)驗等全方位的競爭,零售企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的難度在哪里,又如何在競爭中保持優(yōu)勢,此外,哪種模式或者發(fā)展路徑較適合目前的零售企業(yè)?
曹世斌:現(xiàn)在國外成功的購物運營商多半都是自己持有物業(yè),包括現(xiàn)在國內(nèi)的開發(fā)商也是自己去持有物業(yè),所以作為井百貨來說,我們考慮的模式就是要去開發(fā),自己持有商業(yè)。但是具體怎么去做,同樣面臨著跟過去一樣的問題,如果只開發(fā)一兩個項目,可能資金實力是夠的,但是如果要在全國大量地開發(fā)購物,則是遠遠不行的,所以我們也在考慮怎么進入,現(xiàn)在我們在研究,可能需要進行資源整合,把商業(yè)資本、地產(chǎn)資本以及金融資本結合起來去專業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
李軍:我在百貨業(yè)從事工作多年,對百貨行業(yè)相當熟悉,但是進入到商業(yè)地產(chǎn),從拆遷到定位策劃、建筑設計和一期開工,整個環(huán)節(jié)相當復雜和辛苦,包括和政府、顧問公司打交道,比如和顧問公司打交道,建筑、內(nèi)裝、燈光設計都不是一個公司,大家的觀點不一樣,誰也說服不了誰,如何把公司有效的資源整合在一起,是較頭疼的事情。而且在整個項目的開發(fā)過程中,對于定位來說,原來做百貨零售業(yè)態(tài)的,一定要小心做購物,不然可能會做出一個大百貨來,很多的企業(yè)在這方面越走越遠,非常危險。
劉陽:購物業(yè)態(tài)可以給公司帶來很高的效益,對比之下可以發(fā)現(xiàn),好的地段可以給商業(yè)地產(chǎn)帶來很大的回報,但是中糧西單大悅城的成功也只是個案,比如我們要走萬達、華潤的快速復制的道路也不行,現(xiàn)在的大悅城只是在連鎖的初級階段。當然我們現(xiàn)在也比較困惑,事實上到二三線城市以后,拿的地可能不是城市的核心地塊,這就要考慮產(chǎn)品的比例是不是要調整。另外,快速復制以后人才問題也是亟待解決的一個問題。
中國房地產(chǎn)報:對于今年加速進軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和零售企業(yè),你有何建議?
朱菁:我想無論是對零售商也好,對想要進入商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商也好,應該是慎重思考、積極應對,慎重思考要進入這個新的領域到底能做什么和不能做什么,有能力做什么、可以做到什么程度,在慎重思考后,就應該配備充足的資本、人才等,積極地去發(fā)展。
曹世斌:未來十年是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年,不是哪一個公司或者資本能夠獨立運作的,一定需要專業(yè)的地產(chǎn)資本、金融資本的結合,才能成功地在全國范圍內(nèi)復制和發(fā)展,特別是購物的開發(fā),所以希望地產(chǎn)公司、零售商以及銀行資本,未來多方可以一起探討資本的結合,從而實現(xiàn)中國購物發(fā)展的飛躍。
陳亦軍:對于商業(yè)地產(chǎn),不管是開發(fā)商還是零售商都要慢慢洗牌慢慢做,在此我有兩點建議:,堅持自己的核心競爭力,核心競爭力較重要,中國市場實在太大了,品牌開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)運營前景非常廣闊;,牢牢記住創(chuàng)新,因為商業(yè)這個領域是較能創(chuàng)新的,有大量新的商業(yè)模式、服務業(yè)態(tài)可以探索,在中國不是零售企業(yè)太多、品牌太多,而是太少了,所以一定要創(chuàng)新。
(作者:劉晨)
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