業(yè)內(nèi)人士提醒投身商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，地塊是頭要難題，回款也是問題。人民圖片網(wǎng)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度還在發(fā)酵。主營住宅開發(fā)的上海景瑞地產(chǎn)集團(tuán)昨日宣布，旗下頭個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目——上海景瑞生活廣場已經(jīng)投入運(yùn)營。

雖然現(xiàn)在有意轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)房企不少，但業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)難度不小，“對于開發(fā)商而言，拿到如意的商業(yè)地塊是頭要難題。”

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮

景瑞并非頭家計(jì)劃發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商。此前，以住宅開發(fā)為主的萬科已宣布了向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的計(jì)劃。根據(jù)公開資料，除了上海七寶的項(xiàng)目，萬科東莞長安、西安曲江以及北京贏嘉項(xiàng)目，正在緊鑼密鼓推進(jìn)，投資總額據(jù)稱超百億元。2010年深圳將有5家萬科酒店拔地而起，而整個(gè)萬科商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，將在三年內(nèi)積累到200萬平方米以上，萬科持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例也將達(dá)到2：8。

此外，重慶的龍湖地產(chǎn)也有進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。有報(bào)道稱，未來三年，龍湖地產(chǎn)旗下將有超過120萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開業(yè)。

有開發(fā)商分析，之前開發(fā)商的盈利模式是“開發(fā)-銷售-開發(fā)”的簡單滾動模式，技術(shù)含量有限。隨著調(diào)控的深入，未來房企依靠住宅銷售實(shí)現(xiàn)大幅度利潤增長已不可能。另一方面，國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目價(jià)格倒掛，海外資金紛紛到中國尋找商業(yè)項(xiàng)目的投資機(jī)會，也讓不少國內(nèi)開發(fā)商從中嗅到了商機(jī)。

對于景瑞的商業(yè)地產(chǎn)布局，景瑞集團(tuán)營銷總監(jiān)楊子江說，房企未來的利潤增長將更多依賴于租金回報(bào)，以及持有物業(yè)的增值。

據(jù)悉，上海景瑞生活廣場是景瑞頭個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，總面積達(dá)16萬平方米，其中部分辦公樓和商鋪已出售完畢。景瑞目前在開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，還包括上海景瑞嘉城、常州景瑞曦城和舟山景瑞豪布斯卡。

景瑞目前持有的地產(chǎn)項(xiàng)目中，累計(jì)商業(yè)面積達(dá)22萬平方米。景瑞集團(tuán)商業(yè)負(fù)責(zé)人江青松稱，上述持有的商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值超過8億元，年租金可達(dá)2300萬元。

楊子江說，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)成為一種趨勢。截至2010年12月初，該公司的全年銷售指標(biāo)已提前完成，現(xiàn)在正在沖擊40億元。

楊子江稱，作為一家主營房地產(chǎn)企業(yè)，每年的利潤增長必須達(dá)到15%以上，才可以跑贏大市。事實(shí)上，從去年35億元到今年40億元的銷售額提升，對景瑞而言已顯得十分困難，拓寬開發(fā)物業(yè)的種類，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是必需的。

轉(zhuǎn)型難題

但轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也非易事，尤其是對很多長期以住宅開發(fā)為主業(yè)的房企而言。

普華永道合伙人孫穎也表示，開發(fā)商嘗試商業(yè)開發(fā)，對于提升行業(yè)本身的層次也有幫助。但是，如果缺乏經(jīng)驗(yàn)就盲目投入，可能會遭遇一些卡殼和失敗。

新鴻基房地產(chǎn)(上海)有限公司租務(wù)總監(jiān)文志峰指出，成功的商業(yè)模式要素包括地段和招商等。而對于許多有意投身商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，拿到如意的地塊是頭要難題?？v觀目前的商業(yè)地產(chǎn)市場，普通開發(fā)商拿到手的商業(yè)地塊，大多并非位于傳統(tǒng)的市區(qū)地段，而是社區(qū)商鋪項(xiàng)目。

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，不是說非區(qū)域就開發(fā)不了成功的商業(yè)地產(chǎn)，但難度很大。以江橋?yàn)槔?，那里的人氣足夠，但商業(yè)形態(tài)層疊，層次相對較低，租金預(yù)期也相對較低。

資金是另一個(gè)不能回避的問題。楊子江表示，一個(gè)成功的商業(yè)模式應(yīng)該是一個(gè)產(chǎn)權(quán)單一的模式，但由于商業(yè)項(xiàng)目耗資大、開發(fā)周期長，因此不少開發(fā)商在開發(fā)之初不得已出售一部分物業(yè)回籠資金，這就為后期的整體運(yùn)營帶來難度。此外，如何把握項(xiàng)目周邊的人口結(jié)構(gòu)變化，實(shí)行準(zhǔn)確的商業(yè)定位，也需要長時(shí)間的調(diào)查和琢磨。

有開發(fā)商承認(rèn)，在商業(yè)開發(fā)上，大部分國內(nèi)企業(yè)都還停留在初級水平。在這種情況下，國內(nèi)房企可以通過和海外資金合作的模式，借鑒其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。