根據(jù)媒體報道以及上市房企公布的半年報顯示，63家大中型房企中，累計了6000億元的巨額債務。

但較令開發(fā)商有苦難言的，是經(jīng)營性現(xiàn)金流開始變得緊張。根據(jù)已公布的中報顯示，約2/3的企業(yè)現(xiàn)金流為負，其中不乏眾多的名企。對于一向注重資金運轉的房地產(chǎn)企業(yè)來說，“不差錢”的時代已經(jīng)過去，在樓市調(diào)控暫無松動跡象的當口，低下頭來，降價促銷，抓住“金九銀十”的機會，對去年的瘋漲進行自我救贖，或許才是較理智的選擇。

●2/3房企上半年現(xiàn)金流為負

統(tǒng)計房企公布的半年報顯示，截至6月末，63家上市房企累計負債總額高達5867.01億元，“萬保招金”四大金剛負債總額為2779.45億元，占據(jù)了整個負債額的47.37%。

即便開發(fā)商可以對高額債務付之一笑，但經(jīng)營性現(xiàn)金流變得緊張才是真正的命門。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已公布中報的房企中，2/3的企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，這就意味著這些房企經(jīng)營性現(xiàn)金流入額小于經(jīng)營性現(xiàn)金的流出額。簡而言之就是入不敷出，房企的支出開始大于收入。

一位證券分析師表示，經(jīng)營性現(xiàn)金流多數(shù)情況下反映的是開發(fā)商的銷售情況。開發(fā)商經(jīng)營性現(xiàn)金流集體為負，很可能是因為開發(fā)商的銷售額增長幅度趕不上正常開支的增長水平。

也有說法認為，開發(fā)商的現(xiàn)金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開工項目在上半年卻并沒有減少，這可能是導致上半年眾多開發(fā)商現(xiàn)金流為負值的主要原因。

●購置土地、轉型商業(yè)或席卷房企現(xiàn)金流

事實上，由于現(xiàn)金流出額的增大導致了各大房企在凈利潤增長的背景下，現(xiàn)金流反而收緊。一般來說，一個房地產(chǎn)項目，購置土地的費用是其的指出成本，即便是同樣高昂的建安費也不能與土地出讓款相比。

北京新政后的土地樓面價雖然比新政前下跌了近六成，但對于全國布局的大型房企來說，土地盛宴上饕餮如舊。尤其是在國家重申土地出讓款頭付必須50%以上，余款需一年內(nèi)交清的基礎上，土地出讓金當仁不讓地成為房企的一筆支出。數(shù)據(jù)顯示，包括保利、恒大、招商等地產(chǎn)豪強皆在上半年擴充增加了土地儲備。以南京新掛牌的兩塊巨幅土地為例，起拍價突破了200億元。若參與競拍，僅保障金就合計需繳納41億元。如此高的門檻，即便是大型房企也難以獨自承受，業(yè)內(nèi)預計，有雄厚資金支持的央企或聯(lián)合體才具有競拍的實力。

不僅是土地，轉型商業(yè)地產(chǎn)，也牽扯了房企一筆客觀的現(xiàn)金。比如業(yè)內(nèi)共同的“榜樣”萬科，包括王石在內(nèi)的高層不止一次宣布將會加大包括酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。北京萬科更是傳出將接手區(qū)贏嘉的消息，這已經(jīng)是半個月來萬科傳出的第三個商業(yè)地產(chǎn)項目，在此之前，萬科先后在東莞長安拿下一個總建筑面積為25萬平方米的商業(yè)綜合體項目；在曲江投資80億元，建設國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

對此，香港司培思商業(yè)經(jīng)營管理集團副總經(jīng)理許大金認為，商業(yè)地產(chǎn)的核心價值是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和資產(chǎn)的長線增值。它不同于住宅期房可以利用預售回款，在成熟并形成價值以前，商業(yè)地產(chǎn)是需要企業(yè)不斷投入現(xiàn)金進行“培養(yǎng)”的。

　●預售金監(jiān)管將考驗開發(fā)商資金鏈

一邊是支出的增加，另一邊就是回款的收緊。兩方面的因素共同導致了開發(fā)商現(xiàn)金流的急速萎縮。

一般來說，開發(fā)商的可利用資金無非是貸款或銷售回款兩種方式。但由于新政后，各大國有銀行對開發(fā)商貸款的審批明顯趨嚴，如今開發(fā)商想要在資本市場增發(fā)融資，除了銀監(jiān)會的審查外，還要聽取國土部門的意見，有囤地等違規(guī)行為的，增發(fā)將很難放行。今年上半年，萬科、招商、世茂等多家房企都撤銷了融資計劃。

同時，近日傳得沸沸揚揚的預售金監(jiān)管，更是讓開發(fā)商如坐針氈。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1至6月份，開發(fā)商收取的訂金、預收款和個人按揭合計為12602億元，占到房地產(chǎn)開發(fā)資金比例的1/3。在本已銷售慘淡的市場上，一旦加強對開發(fā)商預售回款的控制，后果可想而知。難怪中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，預售金的監(jiān)管相當于對集團性規(guī)模企業(yè)的資金調(diào)動設限，從而提高資金成本，等于阻斷了開發(fā)商的血管。

●降價 開發(fā)商回款的先進選擇

正是基于以上的原因，在政策出臺伊始，不斷宣稱至少能堅持一年的開發(fā)商，如今未過半年，已經(jīng)開始感到了回款的壓力。許多項目都加快了推盤節(jié)奏，熱銷新盤更是趁熱打鐵，在一個月內(nèi)接連推后期入市。一些“有先見之明”的開發(fā)商也紛紛開始了積極的自救。

房山的“日光盤”長陽半島，頭期開盤較低價甚至低于周邊的限價房；大興黃村的多個項目展開區(qū)域價格戰(zhàn)；通州的合生世界村較低價達到9800元/平方米；朝陽區(qū)的遠洋·新悅開盤擬均價為17000元/平方米……很多已經(jīng)開盤或者即將開盤的項目都已經(jīng)將價格拉低到一個相對合理的價位。正如某位開發(fā)商所說，目前購房人觀望的只是一個合理的價格，只要放低姿態(tài)，尋求和購房人心理承受能力相符合的樓盤定價，就能在淡季迎來熱銷。

另外，年底支付季的臨近，許多項目都有工程款、地價款等多項支出，這就要求開發(fā)商不得不加快推盤節(jié)奏，改變近4個月來低迷的成交情況。亞豪機構分析認為，9、10月份可能有更多的新盤或后期盤“開閘”入市。屆時，急于回款的開發(fā)商就可能選擇降價促銷的方式，在“金九銀十”期間打破觀望。

(作者：李桁)