根據(jù)媒體報(bào)道以及上市房企公布的半年報(bào)顯示，63家大中型房企中，累計(jì)了6000億元的巨額債務(wù)。

但較令開(kāi)發(fā)商有苦難言的，是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流開(kāi)始變得緊張。根據(jù)已公布的中報(bào)顯示，約2/3的企業(yè)現(xiàn)金流為負(fù)，其中不乏眾多的名企。對(duì)于一向注重資金運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“不差錢”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，在樓市調(diào)控暫無(wú)松動(dòng)跡象的當(dāng)口，低下頭來(lái)，降價(jià)促銷，抓住“金九銀十”的機(jī)會(huì)，對(duì)去年的瘋漲進(jìn)行自我救贖，或許才是較理智的選擇。

●2/3房企上半年現(xiàn)金流為負(fù)

統(tǒng)計(jì)房企公布的半年報(bào)顯示，截至6月末，63家上市房企累計(jì)負(fù)債總額高達(dá)5867.01億元，“萬(wàn)保招金”四大金剛負(fù)債總額為2779.45億元，占據(jù)了整個(gè)負(fù)債額的47.37%。

即便開(kāi)發(fā)商可以對(duì)高額債務(wù)付之一笑，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流變得緊張才是真正的命門。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已公布中報(bào)的房企中，2/3的企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，這就意味著這些房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入額小于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金的流出額。簡(jiǎn)而言之就是入不敷出，房企的支出開(kāi)始大于收入。

一位證券分析師表示，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流多數(shù)情況下反映的是開(kāi)發(fā)商的銷售情況。開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流集體為負(fù)，很可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的銷售額增長(zhǎng)幅度趕不上正常開(kāi)支的增長(zhǎng)水平。

也有說(shuō)法認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開(kāi)工項(xiàng)目在上半年卻并沒(méi)有減少，這可能是導(dǎo)致上半年眾多開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流為負(fù)值的主要原因。

●購(gòu)置土地、轉(zhuǎn)型商業(yè)或席卷房企現(xiàn)金流

事實(shí)上，由于現(xiàn)金流出額的增大導(dǎo)致了各大房企在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的背景下，現(xiàn)金流反而收緊。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)置土地的費(fèi)用是其的指出成本，即便是同樣高昂的建安費(fèi)也不能與土地出讓款相比。

北京新政后的土地樓面價(jià)雖然比新政前下跌了近六成，但對(duì)于全國(guó)布局的大型房企來(lái)說(shuō)，土地盛宴上饕餮如舊。尤其是在國(guó)家重申土地出讓款頭付必須50%以上，余款需一年內(nèi)交清的基礎(chǔ)上，土地出讓金當(dāng)仁不讓地成為房企的一筆支出。數(shù)據(jù)顯示，包括保利、恒大、招商等地產(chǎn)豪強(qiáng)皆在上半年擴(kuò)充增加了土地儲(chǔ)備。以南京新掛牌的兩塊巨幅土地為例，起拍價(jià)突破了200億元。若參與競(jìng)拍，僅保障金就合計(jì)需繳納41億元。如此高的門檻，即便是大型房企也難以獨(dú)自承受，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，有雄厚資金支持的央企或聯(lián)合體才具有競(jìng)拍的實(shí)力。

不僅是土地，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，也牽扯了房企一筆客觀的現(xiàn)金。比如業(yè)內(nèi)共同的“榜樣”萬(wàn)科，包括王石在內(nèi)的高層不止一次宣布將會(huì)加大包括酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。北京萬(wàn)科更是傳出將接手區(qū)贏嘉的消息，這已經(jīng)是半個(gè)月來(lái)萬(wàn)科傳出的第三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在此之前，萬(wàn)科先后在東莞長(zhǎng)安拿下一個(gè)總建筑面積為25萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目；在曲江投資80億元，建設(shè)國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

對(duì)此，香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)副總經(jīng)理許大金認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和資產(chǎn)的長(zhǎng)線增值。它不同于住宅期房可以利用預(yù)售回款，在成熟并形成價(jià)值以前，商業(yè)地產(chǎn)是需要企業(yè)不斷投入現(xiàn)金進(jìn)行“培養(yǎng)”的。

　●預(yù)售金監(jiān)管將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈

一邊是支出的增加，另一邊就是回款的收緊。兩方面的因素共同導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的急速萎縮。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的可利用資金無(wú)非是貸款或銷售回款兩種方式。但由于新政后，各大國(guó)有銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的審批明顯趨嚴(yán)，如今開(kāi)發(fā)商想要在資本市場(chǎng)增發(fā)融資，除了銀監(jiān)會(huì)的審查外，還要聽(tīng)取國(guó)土部門的意見(jiàn)，有囤地等違規(guī)行為的，增發(fā)將很難放行。今年上半年，萬(wàn)科、招商、世茂等多家房企都撤銷了融資計(jì)劃。

同時(shí)，近日傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的預(yù)售金監(jiān)管，更是讓開(kāi)發(fā)商如坐針氈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1至6月份，開(kāi)發(fā)商收取的訂金、預(yù)收款和個(gè)人按揭合計(jì)為12602億元，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金比例的1/3。在本已銷售慘淡的市場(chǎng)上，一旦加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售回款的控制，后果可想而知。難怪中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，預(yù)售金的監(jiān)管相當(dāng)于對(duì)集團(tuán)性規(guī)模企業(yè)的資金調(diào)動(dòng)設(shè)限，從而提高資金成本，等于阻斷了開(kāi)發(fā)商的血管。

●降價(jià) 開(kāi)發(fā)商回款的先進(jìn)選擇

正是基于以上的原因，在政策出臺(tái)伊始，不斷宣稱至少能堅(jiān)持一年的開(kāi)發(fā)商，如今未過(guò)半年，已經(jīng)開(kāi)始感到了回款的壓力。許多項(xiàng)目都加快了推盤節(jié)奏，熱銷新盤更是趁熱打鐵，在一個(gè)月內(nèi)接連推后期入市。一些“有先見(jiàn)之明”的開(kāi)發(fā)商也紛紛開(kāi)始了積極的自救。

房山的“日光盤”長(zhǎng)陽(yáng)半島，頭期開(kāi)盤較低價(jià)甚至低于周邊的限價(jià)房；大興黃村的多個(gè)項(xiàng)目展開(kāi)區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)；通州的合生世界村較低價(jià)達(dá)到9800元/平方米；朝陽(yáng)區(qū)的遠(yuǎn)洋·新悅開(kāi)盤擬均價(jià)為17000元/平方米……很多已經(jīng)開(kāi)盤或者即將開(kāi)盤的項(xiàng)目都已經(jīng)將價(jià)格拉低到一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)位。正如某位開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，目前購(gòu)房人觀望的只是一個(gè)合理的價(jià)格，只要放低姿態(tài)，尋求和購(gòu)房人心理承受能力相符合的樓盤定價(jià)，就能在淡季迎來(lái)熱銷。

另外，年底支付季的臨近，許多項(xiàng)目都有工程款、地價(jià)款等多項(xiàng)支出，這就要求開(kāi)發(fā)商不得不加快推盤節(jié)奏，改變近4個(gè)月來(lái)低迷的成交情況。亞豪機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，9、10月份可能有更多的新盤或后期盤“開(kāi)閘”入市。屆時(shí)，急于回款的開(kāi)發(fā)商就可能選擇降價(jià)促銷的方式，在“金九銀十”期間打破觀望。

(作者：李桁)