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中小開(kāi)發(fā)商資金“告急” 現(xiàn)金回籠壓力驟增

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 596 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
“我們?cè)谖靼灿袎K好地皮,缺少資金開(kāi)發(fā),急需找到投資方合作?!鄙钲谝患抑行头科箜?xiàng)目部負(fù)責(zé)人李方(化名)近來(lái)十分繁忙,四處找錢,不僅找了其他地產(chǎn)公司,還拜訪了多家投資公司、信托公司甚至民間借貸機(jī)構(gòu),面對(duì)飆升至20%的融資成本,李方很無(wú)奈。

中小房企遭遇融資難

李方所在的公司前幾年在西安購(gòu)了塊地,位置在核心地段,之前西安房?jī)r(jià)一直相對(duì)平穩(wěn),去年以來(lái)漲幅較大,公司今年打算開(kāi)工,卻突然遭遇房地產(chǎn)調(diào)控政策,中小房企融資不那么方便了。

眼下很多房地產(chǎn)公司開(kāi)始遭遇資金緊張問(wèn)題,一些項(xiàng)目被迫尋找合作方共同開(kāi)發(fā),而有資金實(shí)力的合作方提出的條件卻越來(lái)越苛刻,民間借貸的利率也大幅上升。

李方找到信托公司,發(fā)現(xiàn)融資成本已經(jīng)接近年息20%了,而民間借貸利率更是在此之上?!斑€是考慮找個(gè)投資方合作開(kāi)發(fā),以出資比例分享項(xiàng)目股權(quán)?!崩罘奖硎?,信托和私募機(jī)構(gòu)借款利息太高,只有這種方法,才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解,在銀行信貸額度控制、對(duì)中小房企開(kāi)發(fā)貸款有所收緊的背景下,信托公司成了香餑餑。與較近信托產(chǎn)品接近年息20%的融資成本相比,上半年其成本還僅12%-16%。

“如果加上開(kāi)發(fā)商從信托公司爭(zhēng)取到融資的隱性成本,很多項(xiàng)目的融資成本甚至高過(guò)20%?!鄙钲谝晃恍磐袠I(yè)人士指出,信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢(shì)。與此同時(shí),銀監(jiān)會(huì)日前要求銀行將之前的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)中,所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi),并按150%的撥備覆蓋率計(jì)提撥備,使得地產(chǎn)企業(yè)曲線融資雪上加霜。

有股份制企業(yè)貸款部審批人表示,中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大,如果申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款,利息需要上浮相當(dāng)大的比例,不然很難通過(guò)審核。深圳的國(guó)有股份制銀行也表示,若有信用好的機(jī)構(gòu)出面擔(dān)保,利息上浮幅度才能小一些,而這種信用好的擔(dān)保機(jī)構(gòu),基本是指央企和大型上市公司。央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,二季度以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了較大變化,今年季度銀行開(kāi)發(fā)貸款新增1200億元,遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元。

中小房企資金鏈率先遭遇困難,一些交易所開(kāi)始出現(xiàn)掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的中小房企,部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的開(kāi)發(fā)商也靠直接出售其股份來(lái)填補(bǔ)資金缺口。

銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋認(rèn)為,受制于調(diào)控政策,目前房地產(chǎn)公司主要通過(guò)“合作”方式,讓渡一部分土地權(quán)益,或在不影響控股的前提下出售股權(quán)來(lái)獲得資金。

現(xiàn)金回籠壓力驟增

資金壓力逐漸顯現(xiàn),借助近兩個(gè)月成交回暖之勢(shì),開(kāi)發(fā)商逐漸開(kāi)始將一些之前延遲上市的項(xiàng)目推出。

8月周,廣州就迎來(lái)數(shù)十個(gè)樓盤開(kāi)盤,包括翰林8090HOUSE開(kāi)盤、逸彩新世界、金地荔湖城推新品、龍光蘿香悅山開(kāi)放板房。不僅看樓人氣增加不少,成交數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。

深圳一些新項(xiàng)目也趁勢(shì)迎來(lái)熱銷。8月28日,綠景大公館推出主力戶型88平方米的三居,均價(jià)在13500元/平方米左右,共52套,當(dāng)日售出八成。同日,萬(wàn)科清林徑推出370套新房,均價(jià)12500元/平方米,戶型面積80—130平方米之間,銷售近九成。萊蒙集團(tuán)旗下兩大樓盤——水榭山和水榭春天也在近期發(fā)售,水榭山推出59套,賣出近50套,水榭春天推出90多套,賣出70多套,合計(jì)回收現(xiàn)金近10億元。為趁著金九銀十回籠資金,深圳南山區(qū)有四個(gè)小戶型新盤也即將在9月登場(chǎng)。

WIND統(tǒng)計(jì)顯示,按申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類,A股上市房企上半年末負(fù)債總額高達(dá)8933億元,而總資產(chǎn)合計(jì)為13178億元,整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到67.79%;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)為-837.56億元,而上年同期該項(xiàng)目為418億元;同時(shí)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-47.77億元,而上年同期為548.3億元,現(xiàn)金不斷消耗。

即使是地產(chǎn)龍頭企業(yè),其現(xiàn)金回籠壓力也日趨增大。保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到-233.48億元,萬(wàn)科、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在2009年上半年,這個(gè)數(shù)字分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。

在香港上市的內(nèi)地房企也出現(xiàn)分化,多家地產(chǎn)商在一線城市的樓盤銷售情況都不如預(yù)期,多數(shù)地產(chǎn)商的利潤(rùn)來(lái)源已從一線城市轉(zhuǎn)移至二線城市。富力地產(chǎn)今年制定的銷售目標(biāo)是300億元,中報(bào)顯示調(diào)控措施已使得成交量顯著下跌,上半年銷售完成125億元,相當(dāng)于全年目標(biāo)的42%。同時(shí)富力地產(chǎn)的融資成本上升,今年上半年融資成本上升至4.676億元,較去年同期增加了74%,主要因資本化利息金額減少了1.9億元。而雅居樂(lè)地產(chǎn)迄今仍有土地款13.27億元沒(méi)有付清。

財(cái)務(wù)困境不容小覷

房企資金鏈開(kāi)始緊繃,存貨卻大幅上升,這對(duì)其未來(lái)資金狀況也構(gòu)成威脅。“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨合計(jì)達(dá)到2845億元,相比去年同期大幅增長(zhǎng)55.3%,而今年一季度末存貨才增長(zhǎng)一成有余,存貨急劇增加主要來(lái)自二季度。按照已公布的開(kāi)工竣工面積看,大部分開(kāi)工竣工面積集中在今年下半年。

監(jiān)管部門近期對(duì)“銀信合作”亮紅燈,也讓開(kāi)發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。據(jù)悉,目前銀信合作理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模已突破2萬(wàn)億元,以信托貸款和信貸資產(chǎn)投資類業(yè)務(wù)為主。這一規(guī)模從去年9月末的不足6000億元,今年4月末已飆升至1.88萬(wàn)億元。

業(yè)內(nèi)人士分析,房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源主要有三塊,其中預(yù)售款占30%,債款20%-30%,對(duì)外籌資大約20%-30%。三個(gè)資金來(lái)源具有非常強(qiáng)的周期性。房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房屋銷售下降,預(yù)售款收入下降,銀行也不敢貿(mào)然放貸,多方面資金來(lái)源同時(shí)遭遇考驗(yàn)。

獨(dú)立地產(chǎn)研究員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院杜麗虹表示,若調(diào)控期小于一年,10%的房企會(huì)面臨資金威脅;但如果調(diào)控期延長(zhǎng),情況將大不相同,30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。

杜麗虹指出,要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在兩年的低谷,國(guó)內(nèi)上市房企的財(cái)務(wù)安全底線,即凈借貸資本比上限平均為44%,而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的上市房企已突破財(cái)務(wù)安全底線。其中有30%的上市公司的實(shí)際凈借貸資本比財(cái)務(wù)安全底線高出20%以上,這些企業(yè)將在低谷期的年面臨財(cái)務(wù)困境。

(作者:萬(wàn)晶)

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