隨著蘇州城市綜合體的不斷落成，蘇州人可以更為方便地在一個地方就將吃喝玩樂購物休閑全部解決。城市綜合體，成為描述蘇州城市商業(yè)變化的新名詞。

萬達廣場讓蘇州人認識了城市綜合體

去年9月17日，蘇州頭個城市綜合體項目——萬達廣場正式亮相?？偨ㄖ娣e近45萬平方米的萬達廣場，匯聚了寫字樓、公共空間、購物、文化娛樂休閑設(shè)施、公寓等多個大城市主流物業(yè)形態(tài)。作為蘇州的頭個城市綜合體項目，萬達廣場的開啟，徹底顛覆蘇州原有的購物休閑理念，讓市民在一個“廣場”內(nèi)，就可以輕松實現(xiàn)購物、休閑、娛樂和工作，“足不出戶”享受都市生活。

作為近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中較為熱門的關(guān)鍵詞和較主流的發(fā)展模式，很多蘇州市民通過萬達廣場認識了城市綜合體，也是次意識到未來購物、休閑、娛樂可以通過這樣的方式輕松的完成。

如果你選擇一個周末去位于園區(qū)現(xiàn)代大道邊上的印象城，你會發(fā)現(xiàn)，盡管該商業(yè)從地下到樓上五層，都設(shè)置了為數(shù)眾多的停車場，但是要找到一個停車位還是相當?shù)睦щy。吃飯、購物、娛樂、體閑，由于這些需求都能夠在這里一站式搞定，所以這里人來人往，非常熱鬧，等到中午時分，你會發(fā)現(xiàn)，這里的每一個餐飲店生意都好得很，位于四樓的個別飲食店，幾乎每一頓飯，市民都需要在店外排隊等候?！捌鋵崳瑥耐暾囊饬x上來看，萬達廣場和印象城都還不能算作城市綜合體。 ”這是記者在采訪我市一位房地產(chǎn)界的專家時，他所指出的，萬達廣場沒有酒店，印象城沒有公寓、也沒有酒店，因此，它們離真正意義上的城市綜合體還有一些差距。

按照目前國際對城市綜合體的理解，所謂城市綜合體，其英文縮寫為HOPSCA.，是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物（Shoppingmall）、會展（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店、寫字樓、購物三大功能是城市綜合體較基本的業(yè)態(tài)組合。

如果嚴格參照這個定義，那么蘇州真正具備這六種業(yè)態(tài)的成熟的城市綜合體還不多。但是正是借助于萬達廣場、印象城等項目，蘇州市民對于城市綜合體開始有了較為感性的認識。

蘇州已有十多個城市綜合體項目

在《2010年中國城市綜合體專業(yè)研究報告》中，地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)巨頭們這樣高呼，“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！ ”這樣的說法至少表明了一個現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)對城市綜合體項目十分看好。

由于城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以被稱為“城中之城”。一個萬達廣場就是一座“城中城”，這是萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時說的，因此，萬達廣場每到一地，就能把人氣帶到那里，就能帶動一地的發(fā)展。

繼萬達廣場、印象城之后，在蘇州，很多類似于城市綜合體的項目正在不斷出現(xiàn)。相城區(qū)剛剛舉行奠基儀式的繁花、備受關(guān)注的恒達中環(huán)百匯廣場；吳中區(qū)標桿項目中潤蘇州；售樓處剛對外公開的智海商務(wù)廣場等等在建的一些商業(yè)項目，應當說也具備了城市綜合體的一些基本特征，它們已經(jīng)成為蘇州一種新的商業(yè)業(yè)態(tài)。

據(jù)統(tǒng)計，2009年蘇州投資額在5000萬元以上的商業(yè)在建項目117個，總投資額超過525億元，其中集合多種業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)項目投資額占到50%以上。

統(tǒng)計顯示，目前蘇州市場上具備城市綜合體特征的項目共有12個，共計500萬平方米。其中吳中區(qū)有中潤·蘇州和南蘇州生活廣場2個，總體量為52萬㎡；工業(yè)園區(qū)有環(huán)球188、建屋紫金東方、九龍倉蘇州國際金融、東方之門4個，總體量為114.3萬㎡；相城區(qū)有合景峰匯國際、繁花、恒達·中環(huán)百匯廣場3個，總體量為126.6萬㎡；滄浪區(qū)有蘇綸場、蘇州世茂運河城2個，總體量為190萬㎡；平江區(qū)僅有萬達廣場，體量為45萬㎡。

蘇州城市綜合體的發(fā)展趨勢在銷售狀態(tài)對比中顯現(xiàn)了出來。目前蘇州這些項目，在租的項目僅有萬達廣場一家，僅占總體比例的9%；在售的項目共計有5個，主要集中在滄浪區(qū)和相城區(qū)，這一部分的城市綜合體項目占總體比例37%；而待售的城市綜合體目前有6個，主要集中在工業(yè)園區(qū)，這一部分占總體比例達54%。

由銷售狀態(tài)可以看出，蘇州城市綜合體正處于蓄勢待發(fā)階段，現(xiàn)存建成的城市綜合體項目遠遠低于在建待售項目。大量的城市綜合體仍處于“孕育”狀態(tài)中。

在蘇州城市綜合體的區(qū)域構(gòu)成中，我們可以看到，滄浪區(qū)是目前總體量的，其次是相城區(qū)和園區(qū)。就區(qū)域特點來看，滄浪區(qū)的城市綜合體項目數(shù)量不多，但是體量巨大，物業(yè)類型豐富。作為城市綜合體的蘇綸場和世茂運河城，在區(qū)域內(nèi)有著巨大的影響力和商業(yè)聚集能力，是周邊商業(yè)和住宅項目的集中核心。相對于較勢單力薄的個體項目，城市綜合體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)價值的提升起著更為重要的作用。

城市綜合體將沖擊蘇州商業(yè)地產(chǎn)

不久前，萬科將旗下的“萬科金域堤香”更名為“萬科國際廣場”。萬科是房產(chǎn)開發(fā)商中的“領(lǐng)頭羊”，從原先專做白領(lǐng)公寓，到專注別墅市場，再到2010年拿下許多商業(yè)項目，萬科一直走在市場的前列。萬科這次項目名稱的改變，不僅預示著萬科發(fā)展方向的一次小小轉(zhuǎn)變，同時也表明市場風向的一個轉(zhuǎn)變。

從蘇州幾大知名的品牌開發(fā)商來看，有許多已經(jīng)開始向商業(yè)轉(zhuǎn)型，拿下了規(guī)劃中商住結(jié)合的儲備地塊，有些已經(jīng)開始著手商業(yè)項目的準備，有些將項目中的商業(yè)配套保留進行內(nèi)部經(jīng)營。這給正在逐漸增溫的商業(yè)地產(chǎn)市場增添了后續(xù)發(fā)展的動力，同時也給激烈競爭的市場增添了許多未知數(shù)。

品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)型，進入商業(yè)地產(chǎn)行列，不僅表明了商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代來臨，也標注了投資商業(yè)地產(chǎn)的較佳時機。

城市綜合體的發(fā)展態(tài)勢將對蘇州商業(yè)地產(chǎn)形成不可忽視的沖擊力。蘇州城市綜合體體量龐大，物業(yè)類型豐富，將在未來的發(fā)展中既成為商家和住宅的引力核心，也將對普通商業(yè)地產(chǎn)項目形成強勢競爭。