實(shí)業(yè)開發(fā)和地產(chǎn)金融，是地產(chǎn)“生物鏈”中兩個(gè)不同的層級(jí)。如今，復(fù)地內(nèi)部已有分工，一個(gè)團(tuán)隊(duì)做客戶，研究產(chǎn)品；另一個(gè)團(tuán)隊(duì)做投資，研究行業(yè)。開發(fā)和投資，成為該公司的并重之策。

在調(diào)控頻繁、市場波動(dòng)的氣候下，金融業(yè)務(wù)無疑能幫助復(fù)地獲得業(yè)績持續(xù)增長并控制風(fēng)險(xiǎn)。不過，即便背靠大股東復(fù)星，復(fù)地尚需時(shí)日證明自己的資本運(yùn)營能力。

生物鏈向上

地產(chǎn)調(diào)控政策行至中途，包括復(fù)地在內(nèi)的住宅開發(fā)商，在今后一段時(shí)間內(nèi)都需要面臨一個(gè)棘手的問題：融資。

從銀行獲得滾動(dòng)開發(fā)資金變得愈發(fā)艱難。去年銀監(jiān)會(huì)對貸款投放流程作了嚴(yán)格的控制，“實(shí)貸實(shí)付”原則得到的嚴(yán)厲執(zhí)行，這意味著開發(fā)商通過銀行進(jìn)行資金騰挪的空間被大大壓縮。而股市、信托融資渠道也都受到限制。

面對住宅業(yè)愈發(fā)顯著的周期特性和更高的融資能力要求，尋找新的業(yè)務(wù)模式以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)成為開發(fā)商的必修課。

國內(nèi)巨頭中，萬達(dá)、綠地等采取的辦法是做大甚至直接轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)，背靠復(fù)星，以資本撬動(dòng)實(shí)業(yè)，無疑是復(fù)地更為現(xiàn)實(shí)的選擇。

復(fù)地一直在準(zhǔn)備。

2007年11月，因?yàn)榭春米C大商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，復(fù)地以每股0.45港元的價(jià)格購得證大8.03%的股權(quán)。2010年1月，復(fù)地再次通過旗下子公司中合置業(yè)，認(rèn)購上海證大15.5億股，以19.68%的權(quán)益比例，進(jìn)一步鞏固了其二股東的位置。

在長三角、華北和海南三大區(qū)域擁有諸多地產(chǎn)項(xiàng)目的證大，具備較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)能力。收購證大股權(quán)，是復(fù)地增加房地資產(chǎn)的方式之一。相對于親自砸重金、花精力去拿地、開發(fā)、經(jīng)營，通過股權(quán)享受開發(fā)紅利，顯得更為輕巧。

投資證大股權(quán)之外，復(fù)地更是在年初外灘金融地塊的爭奪及后續(xù)過程中，成為證大的合作伙伴，為其供給炮彈。

這是典型的“復(fù)星式”操作手法，通過股權(quán)投資參股或控股一家公司，以此為基礎(chǔ)向外擴(kuò)張，包括產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、戰(zhàn)略投資和財(cái)務(wù)投資。

此番，將投資業(yè)務(wù)提升到戰(zhàn)略層面，復(fù)地尚屬國內(nèi)地產(chǎn)商中頭家。

試水PE

復(fù)地顯然希望搭建更具專業(yè)性和影響力的地產(chǎn)金融平臺(tái)。

當(dāng)下中國的大規(guī)模城市化進(jìn)程，已讓房地產(chǎn)行業(yè)長期向上趨勢的根基甚為牢固。利潤可觀、標(biāo)的龐大，房地產(chǎn)成為國內(nèi)外資本眼中的肥肉。

復(fù)地集團(tuán)董事長范偉認(rèn)為，目前國內(nèi)民間財(cái)富和中高層對房地產(chǎn)投資意愿相當(dāng)強(qiáng)烈。過去他們能夠參與的渠道僅為購購房企股票和投資房產(chǎn)本身，現(xiàn)在房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)新的路徑。范偉預(yù)計(jì)，這部分旺盛的市場需求，將給復(fù)地帶來可觀的業(yè)務(wù)空間。

復(fù)地投資集團(tuán)請來了諸多干將。出自平安證券，后在新加坡磐石基金公司擔(dān)任中國區(qū)頭代一職的周純總體負(fù)責(zé)投資集團(tuán)事務(wù)；而在ING集團(tuán)負(fù)責(zé)中國房地產(chǎn)基金板塊業(yè)務(wù)十年之久的董偉海，也在2009年投奔復(fù)地投資擔(dān)任公司董事總經(jīng)理，具體負(fù)責(zé)私募基金業(yè)務(wù)的操作。目前，復(fù)地投資仍在通過多種渠道招兵購馬，以充實(shí)投資業(yè)務(wù)。

2009年8月，復(fù)地成立了智盈股權(quán)投資管理公司。其定位是，為機(jī)構(gòu)和個(gè)人提供資產(chǎn)配置中的房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品，由智盈投資與諾亞財(cái)富發(fā)起的頭只基金——復(fù)地景業(yè)基金目前側(cè)重投資復(fù)地本身開發(fā)的項(xiàng)目。

本來按照復(fù)地的計(jì)劃，景業(yè)的規(guī)模在5.5億元左右，截至目前，資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)6.3億。據(jù)悉，江浙民間資本是其中的主力，例如A股上市公司江蘇開元，頭擲便超3000萬元，若非有限合伙法對合伙人數(shù)有不得超過50個(gè)的限制，基金規(guī)?？赡軙?huì)更為龐大。

按照這只基金的協(xié)議，有限合伙企業(yè)的存續(xù)期限為自有限合伙企業(yè)成立之日起三年，存續(xù)期限可以延長，每次可延長一年，以延長兩次為限。目前，景業(yè)基金已先后完成了對位于成都、南京、上海三城的復(fù)地項(xiàng)目的投資。

景業(yè)基金只是復(fù)地邁出項(xiàng)目開發(fā)邊界的步，不久，復(fù)地便緊鑼密鼓地開始了另一類型基金的布局。2010年4月，智盈完成了只人民幣房地產(chǎn)基金——景盈基金的募集。這一次，作為上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長單位，復(fù)地找來了商會(huì)中副會(huì)長以上會(huì)員單位，成為景盈基金共同發(fā)起人。

“景盈的特點(diǎn)，主要是為實(shí)現(xiàn)會(huì)員單位間資金、項(xiàng)目和管理資源的較佳結(jié)合，達(dá)成多方共贏。同時(shí)，也希望為相互間的合作方式開拓出新思路，創(chuàng)造價(jià)值共享?！睆?fù)地董事長范偉說。

復(fù)地的融資目標(biāo)不僅是自己的項(xiàng)目，幾乎在景盈基金成立的同時(shí)，范偉還參與成立了盛世神州房地產(chǎn)投資基金。

知情人士透露，智盈投資正在計(jì)劃募集人民幣房地產(chǎn)私募基金II及商會(huì)基金II，并有意發(fā)展海外房地基金。

另一個(gè)江湖

“長遠(yuǎn)來看，復(fù)地的榜樣是凱德置地，它涉足上下游產(chǎn)業(yè)，搞基金發(fā)行，做商業(yè)地產(chǎn)加住宅地產(chǎn)，有較后的服務(wù)式公寓管理，從資金來源到產(chǎn)品整個(gè)系統(tǒng)都有，同時(shí)是個(gè)國際化的大公司?！狈秱フf。

在范偉看來：對于開發(fā)商來說，私募基金提供了一個(gè)有效的退出渠道。從而使開發(fā)商更專注于開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，而投資基金更關(guān)注于物業(yè)的保值增值，客觀上促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化分工。

與此同時(shí)，讓開發(fā)和投資的結(jié)合產(chǎn)出較佳效益，是復(fù)地未來的理想狀態(tài)。按照凱德置地的經(jīng)典做法，一方面，將基金收購的資產(chǎn)注入上市公司，以獲得超額溢價(jià)，同時(shí)，還可以為將來收購資產(chǎn)在資本市場上募集資金，從而擺脫資金的壓力，另一方面，作為開發(fā)商，可以將自己開發(fā)的項(xiàng)目注入房地產(chǎn)基金池里面，然后打包上市。

凱德是國際經(jīng)驗(yàn)中“美國模式”的代表，這一體系下，金融運(yùn)作、房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，開發(fā)商則是圍繞資金運(yùn)作的配套環(huán)節(jié)。在國內(nèi)，以開發(fā)商為房產(chǎn)價(jià)值鏈核心運(yùn)作者的“香港模式”目前仍占據(jù)主導(dǎo)地位。脫胎于這一市場環(huán)境的復(fù)地，需要完成從開發(fā)到投資身份的迅速轉(zhuǎn)換。

分析人士認(rèn)為，具體到主投復(fù)地項(xiàng)目的景業(yè)基金上，其頭要之務(wù)，是如何解決好基金有限投資合伙人（LP）和上市公司股東的利益平衡?！盎鹜顿Y項(xiàng)目，收益率定在多少，既能保護(hù)上市公司的利益，又能使基金獲得足夠的回報(bào)，是需要斟酌的問題?！?

上海一位PE界人士認(rèn)為，國內(nèi)LP、普通合伙管理人（GP）和投資標(biāo)的開發(fā)商之間的商業(yè)理念會(huì)存在差異。投資者期待的是穩(wěn)定、明確的收益，而開發(fā)商在國內(nèi)波動(dòng)劇烈的市場環(huán)境中，對政策、成本極其敏感，往往采取十分靈活的經(jīng)營策略。這一矛盾會(huì)在較大的波動(dòng)中被激發(fā)。

另一方面，國內(nèi)房產(chǎn)投資人選擇資金投向時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)更多的來自于對品牌的信賴而并非依靠風(fēng)險(xiǎn)體系。按照國際慣例，房地產(chǎn)股權(quán)投資需要基金的管理者進(jìn)駐開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)核算，而國內(nèi)開發(fā)商可以通過多種途徑進(jìn)行成本轉(zhuǎn)移，很難實(shí)現(xiàn)監(jiān)管。

雖然外有與摩根士丹利、ING等國際大行親密合作的經(jīng)驗(yàn)，在內(nèi)繼承了復(fù)星系金融+實(shí)業(yè)運(yùn)作理念的衣缽，復(fù)地的金融戰(zhàn)略能否突破地產(chǎn)業(yè)的天花板，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。

(作者：陳哲)