繼上周理財(cái)周報(bào)推出《中糧地產(chǎn)被指造假:3年淪落末流 回報(bào)率低如債券》,中糧地產(chǎn)的問題一一浮出水面。

奇怪的成都項(xiàng)目

2010年3月10日,中糧地產(chǎn)發(fā)布了《前次募集資金使用情況鑒證報(bào)告》。

該鑒證報(bào)告細(xì)數(shù)了2007年配股募集資金投向的6大項(xiàng)目的較新進(jìn)展。值得注意的是,承諾投資額的成都天泉·聚龍國際生態(tài)園項(xiàng)目,離回本似乎仍無期,目前開發(fā)進(jìn)度為32%。

2007年8月中糧地產(chǎn)《配股說明書》披露,該項(xiàng)目為中糧地產(chǎn)與鵬利國際(四川)置業(yè)合作開發(fā),總投資10.8億,中糧地產(chǎn)后續(xù)投資額為3.63億,該項(xiàng)目分四期建設(shè)。

其時(shí),一期工程已全部完成并基本銷售完畢。二期工程又分為A、B、C、D、E區(qū),其中:B區(qū)已竣工;C區(qū)已完工,僅剩園林景觀工程的收尾工作。

巧合的是,一期、二期B區(qū)、C區(qū)工程面積合計(jì)恰占總項(xiàng)目約32%,與2009末開發(fā)進(jìn)度基本一樣。而在這期間,據(jù)其鑒證報(bào)告,截至2009年12月31日,已投入2.5億募集資金,即承諾投資總額的69.37%。這意味著,這2年4個(gè)月來,耗資2.5個(gè)億卻只做了一個(gè)原二期C區(qū)外圍景觀改造、房屋整改工作。

按規(guī)劃,該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為2.64年,按10%基準(zhǔn)收益率計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期為2.91年。不論如何計(jì)算,2010年,該項(xiàng)目理論上即可回收成本。但截至目前僅貢獻(xiàn)利潤5788萬。

而照此投資效率,余下的1.1個(gè)億能補(bǔ)上剩下的工程窟窿嗎？

無期的“生死”一盤

可以稱作“生死局”的資本運(yùn)作“26億重金轟下的沙峪項(xiàng)目”更加難堪。

2010年1月22日,北京市國土局公布了19個(gè)2008年12月31日之前購購但至今仍未開工的項(xiàng)目。中糧地產(chǎn)在順義后沙峪吉祥莊的C06和C03兩幅地塊榜上有名。

北京市國土局公布的信息還顯示,中糧地產(chǎn)的C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂了土地出讓合同。合同約定的開工時(shí)間是2008年12月31日,約定竣工時(shí)間是2011年6月30日。但截至發(fā)布通知之日,兩幅地塊的工程進(jìn)展,仍處于“辦理規(guī)劃審批”狀態(tài)。

而據(jù)其年報(bào)披露,該項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)竣工時(shí)間是2012年4月。但從中糧地產(chǎn)2009年10月16日提交給北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的《順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村項(xiàng)目建設(shè)方案》[順義(2009)14號(hào)]公告看,稱該由中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目共分三期開發(fā)建設(shè),分別在2013年10月、2014年6月及2015年6月前完工,其較遲竣工時(shí)間比其年報(bào)披露的時(shí)間晚三年兩個(gè)月,比合同約定竣工時(shí)間晚了長達(dá)四年之久。

順義項(xiàng)目究竟要拖到何時(shí)？

這背后隱藏的,仍是一個(gè)巨大的資金問題。據(jù)公開信息,該項(xiàng)目總投資將達(dá)到73億之巨。為運(yùn)作該項(xiàng)目,中糧地產(chǎn)母公司中糧集團(tuán)雖多次伸手援助,給予高達(dá)約42億的貸款,但這仍舊杯水車薪。隨后中糧地產(chǎn)股東大會(huì)通過35億的配股方案,用以收購及后續(xù)開發(fā),其中9.1億輸血后沙峪項(xiàng)目。

為了募集資金,中糧地產(chǎn)甚至以后沙峪項(xiàng)目在建開發(fā)產(chǎn)品用于抵押,獲得20億元貸款合同。截至年報(bào),該項(xiàng)目除去項(xiàng)目收購資金外,僅投入1.6億左右。

而在2012年4月之前,數(shù)十億的投資沒有任何現(xiàn)金可供回收。這對(duì)沒有商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)的中糧地產(chǎn)來說,這盤“生死”棋破解之日無期。

公司治理重大漏洞

項(xiàng)目運(yùn)作效率的低能,對(duì)中糧地產(chǎn)來說已經(jīng)不是什么新鮮事。

中糧地產(chǎn)2002年在深圳拍得的瀾山項(xiàng)目,因color社區(qū)在施工時(shí)擅自更改規(guī)劃,導(dǎo)致延遲交房。一直到2009年,該項(xiàng)目才較終完成交售,整整耽誤了7年之久。

一位業(yè)內(nèi)分析人士向理財(cái)周報(bào)指出,中糧地產(chǎn)的資金運(yùn)用似乎成惡性循環(huán):“項(xiàng)目運(yùn)作效率低——資金周轉(zhuǎn)慢——項(xiàng)目資金間拆東墻補(bǔ)西墻——需要更大量資金補(bǔ)漏洞”,上述北京項(xiàng)目即為一個(gè)鮮明案例。而中糧地產(chǎn)的現(xiàn)金流實(shí)際上一直處于捉襟見肘的境地。

為此,中糧地產(chǎn)動(dòng)用了各種融資方法:配股、反復(fù)的資產(chǎn)注入、債券、向母公司借債及上述抵押貸款等。幾乎中糧地產(chǎn)開工的每一個(gè)重要項(xiàng)目,都伴隨著一次融資,而來自于經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流的支持一直非常無力。

募集資金的管理之混亂更讓人難以置信。

2009年3月5日,中糧地產(chǎn)發(fā)布的《關(guān)于深圳證監(jiān)局巡檢發(fā)現(xiàn)問題的整改報(bào)告》稱,深圳證監(jiān)局在2008年10月中旬的巡回檢查中發(fā)現(xiàn)中糧地產(chǎn)存在五大問題。

值得注意的是,《整改通知》指出的點(diǎn)是:“你公司董事會(huì)授權(quán)董事長競拍土地的權(quán)限過大,使董事會(huì)在重大投資的決策中無法發(fā)揮作用,也不利于你公司控制購購?fù)恋氐娘L(fēng)險(xiǎn)?！?p>令人吃驚的是,據(jù)該公告,此前中糧地產(chǎn)董事長孫忠人竟然可以不受金額限制的決定通過市場公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式獲取土地并開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。而震驚業(yè)界的上述北京項(xiàng)目的獲取,正是在該整改通知發(fā)出之前。

而在募集資金使用與披露中,中糧地產(chǎn)存在更嚴(yán)重問題。深圳證監(jiān)局指出五大方面:中糧地產(chǎn)募集資金的存儲(chǔ)不符合規(guī)定,募集資金專用賬戶的設(shè)立未經(jīng)批準(zhǔn);募集資金的使用未進(jìn)行專戶管理;未對(duì)募集資金使用情況進(jìn)行報(bào)告;未明確募集資金使用的分級(jí)審批權(quán)限;募集資金實(shí)際投入金額計(jì)算錯(cuò)誤、披露數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)不符。

其中多處違規(guī)均可影響財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性。而在此之前,中糧地產(chǎn)獨(dú)立董事、監(jiān)事會(huì)及審計(jì)機(jī)構(gòu)開元信德會(huì)計(jì)師事務(wù)所均認(rèn)為中糧地產(chǎn)內(nèi)部控制比較完備。