與此同時(shí)，萬(wàn)科在2009年末房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備排行榜中未能進(jìn)入前十位，萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)此表示，遵循“不囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝酢钡囊回灲?jīng)營(yíng)策略，萬(wàn)科2009年在拿地上保持了相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，目前公司持有土地資源基本滿足未來(lái)兩到三年的開發(fā)需要，足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于政府近期推出的一系列調(diào)控政策，郁亮表示，從長(zhǎng)期來(lái)看調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，短期來(lái)看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)存在不確定性，政策對(duì)市場(chǎng)的具體影響也還有待觀察。萬(wàn)科從2007年開始一直堅(jiān)持“應(yīng)變重于預(yù)測(cè)”，在投資上保持了充分的謹(jǐn)慎，公司經(jīng)營(yíng)非常穩(wěn)健，現(xiàn)金充足，足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的各種可能。

手持貨幣資金230億

在營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)等指標(biāo)上，萬(wàn)科重新回到了上市以來(lái)的持續(xù)增長(zhǎng)軌道。全年?duì)I業(yè)收入和歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)不僅較2008年大幅上升，比市場(chǎng)調(diào)整前的2007年也分別增長(zhǎng)了37.6%和10%。

萬(wàn)科2009年實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積605.2萬(wàn)平方米，結(jié)算收入483.2億元，同比分別增長(zhǎng)34.1%和19.3%，結(jié)算毛利率為21.99%，較前期有所下降。萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)此表示，2009年結(jié)算的產(chǎn)品多為2008年調(diào)整期內(nèi)銷售的產(chǎn)品，結(jié)算毛利率的下降主要受此影響，由于2009年市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，未來(lái)結(jié)算毛利率將有所提升。

在毛利率下降的同時(shí)，萬(wàn)科結(jié)算凈利率為12.25%，同比有所回升。郁亮表示，這主要反映了公司在費(fèi)用控制方面所做努力取得的成效。郁亮介紹，2009年萬(wàn)科管理費(fèi)用完全量同比降低5.8%，銷售費(fèi)用完全量同比降低18.6%，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的比例比去年同期降低26.9%，超額完成降低20%的目標(biāo)。

2008年末萬(wàn)科曾對(duì)13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。年報(bào)顯示，由于市場(chǎng)回暖，經(jīng)跟蹤評(píng)估，萬(wàn)科對(duì)其中9個(gè)項(xiàng)目計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備進(jìn)行了全額沖回。由于銷售良好且在土地市場(chǎng)出手穩(wěn)健，截至2009年末，萬(wàn)科持有貨幣資金230億元，凈負(fù)債率19.7%，較2008年末降低13.4個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)狀況更趨穩(wěn)定。

堅(jiān)持“不囤地”

萬(wàn)科2009年共獲取新增項(xiàng)目44個(gè)，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益建筑面積1036萬(wàn)平方米，截至2009年末，萬(wàn)科規(guī)劃項(xiàng)目權(quán)益建筑面積為2436萬(wàn)平方米。郁亮表示，萬(wàn)科堅(jiān)持“不囤地”原則，不追求過(guò)多的土地儲(chǔ)備，目前擁有的項(xiàng)目資源處于一個(gè)比較合適的水平。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，企業(yè)資金狀況明顯改善，部分地區(qū)土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，而萬(wàn)科新獲取項(xiàng)目多位于房?jī)r(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市，主動(dòng)規(guī)避了部分熱點(diǎn)城市爭(zhēng)奪過(guò)于激烈的土地。

萬(wàn)科年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其2009年新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)約2401元/平方米左右，較2007年下降三成，從而在行業(yè)領(lǐng)跑企業(yè)中具備一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。郁亮對(duì)此表示，在項(xiàng)目獲取上，萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過(guò)，決不拿錯(cuò)”的原則，綜合考慮土地價(jià)格、收益空間和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價(jià)合理、好的項(xiàng)目。2009年萬(wàn)科新進(jìn)入的城市包括煙臺(tái)和三亞，目前該公司已進(jìn)入國(guó)內(nèi)30多個(gè)城市市場(chǎng)，作為率先完成跨地域布局的住宅企業(yè)，其“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢(shì)開始逐步體現(xiàn)，萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，戰(zhàn)略縱深所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)更多在于提供了土地市場(chǎng)更大的騰挪空間，從而避開爭(zhēng)奪過(guò)于激烈的市場(chǎng)，把握機(jī)會(huì)獲取優(yōu)質(zhì)土地。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，除京滬廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對(duì)萬(wàn)科整體營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)做出了較大貢獻(xiàn)。由于進(jìn)入重慶等部分二線城市較晚，產(chǎn)品尚未大規(guī)模進(jìn)入結(jié)算，上述區(qū)域未來(lái)有望成為萬(wàn)科的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

(作者：吳銘 萬(wàn)晶)