9月21日，萬(wàn)業(yè)企業(yè)（600641.SH）10億元5年期無(wú)擔(dān)保公司債順利發(fā)行，而其7.3%的票面利率也成為自今年7月份公司債重啟以來(lái)的較高點(diǎn)。

“公司債利率比較高，主要受近期債券市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹預(yù)期上升導(dǎo)致的信用債券利率走高的影響?！?月22日，萬(wàn)業(yè)企業(yè)證券事務(wù)代表范志燕在接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)表示。

債券市場(chǎng)利率的攀升，并不能阻止房企發(fā)債的熱情。包括金融街（000402.SZ）、上海復(fù)地（02337.HK）、頭創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）、萬(wàn)通地產(chǎn)（600246.SH）、泛海建設(shè)（000046.SZ）等11家房企先后獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行核準(zhǔn)并部分發(fā)行。

據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，自公司債重啟以來(lái)，此11家房企的公司債規(guī)模達(dá)到244億元。

“上市房企集體發(fā)債，一方面是考慮到未來(lái)貨幣政策的走向；另一方面，也是在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整前，未雨綢繆的體現(xiàn)。”中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉說(shuō)。

利率高企

相比半個(gè)月前金融街56億元公司債中3年期票面利率4.7%、5年期票面利率5.7%，萬(wàn)業(yè)企業(yè)5年期公司債的票面利率高達(dá)7.3%，上升了160個(gè)基點(diǎn)。

“主要是因?yàn)闆](méi)有大股東提供擔(dān)保，當(dāng)然還包括我們是民營(yíng)公司而非國(guó)有企業(yè)的因素。”范志燕說(shuō)。她透露，公司在確定票面利率區(qū)間的時(shí)候，就已經(jīng)預(yù)計(jì)到利率水平在7%左右。

國(guó)都證券固定收益分析師蘇昌景表示，房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性以及萬(wàn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模較小、開(kāi)發(fā)區(qū)域集中、土地儲(chǔ)備小的特點(diǎn)，都使市場(chǎng)要求其有較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

此外，他還表示，全國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)針對(duì)銀行間市場(chǎng)出現(xiàn)的信用債一二級(jí)市場(chǎng)利率倒掛而規(guī)定債券發(fā)行利率下限，以及銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行資本充足率的新規(guī)，都使得信用債利率快速攀升，是這波債市反彈的主要原因。

“市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，也助推了投資者對(duì)收益率的要求?！碧K昌景說(shuō)，“短期信用債還將保持高點(diǎn)盤整的格局?！?p>正是在此背景下，萬(wàn)業(yè)企業(yè)公司債利率創(chuàng)造了公司債重啟以來(lái)的較高點(diǎn)，甚至是今年以來(lái)房企發(fā)債的較高利率。

此前，2008年7月發(fā)行的“08新湖債”以9%的票面利率，創(chuàng)造了迄今為止房企發(fā)債的較高利率，但“08新湖債”對(duì)照當(dāng)時(shí)的3年期貸款基準(zhǔn)利率僅高出19%。而按萬(wàn)業(yè)企業(yè)公司債的7.3%的利率計(jì)算，高出現(xiàn)行的5年期貸款基準(zhǔn)利率23%。

而在銀行限投信用債和公司債供應(yīng)加大的形勢(shì)下，債券市場(chǎng)的供需失衡可能將進(jìn)一步推高利率的上行。

“不排除部分公司為吸引投資者，在債券評(píng)級(jí)不高的情況下，進(jìn)一步提高利率水平，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)信用債利率繼續(xù)走高?！碧K昌景說(shuō)。

未雨綢繆

萬(wàn)業(yè)企業(yè)公司債的高利率以及債券市場(chǎng)利率整體走勢(shì)的高企，并沒(méi)有打消上市房企對(duì)發(fā)債的熱衷。

“債券市場(chǎng)的形勢(shì)并不是公司所能左右的，較重要的是趕上這波發(fā)債的時(shí)機(jī)。”近期獲準(zhǔn)發(fā)行公司債的某國(guó)有上市房企高管在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

此高管評(píng)價(jià)，萬(wàn)業(yè)企業(yè)公司債的高票面利率只是個(gè)案。而像該公司那樣具有國(guó)有股東背景的公司具有一定的利率議價(jià)能力。

“接下來(lái)的時(shí)間，銀行信貸收緊是肯定的，利用上市公司這個(gè)融資平臺(tái)盡快拿到發(fā)展的儲(chǔ)備資金才是正途。”

“其實(shí)7.3%的利率并不算太高，考慮到目前的信貸形勢(shì)和民間借貸成本，公司債對(duì)房企而言依然是比較低廉的融資途徑?！睆埑瘯熣f(shuō)。據(jù)他調(diào)查，目前部分房企通過(guò)民間借貸的利率高達(dá)20%。

另?yè)?jù)上述高管介紹，通過(guò)信托等渠道融資，折合的年利率也在10%以上。而通過(guò)委托貸款的利率更高，基本都在12%以上。

雖然表面來(lái)看，銀行貸款的成本較低，但信貸資金已經(jīng)出現(xiàn)了明顯收縮之勢(shì)，且“銀行貸款一般都需要抵押或者擔(dān)保等附加要求，而且以付息貸款為主，雖然現(xiàn)在的成本確實(shí)很低，但未來(lái)3～5年利率上調(diào)后，成本未必就合適?！鄙鲜龈吖鼙硎?。

張朝暉也表示，大多房企基于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期，也愿意以更高的借貸成本融資。

此外，公司債資金的靈活運(yùn)用，也是房企熱衷的很大原因。公司債所募資金的用途一般都被上市房企表述為“償還銀行貸款和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金”，公司債可以用來(lái)拿地，而銀行貸款多為開(kāi)發(fā)貸，不能用來(lái)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

從時(shí)間匹配上，公司債3～5年的期限也和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期相契合。

更為重要的是，發(fā)行公司債有利于上市房企優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)?！皬闹袌?bào)來(lái)看，上市房企無(wú)論是現(xiàn)金流量、還是期末現(xiàn)金余額都較年初有了大幅提高，但從債務(wù)結(jié)構(gòu)上看，流動(dòng)負(fù)債過(guò)大、短債長(zhǎng)投的局面依然沒(méi)有明顯改善，如果市場(chǎng)銷售情況逆轉(zhuǎn)，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)敞開(kāi)?！睆埑瘯熣f(shuō)。

以萬(wàn)業(yè)企業(yè)為例，中報(bào)顯示，期末貨幣資金余額為14億元，資產(chǎn)負(fù)債率為42.6%，但其流動(dòng)負(fù)債占比高達(dá)95.93%，而其上半年?duì)I業(yè)收入下降17%為6.17億元，凈利潤(rùn)同比減少28%僅為1.51億元，此次發(fā)債完成后，其流動(dòng)負(fù)債的比例將下降為12.59%。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“價(jià)升量跌”，上市房企承受較高的借貸成本集體發(fā)債、調(diào)整自身結(jié)構(gòu)也就成為順應(yīng)變化的理智舉動(dòng)。

“擴(kuò)充自身現(xiàn)金儲(chǔ)備來(lái)積極應(yīng)對(duì)未來(lái)貨幣政策的調(diào)整和資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的不確定性，可以看作是經(jīng)歷2007年市場(chǎng)調(diào)整以后，整個(gè)行業(yè)的成熟和進(jìn)步。”張朝暉評(píng)價(jià)道。

(作者：郭軒)