這周房地產(chǎn)業(yè)較火爆的消息莫過(guò)于上周末上海17個(gè)樓盤(pán)井噴，連夜排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象竟又重現(xiàn)。從一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖到二季度樓市井噴，樓市在一片質(zhì)疑聲中開(kāi)始“瘋狂成長(zhǎng)”。那么這種“瘋狂”背后是什么，能否延續(xù)至下半年？

主持人：目前大家對(duì)于上周末上海重現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的情況議論紛紛，您認(rèn)為這背后的原因是什么？

黃瑜：頭先，今年以來(lái)總的住宅上市量與去年同期相比有所減少，但成交量卻在一直增加。2008年底上海商品房可售量的出清周期不到10個(gè)月，今年以來(lái)上市量相對(duì)同期成交量顯得供不應(yīng)求。至于17個(gè)樓盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，也是房地產(chǎn)商的一種營(yíng)稍策略。之前，房地產(chǎn)商可能都“憋著”，把客戶積累到一定程度后再開(kāi)盤(pán)，從而造成熱銷(xiāo)的場(chǎng)景。

主持人：您對(duì)下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何判斷？

黃瑜：前段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是有其特殊原因的。

頭先，一開(kāi)始是春節(jié)前后的房地產(chǎn)企業(yè)的促銷(xiāo)，比如打折，優(yōu)惠等等對(duì)這輪市場(chǎng)的回暖起了很大的作用。2008年剛性需求的積累釋放也帶動(dòng)了2009年初市場(chǎng)回暖。接著國(guó)家4萬(wàn)億的投資下去后，民間資本擔(dān)心未來(lái)通貨膨脹，與此同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍不景氣，投資渠道太少，所以大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這使得樓市回暖得以延續(xù)。

其次，2008年底政府出臺(tái)了一系列政策，使得較近一段時(shí)間購(gòu)房成本有所降低，比如，利率七折，稅費(fèi)的減少，使整個(gè)購(gòu)房支付費(fèi)用減少了約10%，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)確實(shí)也是一筆不小的費(fèi)用，所以很多購(gòu)房者選擇這個(gè)時(shí)機(jī)入市。

但沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，目前的這個(gè)高房?jī)r(jià)還是缺少一些支撐的。因此，我個(gè)人認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)的走勢(shì)不管是漲是跌，很大程度上取決于政府的金融政策。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)上的投資性需求開(kāi)始上升。投資需求跟剛性需求完全不同。它們是可購(gòu)可不購(gòu)的群體，市場(chǎng)機(jī)會(huì)好就跟進(jìn)，市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)馬上就會(huì)退出來(lái)。所以投資需求很敏感，很容易受外界的影響。比如，如果繼續(xù)目前這種寬松的貨幣政策的話，若有更多一些錢(qián)進(jìn)入，房?jī)r(jià)確實(shí)仍然會(huì)漲。但如果投資性需求像現(xiàn)在這樣繼續(xù)推高房?jī)r(jià)的話，我認(rèn)為政府不會(huì)坐視不管。例如房貸利率不再實(shí)行七折優(yōu)惠，或其他稅費(fèi)上的優(yōu)惠不再實(shí)施了，市場(chǎng)就會(huì)有所反映。貨幣政策稍有緊縮，馬上就會(huì)影響投資性需求。

主持人：有人提出，在樓市回暖過(guò)程中，房地產(chǎn)商拼命搶地，房地產(chǎn)目前的泡沫比2007年更瘋狂，真的如此嗎？

黃瑜：目前房地產(chǎn)商大量購(gòu)地有幾種原因。

一、 今年一季度，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金持有量，在還完短期負(fù)債后，都有錢(qián)余。這是幾年來(lái)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商頭次現(xiàn)金流為正，即使在2007年較好的時(shí)候，他們的現(xiàn)金流不一定都為正。手上有錢(qián)了，企業(yè)肯定要再尋求投資機(jī)會(huì)。尤其是上市公司，有業(yè)績(jī)壓力，不能讓錢(qián)趴在賬上，它必須進(jìn)行投資，為下一步發(fā)展打基礎(chǔ)。

二、 很多企業(yè)購(gòu)地跟銀行支持有較大關(guān)系。銀行對(duì)有信譽(yù)的品牌房地產(chǎn)大企業(yè)有一定的貸款傾斜，比如，增加授信額度等。再加之證券市場(chǎng)較近又批準(zhǔn)一些杰出企業(yè)增發(fā)債券，使得一些大的房企有充分的資金購(gòu)地。

三、 目前的土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一輪調(diào)整，政府所報(bào)底價(jià)平均底于2007年的水平。而經(jīng)過(guò)上一輪調(diào)整，房地產(chǎn)商對(duì)好地塊的定義也已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，比如城市的核心地塊，有明顯的發(fā)展?jié)摿?，地塊不大，可以短平快的操作，這樣的地出來(lái)，他們都有比較強(qiáng)烈的欲望去拿，所以會(huì)出現(xiàn)搶地的現(xiàn)象。

四、 房地產(chǎn)商們其實(shí)跟消費(fèi)者是一樣的，他們也擔(dān)心出現(xiàn)通脹，而購(gòu)地一定程度可以抵御通脹的風(fēng)險(xiǎn)。他們同樣擔(dān)心手里的錢(qián)不值錢(qián)，有變現(xiàn)保值的要求，而土地是他們的原材料，可以先購(gòu)下做諸備。

至于泡沫，我認(rèn)為目前全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫是沒(méi)有的。四大一線城市資源集中，潛在價(jià)值大，就算短期看有泡沫，但放到一個(gè)中長(zhǎng)的時(shí)間表里看，市場(chǎng)完全有能力慢慢消化。

主持人：如何看待房地產(chǎn)商一邊瘋狂拿地，一邊卻不增加開(kāi)工量的現(xiàn)象(上海1-5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降低了2.7%)。一般來(lái)說(shuō)，搶地說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕并看好后市，但既然看好后市，為什么不增加開(kāi)工量呢？

黃瑜：對(duì)于不增加開(kāi)工量的現(xiàn)象，是因?yàn)閷?shí)際上目前房地產(chǎn)商也不是信心十足，他們也認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖缺少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，整個(gè)經(jīng)濟(jì)目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)的好轉(zhuǎn)，而在這個(gè)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀很難長(zhǎng)久。目前的房地產(chǎn)企業(yè)也不是不開(kāi)工，只是更趨向穩(wěn)健發(fā)展，比如萬(wàn)科，提出向質(zhì)量效益型企業(yè)轉(zhuǎn)變，并不盲目追求規(guī)模。保利地產(chǎn)提出以銷(xiāo)定產(chǎn)。這與他們購(gòu)地的行為并不矛盾，只是目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很復(fù)雜，情況也多變，房地產(chǎn)企業(yè)也不得不更謹(jǐn)慎。(記者 王曉華）