陳維認(rèn)為，在不同的城市間，“回暖”后勢(shì)能否持續(xù)取決于政策、產(chǎn)業(yè)、以及行業(yè)三種差異。他同時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的根本在于重構(gòu)后危機(jī)時(shí)代新的盈利模式。

中國房地產(chǎn)報(bào)：2月份以來各地樓市出現(xiàn)了比較明顯的“回暖”，您認(rèn)為原因是什么？

陳維：這一輪“小陽春”是三個(gè)因素共同推動(dòng)的結(jié)果：頭先是一年多以來被壓抑的剛性需求的一次集中爆發(fā)；其次是消費(fèi)者對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的一種信心回升；第三是去年以來4萬億元投入和流動(dòng)性增加使經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的扭轉(zhuǎn)初現(xiàn)成效。

中國房地產(chǎn)報(bào)：由于市場(chǎng)情況模糊，目前業(yè)界都在爭(zhēng)論這是“小陽春”還是“觸底反彈”。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“回暖期”的判斷依據(jù)是什么？

陳維：我認(rèn)為判斷房地產(chǎn)真正回暖有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：頭先，市場(chǎng)需要持續(xù)一段良好的成交勢(shì)頭，平均成交量較為穩(wěn)定；其次，投資性需求有一定的恢復(fù)；較后，高端住宅的銷售量有所回升，也就是中產(chǎn)的改善性需求得到一定程度的恢復(fù)，與政府主導(dǎo)的保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房共同形成梯度消費(fèi)的格局。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)市場(chǎng)下一步的走勢(shì)，開發(fā)商和購房者仍然在觀望。您對(duì)今后樓市“氣候”的預(yù)期是什么？

陳維：對(duì)房地產(chǎn)后市的發(fā)展還需要進(jìn)一步觀察。不過，不同城市“回暖”能否持續(xù)主要取決于三方面的差異：

一是政策差異，城市自身提振樓市的政策力度要大，具有長期影響力，如果只是階段性的“強(qiáng)心針”，“回暖”就得打個(gè)問號(hào)；其次是產(chǎn)業(yè)差異，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，核心購購群體經(jīng)濟(jì)狀況沒有受到太大沖擊的，“回暖”相對(duì)有保障；第三是行業(yè)差異，即所在城市開發(fā)商及消費(fèi)市場(chǎng)的成熟度。開發(fā)商資金鏈安全、營銷能力強(qiáng)、綜合管理水平良好，消費(fèi)群體的消費(fèi)心態(tài)與行為相對(duì)成熟，以往投資性購房占比不多，或者以穩(wěn)健型投資群體為主的，市場(chǎng)“回暖”的步伐會(huì)走得相對(duì)穩(wěn)妥。

中國房地產(chǎn)報(bào)：去年不少開發(fā)商提出了“成本線定價(jià)”的策略，但緊隨著“回暖”部分城市部分開發(fā)商開始逐漸上調(diào)房價(jià)。當(dāng)前市場(chǎng)是否存在著上調(diào)房價(jià)的條件？

陳維：2008年確實(shí)有許多開發(fā)商是用成本線過冬的，但金融危機(jī)后，消費(fèi)者購房心態(tài)更理性，市場(chǎng)對(duì)房價(jià)的主要判斷依據(jù)將回歸到性價(jià)比上，附加值才是定價(jià)的依據(jù)。比如中大地產(chǎn)去年以景觀改造為全力提高產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)價(jià)格也有適當(dāng)調(diào)整，營銷形勢(shì)迅速好轉(zhuǎn)，今年一季度更是超額完成銷售指標(biāo)。

因此，調(diào)價(jià)不能一概以市場(chǎng)回暖為理由。不同企業(yè)資金鏈狀況不同，項(xiàng)目情況不同，營銷戰(zhàn)略就要有所不同。總的來說，具有資源和優(yōu)質(zhì)品質(zhì)支撐的項(xiàng)目已經(jīng)具備率先上調(diào)的條件。

中國房地產(chǎn)報(bào)：即使是在回暖期，我們?nèi)匀豢吹搅嗽S多地產(chǎn)商對(duì)前期發(fā)展的反思。您也曾提出房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該以“列入第十席”的心態(tài)促進(jìn)自己的“轉(zhuǎn)型升級(jí)”。在這方面，您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣入手？

陳維：國家推出的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，其核心目的就是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整體的轉(zhuǎn)型升級(jí)。出于可持續(xù)發(fā)展考慮，房地產(chǎn)企業(yè)要更積極地把握這一根本思路。

在以往的市場(chǎng)形勢(shì)下，拿到土地就能賺錢，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入平均利潤時(shí)代，因此可以說房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的根本在于重構(gòu)后危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)新的盈利模式。

重構(gòu)新的盈利模式，關(guān)鍵在于解答“如何把房地產(chǎn)公司自身的事情做好”。房地產(chǎn)公司本身做的事情是什么呢？是產(chǎn)業(yè)鏈的整合。房地產(chǎn)開發(fā)商自身不設(shè)計(jì)、不建造，主要工作是整合產(chǎn)業(yè)鏈中的要素，實(shí)現(xiàn)要素附加值化。

(作者：楊凡)