據(jù)CBN記者了解，這幾年間，擅長資本運營的綠城中國控股有限公司（03900.HK，下稱“綠城”）副主席壽柏年幾乎嘗試了再融資領(lǐng)域的各種創(chuàng)新方式，包括私募基金入股、頭次公募前可轉(zhuǎn)換債券融資結(jié)構(gòu)、IPO、高息票據(jù)借貸、發(fā)行人民幣可轉(zhuǎn)債等。但是，這仍然沒有從根本上緩解綠城長久以來高負(fù)債率的“窘境”。

綠城的融資新招

為了預(yù)防隨時可能出現(xiàn)的“資金緊缺”，這一次，壽柏年玩的是“房地產(chǎn)信托計劃理財產(chǎn)品”。日前，工商銀行推出中海綠城房地產(chǎn)信托計劃理財產(chǎn)品，通過該信托融資計劃，綠城可獲得的初始信托資本較高為19.83億元，其中，工商銀行將至少擔(dān)負(fù)其中85%的資金。

該信托計劃將主要投資于位于杭州的綠城藍(lán)色錢江項目和位于無錫的綠城太湖新城2個項目,期限三年，預(yù)期年收益率6.5%。并將采取存續(xù)期內(nèi)按年預(yù)付利息方式，每年預(yù)付6.5%的收益，較三年期儲蓄存款高3.17個百分點，購購起點為人民幣10萬元。

目前尚無法獲知該理財產(chǎn)品的認(rèn)購踴躍程度。據(jù)了解，綠城集團將以其股權(quán)為該信托計劃進行擔(dān)保，公司同時在協(xié)議中承諾，將認(rèn)購不低于60%的次級份額。

在綠城之前，新湖中寶（600208.SH）也曾推出過類似的信托產(chǎn)品，與杭州工商信托投資股份有限公司合作推出地產(chǎn)基金“飛鷹二號·新湖中產(chǎn)投資集合資金信托計劃”，9%的票面利率創(chuàng)下公司債發(fā)行利率新高。

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢有限公司華東區(qū)總經(jīng)理陸逢兆認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)拿地絕大多數(shù)均采納杠桿財務(wù)，在市場與政策的雙重壓力下，一些地產(chǎn)商經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量“告負(fù)”。對那些在2007年踏錯宏觀節(jié)奏、瘋狂拿地的房地產(chǎn)商來講，2009和2010年仍是危機高懸的一年，不排除部分房企因資金鏈斷裂而走向破產(chǎn)清盤的可能。

外資仍是次優(yōu)選擇

“樓市后市依然不太明朗，變數(shù)不斷，保證資金鏈的安全依然是頭要任務(wù)?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容表示，在銷售策略上，地產(chǎn)商應(yīng)保持價格彈性和靈活性，減少存貨壓力，彌補經(jīng)營性現(xiàn)金流的缺口，從而提高資金周轉(zhuǎn)率?，F(xiàn)在是“搶錢、搶糧、搶市場”的良機。

在今年3月的反彈行情中，杭州擁有成交記錄的住宅類樓盤數(shù)量共計115個，其中成交排名前10%的樓盤成交量占總體的比例約為50%，其中，10%的樓盤占據(jù)了樓市一半的成交量。一邊是少數(shù)樓盤的熱火朝天，一邊是多數(shù)樓盤的門可羅雀，對于一直沒有深度介入杭州地產(chǎn)業(yè)的境外基金而言，這就意味著機會。

在此之前，浙江房企對頻“秋波”的境外基金持謹(jǐn)慎態(tài)度，普遍抱以“只接觸不合作”的態(tài)度，認(rèn)為境外基金“店大欺客”，往往會提出苛刻的合作條件。但是，這種局面正在悄然發(fā)生改變。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟日前透露，美國一家知名的地產(chǎn)基金向杭州一家二線開發(fā)商投資了2億元人民幣，資金快速到位，并已經(jīng)交割。

“很多時候，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在玩八個瓶子七個蓋的危險技巧。眼下，對于地產(chǎn)商而言，借到錢比沒有錢更重要；而對于基金而言，現(xiàn)在是低谷補倉的契機?！薄￡愱杀硎?。

杭州金成房地產(chǎn)集團有限公司執(zhí)行總裁陳利波亦表示，面對房地產(chǎn)市場調(diào)整的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)正在尋求新的融資方式，以解資金匱乏的燃眉之急。雖然供需雙方放棄“博弈”已使市場出現(xiàn)回暖，但行業(yè)存貨依然居高不下，經(jīng)營性現(xiàn)金流普遍緊張。對于部分過著“緊日子”的“差錢”公司而言，外資或許不是較優(yōu)選擇，卻也是一項次優(yōu)選擇。

(作者：葉國靖)