基本法律關系有重大突破

據孫憲忠介紹,我國1991年出臺了城市房屋拆遷管理條例,2001年對該條例進行了修訂。這部條例的問題是和2007年10月1日起實施的物權法相沖突。在這部條例中,基本法律關系講的是被拆遷人和開發(fā)商之間的關系,政府實施監(jiān)督管理。

新稿發(fā)布后改變了這種基本法律關系。孫憲忠解釋說:“就民法上講,被拆遷人對房屋的所有權,開發(fā)商作為平等主體沒有權力消滅,只有政府有權力消滅。依據我國法律,在一級土地市場上,政府處于壟斷地位,只有政府能從被拆遷人處征得土地。政府將土地交給開發(fā)商,開發(fā)商向政府繳納土地出讓金。正是土地出讓金,形成了很多地方遠超稅收的財政。因此,在開發(fā)商、被拆遷人、政府三方法律關系中,較基本的法律關系是政府和被拆遷人的關系?！?

“在新的法律關系中,政府既要拿到土地,享受權利,就必須承擔責任,政府的責任就是向被拆遷人進行補償。因此,新的條例定位為征收與補償條例,這是與原條例較根本的區(qū)別?！睂O憲忠說。

對公共利益進行列舉限定

什么樣的房屋要拆遷,過去拆遷管理條例只有一句“國家建設需要”,只此一條,政府就可以實施拆遷,被拆遷人就得乖乖地服從。

“這太過原則了。現(xiàn)在新稿對公共利益進行列舉,這是很大的進步。因為,界定公共利益,實際上就是限制了政府,不屬于公共利益的,不能隨意拆遷?！睂O憲忠說。

記者注意到,新稿第八條詳細列舉了七種屬于公共利益的內容,比如國防設施建設需要、由政府組織實施的能源交通水利等基礎設施建設需要等等,只有屬于這些公共利益需要的,政府才能作出房屋征收的決定。

被拆遷人權利有一定保障

孫憲忠說,過去拆遷管理條例規(guī)定,政府對被拆遷人進行宣傳,被拆遷人只有接受宣傳的義務。新稿對于被拆遷人的知情權、參與權做了明確的規(guī)定。

新稿規(guī)定,房屋征收之前,應當進行風險評估,組織進行專家論證,公布征收補償方案,征求意見。被征收人有意見,政府還要對原方案進行修改,要將征求意見情況和采納情況及理由、論證和聽證情況以及修改情況及時公布。

補償內容全按市場價合理

補償內容、如何補償是被拆遷人較為關心的事。新稿明確,對被拆遷人給予的補償包括:被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

孫憲忠分析說,以前的條例只補償房屋的價值,沒有后兩項。以前發(fā)生的某釘子戶事件,原因就是政府對于被拆遷人原來經營的火鍋店受到損失沒有交待?，F(xiàn)在就合理得多了。

新稿第十六條明確,對被征收房屋價值的補償金額,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。孫憲忠說,按市場價進行補償,是一大亮點。

斷水斷電式強拆不復存在

新稿明確,任何單位和個人不得采取暴力、脅迫以及違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

孫憲忠說,這點很重要,過去因為發(fā)生暴力拆遷,常引發(fā)被拆遷人不滿?，F(xiàn)在條例明確規(guī)定,而且禁止建設單位參與,以前為開發(fā)商作打手的拆遷公司將不復存在。

現(xiàn)在,如果訂立補償協(xié)議,被拆遷人不接受不履行,政府得依法向法院提起訴訟。這比過去政府親自上陣進行強拆也有進步。

當然,新稿也有一些不足。孫憲忠說,希望能將土地使用權的問題明確下來,另外對于被拆遷人參與拆遷的論證會,也做具體規(guī)定,確保聽證會不走過場。

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