預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來(lái)需求的不確定性，并有助于降低開(kāi)發(fā)商的存貨成本，在國(guó)際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?。不過(guò)各國(guó)和各地區(qū)都對(duì)住房預(yù)售的市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金支付方式、資金專款專用和信息披露等進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管，總體上共性包括：

是嚴(yán)格的預(yù)售準(zhǔn)入條件：一般而言，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資格進(jìn)行較為嚴(yán)格的限制。如在香港，資金充裕、擔(dān)保充分的大企業(yè)更容易獲得預(yù)售許可。在美國(guó)，雖然預(yù)售的方式比較靈活，甚至可以未開(kāi)工預(yù)售，但是資信和商譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。在日本，開(kāi)發(fā)商只有具備合法的建筑許可證，才能辦理預(yù)售。

是嚴(yán)格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)和支付比例：幾乎所有的國(guó)家在期房預(yù)售時(shí)，都嚴(yán)格要求預(yù)售合同中對(duì)預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)、方式和比例進(jìn)行明確。一般而言，幾個(gè)非常關(guān)鍵的支付節(jié)點(diǎn)是：頭先支付一定比例的定金，然后依次按照新房開(kāi)工并建好房基、房屋封頂、全部設(shè)施竣工等建設(shè)節(jié)奏分別支付不同比例的預(yù)售資金。具體而言，日本、美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡、中國(guó)臺(tái)灣明確各自的定金支付比例為10%、5%～

10%、5%～10%、20%、10%。德國(guó)和法國(guó)一般在簽訂預(yù)售合同時(shí)不支付定金，而是以是否建好房基為起點(diǎn)，進(jìn)行分批、分期支付。

第三是嚴(yán)格的預(yù)售款第三方專門管理：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有的成熟市場(chǎng)都會(huì)引入第三方的托管賬戶，預(yù)售資金并不能一次性全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的賬戶，而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進(jìn)行專門管理，并在嚴(yán)格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進(jìn)度逐筆撥付。

　2009年，中國(guó)期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達(dá)72.1%（10年前這一比例僅為40%），這說(shuō)明住宅預(yù)售早已成為我國(guó)主要的房屋銷售方式，相對(duì)于成熟經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)的住宅預(yù)售占比已經(jīng)很高。然而，對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的住宅預(yù)售制度服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的融資需求，是特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的一種過(guò)渡性安排。

從政策取向上看，引入監(jiān)管是預(yù)售制度正?；年P(guān)鍵，具有政策糾偏意義：中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)預(yù)售制度的重要區(qū)別在于預(yù)售款包括定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M(jìn)入開(kāi)發(fā)商的資金賬戶，從而在預(yù)售的個(gè)環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開(kāi)發(fā)商。正是這個(gè)角度講，引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開(kāi)發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度分批、分期支付，并在每個(gè)環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例。從北京市擬出臺(tái)的監(jiān)管方案看，將預(yù)售款引入專門賬戶管理，并參照基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)核撥資金，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于監(jiān)管資金總額的25%。這種監(jiān)管措施完全符合國(guó)際監(jiān)管慣例，具有較高的可操作性。實(shí)際上，引入監(jiān)管機(jī)制本身并不是新政策，而是參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度正?；闹匾襟E，屬于政策糾偏的范疇。

此外，引入完全的第三方監(jiān)管是未來(lái)繼續(xù)改革的方向：從目前一些城市出臺(tái)的監(jiān)管方案看，雖然都明確引入了預(yù)售款的專門賬戶管理，但較終的資金監(jiān)管權(quán)都落在了商業(yè)銀行或者地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，考慮到地方政府、銀行與開(kāi)發(fā)商三者之間難以界定的清晰關(guān)系，目前這種監(jiān)管方案仍不完備。未來(lái)一個(gè)可以參考的方向是：步引入商業(yè)銀行與獨(dú)立第三方（工程監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)和律師代理機(jī)構(gòu)）的共管賬戶；步是逐漸過(guò)渡到完全獨(dú)立的第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，但是方向應(yīng)當(dāng)是值得考慮的。　　□特約評(píng)論員巴曙松 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)、銀行業(yè)協(xié)會(huì)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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