對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年來遭遇了十年不遇的深度調(diào)整，將來對(duì)中國(guó)的影響深度也不盡所詳，將來的趨勢(shì)變化有待時(shí)間推移而觀之。

　　由于受金融危機(jī)的影響，北京樓市2008年以來受到?jīng)_擊，尤其是下半年以來，樓市價(jià)格開始松動(dòng)并出現(xiàn)下降；土地流拍現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生，土地成交大幅減少，樓面地價(jià)持續(xù)回落；開發(fā)企業(yè)的資金問題受到極大考驗(yàn)，并開始引起市場(chǎng)串聯(lián)反應(yīng)：其一，被逼推盤上市，形成市場(chǎng)供過于求局勢(shì)；其二，在售樓盤曲線降價(jià)，加速資金回籠；其三，減緩?fù)恋貎?chǔ)備力度，造成市場(chǎng)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象；雖然國(guó)家以及北京政府頻出救市新政，但目前效果甚微，整個(gè)北京樓市沉寂在低迷態(tài)勢(shì)之下，出現(xiàn)以下樓市現(xiàn)象：

　　降價(jià)現(xiàn)象：近期北京樓市持續(xù)低迷，面臨吃緊的資金壓力，部分開發(fā)商實(shí)行折扣，優(yōu)惠等促銷手段。如遠(yuǎn)洋山水三期——遠(yuǎn)景閣曾一次性推出100套100—147平方米的二居和三居特價(jià)房，較低折扣達(dá)到6.3折；位于西大望路的珠江帝景也曾推出7套近8折優(yōu)惠的特價(jià)房。

　　土地供應(yīng)：根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第三季度北京市共交易土地31宗，土地成交面積為221.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積為204.6萬平方米，成交總金額達(dá)到31.2億元。其中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地僅有4宗，土地成交面積為40.7萬平方米，僅占總土地成交面積的18.4%，規(guī)劃建筑面積為59.3萬平方米，僅占總規(guī)劃建筑面積的29%。其余均為非住宅項(xiàng)目建設(shè)用地。受當(dāng)前低迷樓市現(xiàn)狀及開發(fā)商資金鏈高度緊張影響，第三季度北京住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少，樓面價(jià)仍在持續(xù)回落。

　　土地流拍：10月8日，大興康莊限價(jià)房一期用地在北京市國(guó)土資源局拍賣廳遭遇流拍，參與投標(biāo)的三家房地產(chǎn)商分別是北京京南住房開發(fā)公司、北京住總房地產(chǎn)開發(fā)公司、北京大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司，由于這三家公司報(bào)出的投標(biāo)價(jià)格均低于招標(biāo)底價(jià)，因此較終流拍。來自國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近50%都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0%左右的土地遭遇流標(biāo)流拍。

　　拋售現(xiàn)象：08年以來北京頻頻出現(xiàn)樓盤投資客降價(jià)拋售現(xiàn)象。

　　近期投資時(shí)機(jī)

　　雖然目前樓市持續(xù)低迷，但在任何時(shí)候?qū)τ谕顿Y或者自住需求的消費(fèi)者來說都存在著機(jī)會(huì)，就看你怎么去認(rèn)識(shí)和把握機(jī)會(huì)；北京目前以及未來一到兩年住宅樓市存在以下機(jī)會(huì)：

　　1、08年1150萬平方米、09年1230萬平方米的保障性住房將分別于一年、兩年后上市，對(duì)商品住宅市場(chǎng)形成壓力；

　　2、在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的現(xiàn)狀下，政府于近期相繼出臺(tái)救市政策，如降低住房公積金貸款利率、下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率、減免房地產(chǎn)交易稅等，這一系列舉措的實(shí)施，或可房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近理性發(fā)展，購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)房成本大幅減少；

　　3、投資、投機(jī)性二手房拋售，逼于還貸壓力，投資成本的增加，價(jià)格上漲預(yù)期的動(dòng)搖，非消費(fèi)性二手房被逼拋售，加大市場(chǎng)供應(yīng)。

　　投資物業(yè)類型選擇

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的環(huán)境下，投資物業(yè)類型比較青睞市場(chǎng)稀缺性物業(yè)以及占有一定稀缺資源的高性價(jià)比且風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目：

　　別墅：作為市場(chǎng)稀缺性物業(yè)，用地叫停，市場(chǎng)將長(zhǎng)期仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，別墅價(jià)格持續(xù)上漲之中，而且預(yù)期看好；

　　商品住宅：在市場(chǎng)持續(xù)低迷，后市狀態(tài)不明朗的氛圍下，廣大消費(fèi)者不易過快做出置業(yè)決定。而8、9月的北京保障性住房供銷突出，建議有意購(gòu)購(gòu)該類產(chǎn)品且符合條件的消費(fèi)者可選擇政策性住房進(jìn)行置業(yè)；其他剛性需求的消費(fèi)者，在整體市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的環(huán)境下，建議選擇占有一定稀缺資源的高性價(jià)比項(xiàng)目。

　　投資區(qū)域

　　隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市范圍逐步向外延伸，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的配套設(shè)施不段完善，樓市表現(xiàn)出郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，隨著市區(qū)量縮價(jià)漲，樓市郊區(qū)日趨明顯；城市軌道以及快速路等快速交通的建設(shè)，其線路兩旁出現(xiàn)的捷運(yùn)樓盤受市場(chǎng)青睞；擁有教育、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、天然資源等特殊資源的周邊區(qū)域樓盤也受投資者關(guān)注。

　　1、遠(yuǎn)郊區(qū)縣——2008年1-10月遠(yuǎn)郊區(qū)縣銷售良好，隨著交通線路、配套的不斷改進(jìn)以及市內(nèi)樓盤量縮價(jià)漲，遠(yuǎn)郊區(qū)縣為眾多置業(yè)者所青睞。如位于昌平的盛品元、紫金新干線家園、金隅·萬科城，位于豐臺(tái)的保利·百合花園、平谷的中衛(wèi)世紀(jì)城等，幾乎每個(gè)月銷售量都在百套之上。

　　2、軌道交通沿線——捷運(yùn)樓盤，交通配套是購(gòu)房者考慮的較重要的因素之一，軌道交通沿線樓盤占據(jù)交通配套優(yōu)勢(shì)，形成樓盤一大賣點(diǎn)；

　　3、特殊資源周邊區(qū)域，如朝陽公園、奧林匹克公園、國(guó)家森林公園等天然資源；

　　4、嚴(yán)重稀缺，的區(qū)域，如四大內(nèi)城區(qū)。

　　投資方法選擇

　　根據(jù)城市樓市發(fā)展階段、市場(chǎng)冷暖程度以及政府宏觀調(diào)控的不同，所選擇房地產(chǎn)投資的方法也差別。2003-2007年，北京樓市持續(xù)火爆，2007年達(dá)到高峰，在這時(shí)期，房地產(chǎn)投資一般采取經(jīng)緯投資法，即在樓市火爆的情況下要冷靜，以二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)作為投資緯線，然后以地段、交通、文化、商業(yè)等各項(xiàng)因素作為投資經(jīng)線，得出樓盤投資購(gòu)購(gòu)的可行性。而在當(dāng)前樓市不景氣的情況下，要采用悲觀法；即頭先確保所購(gòu)樓盤不會(huì)出現(xiàn)爛尾；由此衍生出金融因果法和品牌投資法。

　　金融因果法

　　采用金融因果法投資的，均選擇金融機(jī)構(gòu)所青睞的明星優(yōu)質(zhì)樓盤，比如全國(guó)十大住宅新項(xiàng)目、城市特色項(xiàng)目、投資性價(jià)比較高項(xiàng)目、城市區(qū)域板塊典型住宅項(xiàng)目等都是金融機(jī)構(gòu)所關(guān)注的；根據(jù)金融因果投資方法分析，這些項(xiàng)目都是投資的頭選。

　　品牌投資法

　　采用品牌投資法投資的，一般選擇覆蓋全國(guó)項(xiàng)目的規(guī)模企業(yè)，比如萬科、中海等；規(guī)模企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，品牌附加值要高，不管在資金實(shí)力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃，還是在后期的物業(yè)服務(wù)都是讓消費(fèi)者放心；規(guī)模企業(yè)項(xiàng)目指數(shù)能夠真實(shí)，簡(jiǎn)明地反映其項(xiàng)目的品牌值高低，通過規(guī)模企業(yè)項(xiàng)目指數(shù)的高低來確認(rèn)項(xiàng)目投資潛力以及獲利的空間。

　　投資變數(shù)

　　凡是投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，均有一定的變數(shù)；面對(duì)目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控方向，樓市面臨著以下不確定因素：1、央行的預(yù)售制度，如果取消房屋預(yù)售制度將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響：將加快房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，在一定間內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)供小于求的局面，價(jià)格將大幅攀升。2、世界金融危機(jī)的深度，世界金融危機(jī)對(duì)中國(guó)影響目前已經(jīng)顯現(xiàn)，金融業(yè)、進(jìn)出口業(yè)以及房地產(chǎn)等受到?jīng)_擊明顯；對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年來遭遇了十年不遇的深度調(diào)整，將來對(duì)中國(guó)的影響深度也不盡所詳，將來的趨勢(shì)變化有待時(shí)間推移而觀之。

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