過去兩年間房地產(chǎn)價格的飆升令人眩目，大量的熱錢在財富效應(yīng)的驅(qū)使下紛紛涌入房地產(chǎn)，但是今天房產(chǎn)投資已經(jīng)告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產(chǎn)投資品種，才能繼續(xù)獲得較高的，本文將就此進行探討。

　　投資低檔民宅？土豆不能永遠賣高價！

　　房地產(chǎn)投資有個怪現(xiàn)象，就是性價比低的民宅反而升值快。比如，在北京兩年前如果4000元/米在比較偏遠的地段購購普通民宅，目前的二手房成交價已經(jīng)達到9000到10000之間，100%以上；反過來，在兩年前購購中檔公寓花費大約8000元/米，而今天的二手房的成交價不超過12000元，不足50%。顯然在過去幾年投資民宅可以獲得高回報。

　　內(nèi)在價值低的民宅價格飆升主要得益于“吉芬”效應(yīng)。1845年愛爾蘭爆發(fā)饑荒，沒有營養(yǎng)也不好吃的土豆價格暴漲，而老百姓反而購購更多的土豆而不是其他價格上漲很少的奶酪和牛肉，這就是“吉芬”效應(yīng)。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價格上漲讓老百姓更沒有錢了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來購購更多的土豆，而這又令土豆繼續(xù)上漲到無法理解地步。過去兩年低檔民宅價格的上漲正是由于“吉芬”效應(yīng)，低檔民宅和土豆一樣雖然沒有太大投資價值，但都是老百姓生活的必需品，房地產(chǎn)價格的上漲讓本來可以購購中高端住房的居民不得更改購房計劃，轉(zhuǎn)而購購性價比低的住宅，這是民宅過去漲幅醒目的根本原因。

　　“土豆”不能永遠賣高價，這是常識，民宅從長期來看沒有太大投資價值。、低檔民宅的地段、建筑設(shè)計、人文環(huán)境都令高端自用客戶不會購入，因此無法長期維持高價；、政策導(dǎo)向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢，這種政策導(dǎo)向隨著時間的推移會明顯影響低檔民宅價格。所以未來5年隨著市場供應(yīng)量增加，居民住房升級和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價格上漲必將大幅放慢。

　　投資中高端公寓？捕捉地產(chǎn)未來熱點！

　　《圣經(jīng)》“馬太福音”第25章中說：“凡有的，還要加給他，叫他多余；沒有的，連他所有的，也要奪過來?！痹绞怯绣X的人越有錢，這就是所謂的“馬太效應(yīng)”。馬太效應(yīng)產(chǎn)生的原因之一就是有錢人可以投資于普通大眾暫時購不起但以后有需要的產(chǎn)品或領(lǐng)域，這種提前“卡位”的優(yōu)勢讓有錢人可以提前布置資產(chǎn)，守株待兔坐等資產(chǎn)未來升值。

　　過去幾年全國掀起了轟轟烈烈的購房運動，在“居者有其屋”的想法支配下，人們不計代價的購房，這種全民性需求的爆發(fā)是過去房地產(chǎn)尤其民宅價格飛升的原因。而隨著居民收入的提高，大量中高端群體居住升級的需要會推高中高端公寓的價格，這可能是未來5年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

　　目前，北京地區(qū)中高端公寓一、二手房價格都已經(jīng)超過1萬元，偏高的單價和高總價都讓中高端公寓成交不活躍，但相比低檔民宅理想的中高端公寓無論一、二手房屋性價比都更高，投資潛力更大。在北京這樣的城市有大量的中高端群體在過去全民的購房熱潮中，或倉促或盲目的購購了小戶型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋，隨著居民對房地產(chǎn)價值的認(rèn)識逐漸理性，以及居民收入的提高，未來中高端公寓必將再次成為市場追捧的熱點。

　　高端住宅長期風(fēng)險低，投資把握核心策略！

　　一些剛接觸房地產(chǎn)投資的人認(rèn)為中高端住宅總價高、維護成本高不如購購小戶型或低檔住宅好出手。這樣的想法就像購股票不購長期看好藍籌股，反而購價格便宜的垃圾股一樣沒有道理。

　　筆者認(rèn)為從投資角度看，中高端住宅長期風(fēng)險反而要小：頭先，過度炒作普通民宅有違國家政策導(dǎo)向，未來不確定政策因素非常多，而高端住宅的投資屬于富人間的博弈，政府干預(yù)可能??；其次，從國外的經(jīng)驗來看，日本也曾因日元升值而出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格飆升的局面，當(dāng)泡沫破滅的時候普通住宅下跌幅度超過一倍的比比皆是，但高端住宅的下跌幅度要明顯小。尤其是2006年以來日本的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)回升，但是“淘盡黃沙始見金”，價格迅速上漲50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅價格上漲幅度則較小?？梢娨蚤L期戰(zhàn)略眼光看，高端房屋投資的長期風(fēng)險要比低檔房投資小得多。

　　房地產(chǎn)投資需要考慮的前三個問題是“地段、地段、還是地段”，高端住宅投資更是如此。以中長期投資房地產(chǎn)的角度來說較常見的投資誤區(qū)有兩個，一是認(rèn)為城市區(qū)就是較好的地段，實際并非如此，隨著城市的發(fā)展區(qū)也會發(fā)生移動，導(dǎo)致區(qū)變成“老城”；二是投資風(fēng)景怡人的郊區(qū)，但實際情況是受到生活配套和日益擁堵的城市交通影響影響，日本等很多發(fā)達國家的富人較終選擇回城，回城頭選的住宅恰恰是中高端公寓。

　　筆者個人認(rèn)為，通常隨著國民經(jīng)濟同步增值的地段是核心商務(wù)區(qū)和核心教育區(qū)(比如北京海淀的高校聚集區(qū))，而核心商務(wù)區(qū)和教育區(qū)一旦形成幾乎沒有遷移的可能。投資中檔住宅可多關(guān)注這兩個區(qū)域。

　　較后，提醒投資者的是由于投資高端公寓將來面對的客戶是需要居住升級的中高端群體，那么象明廚明衛(wèi)、公共建筑的裝修、綠地、車位等一般住宅不需要考慮的問題也是投資中高端住宅時要反復(fù)斟酌的細節(jié)。

來源： 中金在線

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