實戰(zhàn)經(jīng)驗一：公寓、甲宅邊上的房齡在90年代的公房、央產(chǎn)房

　　在同一區(qū)域當中，公寓、甲宅等高端樓盤由于年代新、戶型設(shè)計新穎、小區(qū)物業(yè)健全，而且針對高端消費人群，因此其單價往往比較高；普通消費者在購房時，可以把目光瞄準這些樓盤邊上的公房、央產(chǎn)房社區(qū)?！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)認為，一方面，其外部的配套是相同的，只不過在房屋的戶型、年代、小區(qū)物業(yè)上有一定的差距，但對普通的消費者來說，總價合適、外部的交通、生活配套齊全已經(jīng)足夠了。另一方面，高端樓盤往往是房價上漲時的先鋒，漲幅增值都比較高，其周邊的公房也會跟著沾光，但是房齡太老會限制升值空間，因此要注意選擇房齡在上世紀90年代的公房。比如西直門區(qū)域的玉桃園，4月份的均價在17000-18000元/平米，與其相鄰的遠洋風景、熙府桃園均價已經(jīng)達到25000元/平米；而且玉桃園的建筑年代多在1996年左右，房齡相對較新，升值空間比較大。

　　實戰(zhàn)經(jīng)驗二：二環(huán)至四環(huán)沿線公房區(qū)以外的二手商品房

　　許多消費者在購房者時對交通的要素非常關(guān)注，往往預先要求在環(huán)線沿線區(qū)域購房，比如許多消費者在登記購房需求時，寫的是“只要在東三環(huán)邊上都行”；而“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，一般來說，四環(huán)以內(nèi)環(huán)線邊上公房較多，后期開發(fā)的普通商品房，其地理位置肯定不如公房靠近環(huán)線，但價格、房齡往往有一定的優(yōu)勢。比如南三環(huán)邊上的玉安園、璽萌麗苑等二手商品房，在地理位置上不如草橋欣園那么靠近三環(huán)，但是距離相差并不大。而價格方面，草橋欣園憑借緊靠三環(huán)的地理優(yōu)勢，目前均價達到13000-14000元/平米，而房齡更新的玉安園、璽萌麗苑等樓盤，均價只有11000-12000元/平米；相當于多走兩步就節(jié)省了2000元/平米。類似的例子還有趙公口邊上的彩虹城、慧時欣園，均價只有13000-14000元/平米，而緊靠三環(huán)的老公房，均價能達到15000元/平米左右。

　　實戰(zhàn)經(jīng)驗三：關(guān)注建筑年代，選擇含稅次新房旁的無稅二手商品房

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，近幾年開發(fā)的樓盤當中，高端二手商品房的比例不斷提高，這些樓盤的整體規(guī)劃都較為新穎，更能夠吸引消費者的關(guān)注。但是，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，普通消費者應該更多的關(guān)注2000年左右開發(fā)的二手商品房，因為外部配套是相同的；差異點可能只是房齡要高幾年；比如通州時尚街區(qū)旁邊的云景里小區(qū)；時尚街區(qū)是2004年左右開發(fā)的樓盤，產(chǎn)權(quán)證時間多為2004-2006年，目前掛牌房源多含稅；4月成交均價在10000元/平米左右；而旁邊的2000年左右開發(fā)的云景里小區(qū)，幾乎都不含稅了，均價僅為8000-9000元/平米；同樣100平米的2居，加上稅能少15-25萬元。另外，早期開發(fā)的商品房，其物業(yè)費、取暖費等相對較低；這也是無稅二手商品房的一個優(yōu)勢。

　　實戰(zhàn)經(jīng)驗四：以公園、學校為，選擇半徑外圍的房產(chǎn)

　　在二手房市場當中，學校周邊、公園周邊的房產(chǎn)都受到眾多消費者的追捧，但是房產(chǎn)價格都是居于高位。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，有這類需求的消費者，不妨多關(guān)注公園、學校為，半徑外圍的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)雖然離公園、學校稍微遠點，但是并不妨礙未來享受公園、學校資源；比如離史家小學很近的海運倉小區(qū)，由于緊靠學校、回遷房相對比較新，目前成交均價達到21000-22000元/平米，而稍遠的甲34號院的公房，均價只有16000-17000元/平米，北新倉小區(qū)均價只有19000元/平米左右，這些小區(qū)離學校并不是很遠，但是單價能便宜2000元/平米以上。又如萬柳區(qū)域的萬城華府、澗橋等小區(qū)，由于臨近昆玉河、萬柳公園、高爾夫球場等城市資源，其均價能達到23000-30000元/平米；而稍遠的光大花園等小區(qū)，均價只有17000-18000元/平米。

　　較后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，對于需求各異的消費者來說，二手房其實并沒有較好的，只有較合適自己的；每個小區(qū)都有自身的優(yōu)勢，這就需要消費者明確自身需求；購購“好而不貴”的優(yōu)質(zhì)房，其實遠不止以上的四大實戰(zhàn)經(jīng)驗，這需要消費者耐心進行發(fā)掘。

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