2016年以來(lái)土地市場(chǎng)高溫不退，“面粉貴過(guò)面包”似乎成為市場(chǎng)常態(tài)，南京、蘇州、合肥、杭州、上海等城市土地成交價(jià)格紀(jì)錄屢被刷新。

　　地價(jià)的快速攀升，來(lái)自對(duì)價(jià)格快速上漲的信心，但自2016年3月底以來(lái)，不僅行業(yè)政策面出現(xiàn)反復(fù)，要求“穩(wěn)房?jī)r(jià)”;“權(quán)威人士”更是直接對(duì)“加杠桿去庫(kù)存”全面否定。行業(yè)宏觀背景的不確定性，讓業(yè)內(nèi)也不免為這些新晉高溢價(jià)土地捏一把汗。

　　這些地塊的運(yùn)轉(zhuǎn)情況究竟如何?

　　延緩入市是主流

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，如今對(duì)于拿地流傳著這樣一句話。“拿地是死，不拿地更是死?！北澈蟮暮x是，由于地價(jià)高企，開(kāi)發(fā)商拿地很可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn);但如果不拿地，開(kāi)發(fā)商可能就要面臨“斷頓”的生存危機(jī)。

　　這種情況下拿下高溢價(jià)土地真的沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?

　　以北京市為例。北京歷史上累計(jì)出讓的經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億。截至2016年9月8日，這59宗地塊的銷售額僅337.8億。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，這些高價(jià)地很多都是2014-2015年入市，入市項(xiàng)目只有不到20個(gè)。從銷售節(jié)奏看，大部分項(xiàng)目延緩入市已經(jīng)超過(guò)1年，其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)資金壓力，其中很大部分的銷售額還來(lái)自于保障房部分。

　　張大偉稱，從目前情況看，入市的高價(jià)地項(xiàng)目獲得銷售業(yè)績(jī)有一個(gè)非常明顯的特征，都是五環(huán)及五環(huán)周圍項(xiàng)目。這59宗地塊總貨值預(yù)期將在3800億，截至今年6月實(shí)現(xiàn)224億的銷售額，目前來(lái)看，只相當(dāng)于一年的資金成本。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，59宗高價(jià)地中，只有17宗有銷售業(yè)績(jī)，如華潤(rùn)城、萬(wàn)柳書(shū)院、龍湖西宸原著、北京壹號(hào)院等。

　　張大偉認(rèn)為，北京五環(huán)外高價(jià)地?cái)?shù)量非常多，包括延慶、順義、大興等區(qū)域，公寓類高價(jià)地?cái)?shù)量眾多，都給未來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。北京、上海出讓的多宗住宅用地，均有“7090”的要求，但這并沒(méi)有抑制住高價(jià)地出現(xiàn)。整體看，未來(lái)剛需已經(jīng)只能瞄準(zhǔn)二手房市場(chǎng)。按照目前地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，需要未來(lái)2年房?jī)r(jià)上漲100%以上，這些高價(jià)地才能上市。

　　CRIC分析師房玲表示，房企爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)往往建立在對(duì)未來(lái)市場(chǎng)樂(lè)觀的預(yù)期之上，但過(guò)高的樓板價(jià)使部分地塊在拿地后遲遲未能順利入市，典型的案例有合景泰富崇文菜市場(chǎng)地塊。還有部分地塊由于項(xiàng)目體量大，同時(shí)涉及地塊整理、拆遷等問(wèn)題，大大延遲了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，如南京中冶下關(guān)高價(jià)地塊。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，兩年內(nèi)未開(kāi)工的高價(jià)地項(xiàng)目不在少數(shù)。比如，南京中冶置地拿下的下關(guān)區(qū)濱江1號(hào)地和3號(hào)地，地塊成交日期為2010年9月;富力地產(chǎn)在無(wú)錫拿下的XDG-2009-77地塊，成交于2010年;合景泰富2011年拿下的崇文菜市場(chǎng)(含西側(cè)地)地塊等。

　　解套的秘密

　　縱觀高價(jià)地解套過(guò)程，需要開(kāi)發(fā)商“各顯神通”。其中定位、降價(jià)、擇機(jī)入市都很重要。

　　2014年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元，溢價(jià)111.5%奪得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價(jià)47609元/平方米。與該地塊相近的三個(gè)樓盤，其中2個(gè)在2014年初統(tǒng)計(jì)的毛坯售價(jià)在3萬(wàn)-4.6萬(wàn)元/平方米，另一個(gè)項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米，均低于前述樓板價(jià)，業(yè)內(nèi)粗略估算該高價(jià)地需要售價(jià)達(dá)到7萬(wàn)元。2015年4月，方興大寧金茂府正式開(kāi)盤，推出開(kāi)盤價(jià)約68090元/平方米。截至今年4月，已推出的674套中賣出了643套，去化率達(dá)到95%，平均售價(jià)73112元/平方米。

　　房玲稱，大寧金茂府的突圍在于其定位精準(zhǔn)。開(kāi)盤之前，大寧地區(qū)幾乎處于新房供應(yīng)“斷檔期”，僅有中環(huán)邊的象嶼悅府項(xiàng)目，以二手房為主。由于項(xiàng)目樓板價(jià)直接高過(guò)周邊新房且區(qū)域發(fā)展空間較大，金茂府選擇做中高端項(xiàng)目，打造區(qū)域標(biāo)桿。一方面是大寧地區(qū)的生活配套可以承接中高端客戶;另一方面，在大寧區(qū)域并無(wú)同類型競(jìng)品，打造區(qū)域標(biāo)桿將使項(xiàng)目成為中高端客戶的選擇。

　　相比之下，部分項(xiàng)目則是前期定位中客戶定位和產(chǎn)品定位失誤，導(dǎo)致銷售不盡如人意。例如嘉定新城常發(fā)豪庭項(xiàng)目，2009年以超過(guò)4倍溢價(jià)奪得土地，2012年8月開(kāi)盤時(shí)，價(jià)格低于整個(gè)板塊均價(jià)。分析認(rèn)為，項(xiàng)目主推大戶型(200平方米)，并未與以剛需為主的嘉定新城相融合是項(xiàng)目主要失誤。

　　CRIC提供的數(shù)據(jù)顯示，如華潤(rùn)佘山九里項(xiàng)目為2009年9月拿下地塊，樓面價(jià)為11502元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)226.72%。開(kāi)盤價(jià)格為52210元/平方米，目前售價(jià)僅為22819元/平方米。

　　單價(jià)地王地塊由于拿地成本高，需要以較高的銷售價(jià)格面世，以保證企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這類地塊往往需要等待市場(chǎng)時(shí)機(jī)入市。但少數(shù)高價(jià)地項(xiàng)目由于競(jìng)拍時(shí)對(duì)未來(lái)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境始終無(wú)法滿足預(yù)期售價(jià)。此時(shí)，企業(yè)迫于外界壓力或資金需要，只能拉低售價(jià)入市，以換取項(xiàng)目去化。

　　開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也從另一面呈現(xiàn)了高價(jià)地成本之重。2016年上半年，135家房企的凈利潤(rùn)率只有8.15%，即使在成交低迷的2015年同期，利潤(rùn)率也有10.1%。2016年上半年，135家房企的營(yíng)業(yè)收入為5695.3億，相比2015年同期漲幅高達(dá)37.11%。但同期凈利潤(rùn)僅為464.3億，同比漲幅12%。

　　泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾舉例稱，“廈門院子項(xiàng)目，泰禾拿地時(shí)是廈門的高價(jià)地，總價(jià)逾三十億，如果泰禾現(xiàn)在再去拿這塊地，再加一百億也拿不下來(lái)了。大家覺(jué)得泰禾可能賺了大錢，事實(shí)上在這一百億增值里面，泰禾僅賺了20%。”

　　新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前看，有的房企似乎激進(jìn)，但只要現(xiàn)金流不斷，即便資金成本高些，未來(lái)也可能通過(guò)房?jī)r(jià)上漲抵消成本增加。過(guò)去也有粵系、閩系房企激進(jìn)擴(kuò)張的案例，現(xiàn)在已經(jīng)規(guī)模增長(zhǎng)躍進(jìn)全國(guó)30強(qiáng)之內(nèi)，這刺激了部分房企的神經(jīng)。未來(lái)政策還看不到改變的跡象，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)就不會(huì)改變，這種激進(jìn)現(xiàn)象也不會(huì)停止。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！