上周四，本報樓宇熱線（88258599、82075047）對購房者近期關(guān)注的購房熱點方面，請法律人士進行了“支招”。另外，許多市民表示，近期也有許多項目即將交付，不知在入住時該注意哪些方面？

記者隨后采訪了多位專業(yè)人士，對于入住時容易遇到的問題進行了采訪。

“兩書”不可少

【案例】平度市尹先生在當?shù)刭徺徚艘惶咨唐贩浚ツ甑自诮桓稌r開發(fā)商未向他出示《商品住宅質(zhì)量保證書》及《商品住宅使用說明書》（以下簡稱兩書）。后來他才得知，開發(fā)商交房時有義務(wù)提供“兩書”。隨后他要求開發(fā)單位出示“兩書”，但仍遭到拒絕。在向房地產(chǎn)主管部門投訴后，該開發(fā)商受到了主管部門的處罰。

【提醒】市房地產(chǎn)開發(fā)管理局的有關(guān)人士指出，按照有關(guān)規(guī)定，“兩書”應(yīng)當視為商品房購賣合同的附件之一，也是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的一種承諾，與合同具有同等的法律效力。開發(fā)商在房屋交付時必須向購房者提供“兩書”，并加蓋企業(yè)印章。開發(fā)商未提供“兩書”的，購房者有權(quán)拒絕辦理房屋交接手續(xù)。

配套須完善

【案例】今年4月，膠州市宋女士接到開發(fā)商的入住通知，通知她攜帶合同、身份證等材料到售樓處辦理接房手續(xù)。隨后她來到該小區(qū)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場仍有工人施工。小區(qū)道路還未完全鋪好，她踩著高低不平的黃土路來到自己的房子內(nèi)，又發(fā)現(xiàn)了房內(nèi)的水龍也是滴水未見。

【提醒】有關(guān)法律人士認為，商品房在交付時不但要具備合同約定交付條件，而且還應(yīng)當具備購房者入住的基本條件。對于這些情況的判斷，除了可以查看開發(fā)商應(yīng)當提供這方面的證明文件，如房屋竣工備案表等。另外，購房者還有一個直觀的判斷條件，便是交付的房屋是否達到可以立即裝修、入住的基本條件。

如宋女士遇到的情況，小區(qū)道路未硬化，生活用水都沒有，房屋因此不能達到交付的基本要求。

賠付有規(guī)定

【案例】日前，市民姜先生剛剛拿到自己新房的鑰匙，可是，這套房子是在延期交付整一年后才辦理入住的，而開發(fā)商向他賠付的延期交房違約金還不夠他承擔一個月的房屋租金。對此開發(fā)商認為，他們已經(jīng)按照合同約定來履行賠付義務(wù)。而姜先生認為，造成違約責任過低的原因在于，當初簽訂的合同是開發(fā)商早已單方面約定了延期交房的違約責任，不容購房者來變更的。目前他與開發(fā)商之間的矛盾仍未解決。

【提醒】有關(guān)法律人士認為，一般情況下，在出現(xiàn)合同違約情形時，合同約定有違約責任的，雙方按照合同約定承擔賠付義務(wù)；合同沒有約定違約責任的，雙方應(yīng)當按照國家規(guī)定或行業(yè)標準進行賠付。

但是，對于姜先生的入住遭遇，雖然已經(jīng)約定了違約責任，但是違約責任過低，并且是由于開發(fā)商單方造成的，姜先生可依據(jù)實際損失，向當?shù)胤ㄔ禾岢鲎兏贤`約責任約定過低的要求。

摘自《青島早報》

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