業(yè)內(nèi)人士：如果覺得保修時間太短，可和房開商協(xié)商約定

田女士是某樓盤的回遷戶，入住一年多后，發(fā)現(xiàn)墻壁滲水，她懷疑是預埋的水管爆裂，多次找物業(yè)管理公司維修，但效果一直不佳。較后田找到房開商，對方告訴她樓盤竣工兩年多，已經(jīng)過了保修期，他們不再負責。田女士感到不解，自己才住了一年多，怎么就過了保修期？

業(yè)內(nèi)人士稱，根據(jù)國家有關規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的較低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

這里規(guī)定的保修期限為較低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位的合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對房開商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。

但是，等購房者入住新房時，類似田女士遭遇的情況，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。房開商對業(yè)主承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎。一般來講，房開商為了少承擔責任，在銷售房屋時，向購房者明確的保修項目和期限，在不能低于上述規(guī)定的較低保修期限基礎上，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。但這樣一來，扣除房子驗收合格到業(yè)主實際入住的這段時間，保修期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限短許多，有時可能業(yè)主拿到房子，一些項目保修期已經(jīng)過了。

其實，房屋的保修期限是可以同房開商商定的。購房者訂立購房合同時，要注意相關合同附件，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。購購現(xiàn)房、特別是竣工落成有一段時間的現(xiàn)房，購房者更要看清楚驗收時間和自己收樓的時間，如果保修項目已過了保修期限，應與發(fā)展商訂立一份額外的補充協(xié)議。

需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責條款，規(guī)定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質(zhì)量缺陷，不在保修范圍之內(nèi)。對于“不可抗力”法律有明確規(guī)定，但因使用不當或者第三方原因卻有各種不同的解釋。因此，訂立的合同應盡量詳細些。

一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，業(yè)主頭先應該確定屬于何種問題，是否在保修期之內(nèi)。若在保修期內(nèi)，應馬上找房開商處理。保修完后，一定要認真驗收，確保質(zhì)量過關。涉及結構安全的大問題，應當報建設行政主管部門備案，便于日后查詢。

對超過保修期的房屋質(zhì)量問題，購房者也不要干著急，應區(qū)分清楚情況以便進行處理。如果是因為房開商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，應由房開商承擔責任，購房者有權追溯。購房者要注意保存相關證據(jù)，便于日后作憑證。對于確實超過保修期限的房屋質(zhì)量問題，購房者也可以找房開商，要求其本著對客戶負責的態(tài)度，提供維修服務。

來源：千龍房產(chǎn)

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