購(gòu)房時(shí)，應(yīng)注意開發(fā)商

　　違約責(zé)任的內(nèi)容

　　較近，有關(guān)上海商品房整體倒塌的新聞，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然，此次倒樓事件是一個(gè)頗為極端的事件，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)越來(lái)越多的令人擔(dān)憂的質(zhì)量問題時(shí)，老百姓應(yīng)該從哪些方面保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？記者采訪江蘇圣典律師事務(wù)所宗曉軍律師。

　　，在什么情形下，購(gòu)房人可以因質(zhì)量問題解除購(gòu)房合同，并要求賠償

　　答：種情形是，開發(fā)商在約定交房日期前未取得工程竣工驗(yàn)收備案表，如了解到未取得備案表可能與質(zhì)量問題有關(guān)，則可以向開發(fā)商發(fā)出交房催告函，如超過約定的延期交付期，就可以請(qǐng)求解除合同，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。

　　種情形是，如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。

　　第三種情形是，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。

　　另外，購(gòu)房人可以在合同中對(duì)商品房的特殊質(zhì)量要求進(jìn)行約定，并約定如交付的商品房與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致，可以行使合同解除權(quán)，同時(shí)約定違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方式。

　　，如果出現(xiàn)可以解除合同的情形，應(yīng)通過什么法律途徑，要求解除合同，并要求賠償？

　　答：如果出現(xiàn)可能存在解除合同的情形，頭先應(yīng)進(jìn)行證據(jù)保全，如發(fā)出交房催告函、對(duì)房屋質(zhì)量不合格現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行證據(jù)固定等，然后向開發(fā)商發(fā)出解除合同的書面通知，如開發(fā)商拒絕回復(fù)或拒絕解除合同，購(gòu)房人可以直接到房屋所在地人民法院提起訴訟。

　　第三，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房應(yīng)注意哪些具體合同條款，才能未雨綢繆，在出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí)，保護(hù)自己的合法權(quán)益？

　　答：為保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，在合同中對(duì)解除合同后開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的條款進(jìn)行細(xì)化，特別是房地產(chǎn)升溫后房?jī)r(jià)差問題、室內(nèi)裝修損失問題、配套車位處理問題、貸款利息損失問題等等，另外，也建議購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房，這樣可以盡量避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

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