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如何挑選二手房 房產(chǎn)中介購房秘訣

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 576 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

本人從事房產(chǎn)中介6年,接觸到各種各樣的購房者和二手房,總結(jié)了一下,購購二手房要注意十個方面,可以避免考慮不周,吃后悔藥。


1、選擇美譽(yù)度高的中介


購房是件很繁瑣的事,需要不少專業(yè)知識,一般來說,大多數(shù)人一生只購一次房,臨到購房時才想鉆研房產(chǎn),以期成為行家,這是不大現(xiàn)實的,現(xiàn)在不少人都傾向于請專業(yè)房產(chǎn)中介替自己打理購房事宜。
房產(chǎn)交易動輒數(shù)十萬,涉及的環(huán)節(jié)和相關(guān)政策很多,稍有不慎,就會留下后患,因此不要怕煩,不明白的時候不要吝嗇自己的語言,不懂裝懂。較好去咨詢一些正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司和房地產(chǎn)管理部門,及時了解手續(xù)、費用上的較新信息。其實正規(guī)的房地產(chǎn)中介不是看其規(guī)模有多大,而是要留心它的市場口碑;較起碼要先看其是否具有“三證”,即營業(yè)執(zhí)照(工商部門核發(fā))、執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書(房產(chǎn)管理部門核發(fā))、收費資質(zhì)證書(物價部門核發(fā))。切記規(guī)模大并非代表正規(guī)。有些中介盡管規(guī)模非常大,也很知名,但投訴率卻居高不下,對這樣的中介不可不防。好的中介不但服務(wù)態(tài)度好,而且專業(yè)水準(zhǔn)高,合同規(guī)范,不拖欠房款,不多收傭金。


2、有多少錢購多大房


購房之前先要搞清楚,購房款是自己的積蓄,還是向別人借來的,或者是向銀行借的貸款。有多少錢辦多少事,知道了自己的資金實力,就可以知道自己可以購哪些區(qū)位、多的住房了。同樣一筆錢,購地段好一些的房子,面積要小一些;而購地段差一些的房子,面積要大一些,難以兩全。
還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息可以按照這個公式計算:自己(家庭)月收入的一半×12個月×期望貸款年限。
實際可承受的貸款額度可以按照這個公式計算:還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息÷(1+當(dāng)期利率)。
你所能承受的房屋總價為:實際可承受的貸款額度/銀行房貸比例(目前一般為60%)
以上是較保守的也是較穩(wěn)健的算法,其中還不包含相關(guān)稅費。


3、考慮交通是否便利


在購房時,交通是非常有必要考慮的,交通方便能夠給工作和生活帶來方便,而這一點往往為購房者所忽視。曾經(jīng)有一個老年客戶,子女幫他在湖東購購了一處100平方米的新房,但后來他還是自己選擇在城區(qū)購購了一套小面積的二手房。他說:“我早晨有吃面的習(xí)慣,但搬到湖東后要坐半個多公里的車才能吃到面,下午一起遛鳥的朋友也沒有,我還是習(xí)慣原來的生活”。


4、評估房價是否合理


較好能夠自己采集一下周邊已成交房屋的價格,通過反復(fù)比較,判斷所要購購的房屋價格是否合理,不能過分依賴某家中介公司。有的中介公司想控制房源信息或者想多收中介費而把價格估得很高,如果對目標(biāo)房屋的價格沒有底,吃進(jìn)就吃虧了??梢晕行诺眠^的比較專業(yè)的中介公司或者評估公司進(jìn)行預(yù)測評估。


5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白


注意產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人是否同一人,否則過戶時會發(fā)生困難,注意產(chǎn)權(quán)證的各項明細(xì),確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,有沒有抵押、共有人等。如果產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人不是同一人,就需要對方出示具有法律效力的委托書(委托公證書或由律師簽字鑒證的委托書)。


6、弄清二手房的歷史


要問清楚房子是哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;是否欠物業(yè)費以及水、電、煤氣費用。房屋內(nèi)是否有一些忌諱的事情發(fā)生,比如兇殺、自殺等等。有些房子的開價大大低于市場平均水平,購房者就要注意房屋內(nèi)是否發(fā)生了忌諱之事。


7、確認(rèn)房屋面積


房屋面積包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積,但可能存在很大的誤差。較保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積,然后除以,就可以獲得比較真實的房屋面積了。部分房改房因為種種歷史原因,造成它的產(chǎn)權(quán)登記面積和實際面積有很大的出入,建議購房改房的時候要問清楚,還要考慮是自住還是投資。如果作為投資就要考慮是否有必要請房產(chǎn)管理部門重新測量房屋面積。


8、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)


房型是否中意可以影響入住后的生活質(zhì)量。如一些房子有多個房間但通風(fēng)不足;電器線路是否太多或者走線是否合理,攸關(guān)居住安全;天花板墻角是否有滲水的痕跡;墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。蘇州有一些墻板房是上世紀(jì)80年代建造的,這種房屋頂樓容易漏水,隔熱也比較差,由于蘇州夕照時間比較長,靠西面的墻板房比較熱。


9、裝修情況看仔細(xì)


裝修關(guān)系到日后居住的方便性和舒適性。很多人在購房時往往忽視管線布局等隱藏在墻壁內(nèi)的部分,以后一旦發(fā)生問題,維修成了大問題。還有一些房子看看裝修不錯,房間經(jīng)改動后也合理,但卻是鑿開了承重墻后改建的,存在嚴(yán)重的安全隱患。對于一些新裝修的房子,要問一下用了什么裝修材料,是否會對健康產(chǎn)生危害。


10、物業(yè)管理問清楚


水電煤是否一戶一表,交納的費用是多少,保安時間多少;綠化是否有人維護(hù);物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé),能為業(yè)主提供一些什么服務(wù);小區(qū)的犯罪率、失竊率高不高。購下以后再問這些問題就晚了。
舉例來說,一個單身青年月收入為3000元,預(yù)計月還貸額1500元,年還貸1.8萬元,預(yù)計20年還款總額為36萬元,其中包括本金和利息??少J款額為:36萬元/(1+0.6)=22.5萬元;按照現(xiàn)在銀行的放貸比例為60%計,可購房屋的總價為37.5萬元。如果該房屋已滿5年,稅收為37.5萬元×3%=11250元,中介費為3750元,商業(yè)貸款居間服務(wù)費為2250元。那手頭應(yīng)當(dāng)有15.225萬元的現(xiàn)金,這個數(shù)字是這樣算出來的:(36萬元-22.5萬元)+11250元+3750元+2250元=15.225萬元。
這里需要提醒購房者的是,稅收等費用一定要問清楚,否則超出了預(yù)算,只有指望臨時籌資、東拼西湊了,會使自己十分被動。


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