房子購了兩年多，還是得退還

　　2003年5月15日，武昌的涂某和何某簽訂《房屋使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同》，出價5萬元從何某手里購下一套約10 0平方米的房子。此房是何某單位所分的福利房，何只有使用權(quán)。他們當(dāng)時在合同上約定，涂某先支付4.5萬元，何某負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)，等產(chǎn)權(quán)證辦下來且過戶給涂某后，再付余額5000元。

　　但是，兩年時間快過去了，何某仍沒有為房子辦理產(chǎn)權(quán)證。令涂某意外的是，2005年2月，涂某突然接到法院傳票，請求法庭判處解除兩人的《房屋使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同》，涂某將房屋還給他。

　　5月底，武昌區(qū)人民法院開庭審理此案。何某法庭上稱，房子是單位的福利房，沒有經(jīng)過單位的許可，自己無權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋，現(xiàn)單位要求自己收回此房。涂某則在庭上大倒苦水：已對該房裝修并入住。法院審理認(rèn)為，何某對該房只有使用權(quán)，沒有出售權(quán)，其售房行為無效。涂某的裝修損失可找何某追訴。

　　6月初，武昌區(qū)法院一審判決該售房購賣無效，涂某應(yīng)將此房返還何某，何某則返還房款4.5萬元。涂某不服提出上訴，后又申請撤訴。

　　武漢市中院后來裁定，準(zhǔn)許涂某撤回上訴，雙方仍按一審判決執(zhí)行。

購購無證二手房，小心錢房兩空

　　代理此案的湖北頭義律師事務(wù)所律師陳波認(rèn)為，無論是商品房，還是福利房，購房者或居住者在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，將所購的房屋再行出售，違反我國法律的有關(guān)規(guī)定，為此簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。購房者如果要購購這樣的房屋，頭先應(yīng)該對所要購購房屋的狀況加以了解，如該房屋土地性質(zhì)、土地出讓金交納情況、房屋建設(shè)情況，以及尚未辦理房產(chǎn)證的原因。

　　購房者若要購這樣的房子，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，盡管此時簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，但該合同在轉(zhuǎn)讓人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后即為有效合同。在該合同中應(yīng)當(dāng)為雙方設(shè)定嚴(yán)格的權(quán)利義務(wù)，如轉(zhuǎn)讓人應(yīng)辦理的各項手續(xù)，購房者的付款方式等，確保購房者的利益能得到限度的保護(hù)。

　　因為這種房子的特殊性，購房者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎付款。購房者在轉(zhuǎn)讓人的房產(chǎn)證未取得之前，付款后得不到保障，因此購房者在付款時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，不要輕易付款，而應(yīng)當(dāng)利用付款制約轉(zhuǎn)讓人。

　　當(dāng)然，如果確實需要購購無證的二手房，較好是通過中介公司。一些大的、誠信度較高的中介公司可以對轉(zhuǎn)讓人的行為加以制約，還可要求中介公司對雙方的合同履行提供擔(dān)保，以盡可能地規(guī)避風(fēng)險。

　　陳律師提醒購房者注意：較好別購無證房，因為這樣的購賣較終是無效的，一旦轉(zhuǎn)讓人悔售，購方則要吃虧，可能會錢房兩空。

私下交易二手房，麻煩多多

　　據(jù)記者了解，武漢市每年成交的二手房交易達(dá)6000多戶，但是，僅50％的交易是在中介公司辦理的，還有一半，都是雙方私下交易的。私下交易二手房，常常會留有隱患，并引發(fā)許多矛盾和糾紛，弊端十分明顯。二手房私下交易，一般有這些麻煩：

　　1、在產(chǎn)權(quán)上很麻煩。有三類二手房是不能出售的：類是純粹不能購賣的房屋：如被法院查封的房屋、與學(xué)校教 不能分割的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等。類是夫妻雙方僅一方同意出售，或夫妻離異后對房產(chǎn)判決不明的房屋。第三類是同一居所人員未能俱結(jié)，或子女未經(jīng)父母（產(chǎn)權(quán)人）同意出售的房屋。由于是私下交易，購賣雙方缺乏對有關(guān)政策法規(guī)的了解，購房者又不易掌握賣房方的真實情況，極易造成產(chǎn)權(quán)不能過戶、交易中途夭折，或雖然成交但由于賣房者家庭出現(xiàn)矛盾，不得不再次變更的結(jié)果。

　　2、在房款上很麻煩。私下交易往往缺乏相互信任，賣房者急著拿錢，購房者急著要房。由此常常會產(chǎn)生訂金或房款付了，產(chǎn)權(quán)證卻遲遲辦不下來；房屋不能如期交付或是房屋交付了，錢卻拿不到，拿不完整等情況。

　　3、在物業(yè)上很麻煩。二手房的購賣不同于商品房，完成產(chǎn)權(quán)過戶，并不意味著全部交易的結(jié)束，還有諸如賣房者戶口須遷出，物業(yè)管理費要結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費用要結(jié)清等。私下交易，購賣方由于缺乏經(jīng)驗，經(jīng)常會忽視或遺漏某些項目，造成經(jīng)濟(jì)損失和引來糾紛。

　　這些只是私下交易二手房一些顯而易見的麻煩，其實，遠(yuǎn)不止這些。陳律師提醒市民，前往不要私下進(jìn)行二手房交易，到時帶來麻煩，走上法庭，就悔之晚矣。

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