伴隨著是否面臨“拐點(diǎn)”的爭議，房地產(chǎn)市場邁進(jìn)了2008年，在過去的一年中，盡管外在的宏觀調(diào)控環(huán)境依然趨緊，但房價(jià)還是保持了快速的上漲；在2008年開局之時(shí)，如何在存在許多不確定因素的奧運(yùn)年中完成置業(yè)計(jì)劃，成為眾多具有剛性需求的消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)；“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，雖然近期客戶觀望導(dǎo)致市場出現(xiàn)“量跌價(jià)平”的局面，但北京市龐大的自住需求決定了二手房市場仍然具有很大的發(fā)展空間；交易量下降并不意味著交易完全中斷，大量的消費(fèi)者仍然希望在奧運(yùn)年里購購一套房產(chǎn)，那么在這個(gè)特殊的年份里購購二手房應(yīng)該注意什么呢？

　　頭先，房款安全放在頭位，以資金監(jiān)管保交易平安

　　去年11月，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑成為去年房地產(chǎn)行業(yè)影響較惡劣的違規(guī)事件，該起事件不僅敲響了房產(chǎn)中介行業(yè)警鐘，還令本就成交低迷的深圳樓市更加震蕩；這起事件的余音未散，08年1月8日，又傳出了廣東惠州中原地產(chǎn)總經(jīng)理卷款潛逃的事件；在宏觀調(diào)控嚴(yán)峻的形勢下，又一家中介公司倒下。這些事件的背后歸根結(jié)底都是中介公司挪用客戶錢款，沒有把房款納入資金監(jiān)管的體系；因?yàn)樵诙址拷灰椎倪^程當(dāng)中，從簽訂購賣合同，到房屋交易過戶，一般需要一至三個(gè)月的時(shí)間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實(shí)行“銀貨兩迄”，無法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時(shí)交割，在這期間，賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。因此，在2008年，房款的安全仍然應(yīng)該放在頭位，目前保障資金完全安全的只有兩種模式：資金監(jiān)管、銀行資金托管，購房者應(yīng)該盡量選擇這兩種方式，保障房款的安全。

　　其次，購房區(qū)域選“藍(lán)籌股”、“潛力股”，置業(yè)眼光要放長遠(yuǎn)

　　過去兩年北京房價(jià)經(jīng)歷了快速的上漲，目前正處于快速上漲后的調(diào)整期，在房子一月一個(gè)價(jià)的時(shí)期，許多購房者出于盡早購房心理，往往對于購房區(qū)域沒有明確的概念，只求先購到一套房子；而在今年房價(jià)漲幅肯定要放緩的情況下，購房者在選擇區(qū)域時(shí)，需要把置業(yè)眼光放長遠(yuǎn)，不僅從房產(chǎn)本身的品質(zhì)入手，更要關(guān)注房產(chǎn)所在區(qū)域的價(jià)值；“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，從抗跌性以及發(fā)展空間這兩個(gè)角度，建議購房者盡量選擇抗跌性強(qiáng)的熱點(diǎn)區(qū)域以及具有良好規(guī)劃的新興區(qū)域；比如中關(guān)村(000931行情,股吧)、CBD等熱點(diǎn)區(qū)域，自身具有的地段優(yōu)勢，供需比例處于失衡狀態(tài)，部分客戶觀望也顛覆不了供求關(guān)系，相對而言，這些區(qū)域的抗跌性是比較強(qiáng)的，屬于房產(chǎn)“藍(lán)籌股”。另外，購房者如果把目光放在新興區(qū)域，較好先了解該區(qū)域的規(guī)劃；去年頒布的十一個(gè)新城規(guī)劃中，未來五年將發(fā)展通州、順義、亦莊三大新城，購房者不妨通過規(guī)劃來圈定自己的購房區(qū)域，在這些新興區(qū)域即將新建的軌道交通、學(xué)校、大型商業(yè)旁搶先置業(yè)；在不確定其他區(qū)域走勢的情況下，選擇“潛力股”。

第三，從緊貨幣政策下不宜購購房齡過長的老房，避免貸款成數(shù)低

　　去年出臺(tái)的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級置業(yè)者的貸款門檻；而且去年年末的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)奠定了今年貨幣政策從緊的基調(diào)；銀行對于貸款的審批將更為嚴(yán)格，比如收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等方面的審查，同時(shí)對房屋本身的房齡也有更高的要求；不過，對于許多支付能力有限的購房者而言，銀行貸款依然是完成置業(yè)的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數(shù)的重要因素；目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30年以內(nèi)的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25年內(nèi)的貸款；同時(shí)，房齡越長，貸款成數(shù)越低；因此，部分需要借助銀行貸款的購房者，較后能選擇房齡比較新的房產(chǎn)，以提高貸款成數(shù)。

　　第四，投資型物業(yè)出售意愿強(qiáng)烈，房齡在2-3年內(nèi)的議價(jià)空間較大

　　當(dāng)前市場處于調(diào)整期，部分客戶持幣觀望，成為一個(gè)不爭的事實(shí)，那么聰明的購房者應(yīng)該如何把握這個(gè)時(shí)機(jī)呢？“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，出售房產(chǎn)的業(yè)主主要分自有型和投資投機(jī)型這兩種，對于自有型業(yè)主而言，持有房產(chǎn)時(shí)間一般都比較長，在目前市場調(diào)整期內(nèi)，這類業(yè)主一般不會(huì)急于出售，對于售價(jià)的心理預(yù)期往往比較高，因此砍價(jià)的空間并不大；而投資投機(jī)類的業(yè)主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風(fēng)險(xiǎn)；而且由于近兩年房價(jià)快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強(qiáng)烈，特別是近兩年進(jìn)入房產(chǎn)市場的投資者，通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購房者不妨利用這一點(diǎn)盡量壓價(jià)，在博弈中取得一個(gè)理想的價(jià)位。

　　較后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，雖然今年房地產(chǎn)市場還要面臨奧運(yùn)會(huì)以及其他城市房產(chǎn)傳導(dǎo)等不確定因素，但以上的四點(diǎn)都是根據(jù)今年房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)所制定的購房策略，購房者不妨根據(jù)自身的計(jì)劃來加以使用；因?yàn)闊o論市場如何調(diào)整，北京市剛性的自住需求以及持續(xù)升值的城市價(jià)值是不會(huì)改變的。

來源： 大中華地產(chǎn)

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