總體來(lái)說(shuō)，這一年購(gòu)房，動(dòng)機(jī)比較好，基本是自住購(gòu)房，或持有性投資，非常理性，不以后天差價(jià)交易獲利為目標(biāo)，而且購(gòu)房時(shí)候，選擇面比較寬，眼界比較開闊，新房、二手房全面進(jìn)入視線。具體理由如下：

　　1、2009年購(gòu)房實(shí)際是房東的一次中期洗牌。

　　與十年黃金時(shí)期相比，2009年購(gòu)房出現(xiàn)了去泡沫化、理性消費(fèi)、適度消費(fèi)的新特點(diǎn)，就宏觀面看，這實(shí)際是一次房東的中期洗牌。在這一波持續(xù)近四個(gè)月的回暖熱潮當(dāng)中，既有開發(fā)商降價(jià)銷售的，也有新項(xiàng)目降低售價(jià)起賣的，既有炒家吐貨的，也有房東調(diào)整持有量與持有結(jié)構(gòu)出賣二手房的，既有低價(jià)弱產(chǎn)權(quán)（指公管私房、部分小產(chǎn)權(quán)房、前期建設(shè)的可上市交易的經(jīng)適房等），也有頂風(fēng)投資購(gòu)購(gòu)的。如此一來(lái)，通過(guò)二手房、新房存量、新增項(xiàng)目的商品房聯(lián)動(dòng)，借助于政策給一點(diǎn)、開發(fā)商降一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)，既往附著在高地價(jià)基礎(chǔ)上的泡沫得到稀釋，純粹投機(jī)得到不同程度的擠兌。

　　當(dāng)房東購(gòu)房不直接依靠房子的生產(chǎn)力（即以房養(yǎng)房、以房養(yǎng)生）的時(shí)候，房?jī)r(jià)才能夠理性反映市場(chǎng)的變化，尤其是反映供求關(guān)系，這個(gè)市場(chǎng)才會(huì)待續(xù)發(fā)展下去，因此附著在房子上面的利率增值、物價(jià)上浮、經(jīng)營(yíng)或租賃回報(bào)才真實(shí)反映出市場(chǎng)的潛在需求，比較穩(wěn)定，反過(guò)來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，較終就是持續(xù)的增值。

　　2、2009年購(gòu)房既得短期政策利好，又兼顧了長(zhǎng)期利得，因此購(gòu)購(gòu)力切合房?jī)r(jià)，有多大腳穿多大鞋。

　　2009年度購(gòu)房另一個(gè)可喜的變化就是有多大腳穿多大鞋，而將更多的生活類支出，如大宗家電等，使用了消費(fèi)信貸的方式，這是有利整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的好跡象。它充分發(fā)揮了房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用。也更有利于更激進(jìn)的刺激性政策出臺(tái)。

　　現(xiàn)在許多開發(fā)商重視一條龍消費(fèi)的聯(lián)合促銷，就是吻合了這一潮流，將房子、裝修、家具、家居、教育醫(yī)療以及日常消費(fèi)等，全面進(jìn)行了整合，通過(guò)消費(fèi)信貸來(lái)進(jìn)行，消費(fèi)者則根據(jù)自己的未來(lái)收益來(lái)源、就業(yè)穩(wěn)定性來(lái)確定購(gòu)多大的房子，怎么購(gòu)，這種觀念的變化有利于簡(jiǎn)化購(gòu)房，只需要考慮月供水平，頭付能力，即可進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行選擇，也從一個(gè)側(cè)面淡化了房?jī)r(jià)在購(gòu)房消費(fèi)過(guò)程中的矛盾。

　　3、無(wú)論美元如何敗落，人民幣如何堅(jiān)挺，后期的貨幣幣值變動(dòng)均有利于房子保值增值。

　　如果真象周小川說(shuō)的，有一種新的貨幣體系出臺(tái)，替代了美元體系，這個(gè)判斷似乎就不存在了。事實(shí)上，我國(guó)是世界的美元債權(quán)國(guó)，也是美國(guó)的債權(quán)國(guó)，并且我們超過(guò)位日本近兩萬(wàn)億，我國(guó)對(duì)美元是有依賴的。而我們自己的貨幣越來(lái)越堅(jiān)挺。

　　在這種狀態(tài)下購(gòu)了房，后期的好事是，美元復(fù)蘇了，人民幣保持了一定的堅(jiān)挺與剛性，而背后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)主要依賴投資與消費(fèi)拉動(dòng)，這所有的好處都會(huì)在房?jī)r(jià)上綜合表現(xiàn)出來(lái)。

　　4、資產(chǎn)減值的利好全部集中于終端消費(fèi)。

　　比較一下2008與2009市場(chǎng)的根本變化，我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商因?yàn)楦髯宰陨碓?，不再?shí)行一攬子轉(zhuǎn)嫁訂價(jià)方式來(lái)銷售房子，更因?yàn)樯鲜幸约按蠓科笤谀壳暗墓?yīng)，以及成交當(dāng)中扮演重要角色，房?jī)r(jià)等于成本轉(zhuǎn)嫁這一定律得到改觀。開發(fā)商更多通過(guò)客源積累、成交試探、附加值促銷等在摸底的基礎(chǔ)上賣房，房?jī)r(jià)較多決定于短期供求格局。

　　當(dāng)開發(fā)商不再全盤轉(zhuǎn)嫁，那么整個(gè)2008年下行周期下的資產(chǎn)減值損失，實(shí)際上政府與開發(fā)商各扛了一部分，這部分還原給了購(gòu)房人，是直接的利好，一伺經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，這部分純粹估值式的增值就是購(gòu)房的終端利得。

　　5、救市救經(jīng)濟(jì)規(guī)劃為新一輪穩(wěn)定發(fā)展的樓市奠定基礎(chǔ)，確保了2009年購(gòu)入的房子將獲得一個(gè)周期以上的持續(xù)向上估值。

　　仔細(xì)解讀一下去年末以來(lái)的各項(xiàng)政策，將房地產(chǎn)方面的政策出臺(tái)時(shí)間與其他行業(yè)的政策出臺(tái)時(shí)間對(duì)比，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)有利于房子在2009年以后持續(xù)回調(diào)的結(jié)論，一個(gè)是政策正在由應(yīng)急型向持續(xù)型轉(zhuǎn)化，再一個(gè)就是房地產(chǎn)在三至五年內(nèi)會(huì)是支柱中的支柱，包括兩層意思，一是房產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)投資與消費(fèi)，二是房產(chǎn)將全面轉(zhuǎn)化為服務(wù)業(yè)與消耗產(chǎn)業(yè)，只要國(guó)家修改有利于消費(fèi)的稅負(fù)，則房地產(chǎn)效應(yīng)便會(huì)持續(xù)下來(lái)。

　　任何購(gòu)房人，不會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)短期波動(dòng)，但會(huì)看重購(gòu)房后是否有一個(gè)良好的正常的發(fā)育周期，而救市救經(jīng)濟(jì)規(guī)劃由應(yīng)急型而可持續(xù)發(fā)展型，決定了樓市的可持續(xù)發(fā)展有了更深刻的政策保障，因此一個(gè)持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)是可以大膽預(yù)期的。我們說(shuō)2009購(gòu)房值，是兼顧后一個(gè)較長(zhǎng)理想發(fā)展周期而言的。

　　6、購(gòu)房過(guò)程中恰逢開發(fā)商持續(xù)使用了價(jià)格杠桿，將成本轉(zhuǎn)嫁、資產(chǎn)減值的矛盾降低到較低限度。

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，即使只有30%的毛利，因?yàn)槿魏紊鐣?huì)發(fā)展，兩倍于貸款利率的利潤(rùn)水平是可觀的，而15%的稅負(fù)相對(duì)于目前房?jī)r(jià)收入比7－9倍的范圍，也確實(shí)不相襯。

　　在政策、輿論、觀望與信心綜合影響下，購(gòu)房過(guò)程中開發(fā)商頻繁使用價(jià)格杠桿，不再將完全的成本開支以及資產(chǎn)減值損失全部轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這有利于購(gòu)房人在購(gòu)房后獲得資產(chǎn)升值、價(jià)格復(fù)蘇的利好。

　　而為了銷售以及減稅，開發(fā)商較多將房?jī)r(jià)與房子的后期使用聯(lián)系在一起進(jìn)行營(yíng)銷，無(wú)疑有利于減少購(gòu)房人的相關(guān)支出，降低了購(gòu)房人的現(xiàn)時(shí)負(fù)擔(dān)，購(gòu)房后的負(fù)面因素影響被減至較低。

　　7、相對(duì)于經(jīng)濟(jì)調(diào)整，2009購(gòu)房人更看重中長(zhǎng)期回報(bào)，即出租率，預(yù)期利率變動(dòng)，直接的租價(jià)。

　　實(shí)際上，我國(guó)樓市，商業(yè)存量是的，不僅商業(yè)用途的土地儲(chǔ)備占有兩成以上，商業(yè)在售物業(yè)空置率一直在65%左右徘徊，伴隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的寫字樓市場(chǎng)也沉淀了相當(dāng)數(shù)量的綜合性現(xiàn)售綜合體。

　　為了盤活經(jīng)濟(jì)，國(guó)家圍繞就業(yè)再就業(yè)、個(gè)人創(chuàng)業(yè)、中小企業(yè)融資、民間融資等先后出臺(tái)了許多刺激措施，這雖然沒有直接帶來(lái)樓市的成交面，但有利于前期投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)，示范效應(yīng)刺激了部分再投資入市，一季度寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)高于住宅的復(fù)蘇跡象，即量?jī)r(jià)同比上漲，固然幅度只有0.3%。而一旦商業(yè)、寫字樓甚至是旅游、度假區(qū)、酒店等邊緣物業(yè)回報(bào)趨于穩(wěn)定，相對(duì)會(huì)刺激住宅領(lǐng)域的持有性投資回暖。

　　前四個(gè)月僅次于自住小套型的支消費(fèi)生力軍就是以換代、多套持有為特點(diǎn)的改善型消費(fèi)，這實(shí)際是一種投資性購(gòu)房。而一季度上海、北京、深圳樓市復(fù)蘇，較先是租價(jià)回調(diào)，二手房交易活躍，然后才是新房市場(chǎng)成交回暖。

　　8、適當(dāng)?shù)孬@得了抄底效益。

　　盡管樓市是否見底，房?jī)r(jià)是否探底，房地產(chǎn)是否軟著陸，經(jīng)濟(jì)是否遭遇拐點(diǎn)，尚無(wú)法定論，但由于2008中期調(diào)整的原因，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了高達(dá)30%的空置率，土地出讓緊縮，房產(chǎn)商資金鏈的短缺，依然讓局部城市，尤其是以前靠投資投機(jī)消費(fèi)支持高房?jī)r(jià)的城市，出現(xiàn)了稍縱即逝的抄底良機(jī)，而面對(duì)股市的低迷，許多團(tuán)購(gòu)、炒房、異地投資還是在傳媒以及中介引導(dǎo)下進(jìn)行了有效努力，不可否認(rèn)的是，這部分抄底購(gòu)賣是值得的，其效益在前四個(gè)月業(yè)已出現(xiàn)，比如海南三亞，前四個(gè)月濱海別墅價(jià)格月均完全漲幅達(dá)到1000元，伴隨更多出租產(chǎn)權(quán)物業(yè)的增持，類似投資集中區(qū)域在山東濱海、大連及北海、欽州、東興、銀川不同程度出現(xiàn)，整體房?jī)r(jià)下滑下以上區(qū)域不降反升，而早期進(jìn)入者目前獲得了價(jià)差。

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