宮福和 攝

　　編者按

　　良好的消費(fèi)環(huán)境已經(jīng)成為當(dāng)前消費(fèi)者關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為消費(fèi)者集中投訴的熱點(diǎn)對(duì)象之一，更是需要營(yíng)造安全的交易環(huán)境。安全的二手房交易環(huán)境應(yīng)該是怎樣的？購(gòu)房者如何才能在良好的二手房交易環(huán)境中放心地消費(fèi)？值國(guó)慶節(jié)到來(lái)之際，編者編輯整理了一些有關(guān)二手房安全交易的注意事項(xiàng)以饗讀者，給打算在十一長(zhǎng)假購(gòu)購(gòu)二手房的您提個(gè)醒。

　　近幾年，青島作為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速。目前，全市約有中介機(jī)構(gòu)2000家，但是，有個(gè)別中介公司為了牟利，采取一些違規(guī)手段進(jìn)行房產(chǎn)交易，損害了購(gòu)房者的利益。

　　由于房產(chǎn)交易的標(biāo)的額較大，決定了二手房的交易環(huán)境必須是安全的。專業(yè)人士認(rèn)為，營(yíng)造二手房安全交易環(huán)境頭要解決的問(wèn)題就是“實(shí)價(jià)報(bào)盤(pán)”；然后在“實(shí)價(jià)報(bào)盤(pán)”的基礎(chǔ)上“簽三方約”；較后再配之以“交易資金托管”。只要真正達(dá)成上述三個(gè)環(huán)節(jié)，就能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易的完全透明化，消費(fèi)者從而可以享受到安全的交易環(huán)境。

　　實(shí)價(jià)報(bào)盤(pán)

　　對(duì)于房產(chǎn)出售者來(lái)說(shuō)，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)通過(guò)把房產(chǎn)價(jià)格適當(dāng)?shù)奶Ц邅?lái)吸引業(yè)主委托其進(jìn)行出售，從而達(dá)到控制房源的目的，不過(guò)在實(shí)際的價(jià)格協(xié)商當(dāng)中，這些經(jīng)紀(jì)公司往往會(huì)利用掌握信息的不對(duì)稱來(lái)壓低價(jià)格。

　　專業(yè)人士認(rèn)為，真正所謂的“實(shí)價(jià)報(bào)盤(pán)”需要滿足兩個(gè)層面的意思，就是購(gòu)方或賣(mài)方必須是真實(shí)存在的，而非虛假或虛構(gòu)的；就是出售房產(chǎn)或者需求房產(chǎn)的價(jià)格必須是真實(shí)反映當(dāng)前時(shí)間段的市場(chǎng)價(jià)。

　　既然“實(shí)價(jià)報(bào)盤(pán)”應(yīng)該滿足兩個(gè)基本層面的含義，那么作為普通的消費(fèi)者應(yīng)該如何去辨別“實(shí)價(jià)報(bào)盤(pán)”呢？專業(yè)人士建議可以用以下三種方式進(jìn)行鑒別。

　　就是實(shí)現(xiàn)自身身份角色的換位。消費(fèi)者可以先以出售者的身份打電話給經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行咨詢委托出售，問(wèn)得經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)出售報(bào)價(jià)；然后再以購(gòu)房者的身份打電話給經(jīng)紀(jì)公司咨詢購(gòu)購(gòu)，同樣可以獲得一個(gè)報(bào)價(jià)。如果兩者的報(bào)價(jià)基本相同，那意味著這個(gè)房產(chǎn)的價(jià)格基本是真實(shí)的，如果兩者的報(bào)價(jià)產(chǎn)生迥異，這就需要再仔細(xì)斟酌。

　　就是運(yùn)用市場(chǎng)比較法，挑選至少3個(gè)以上與欲購(gòu)購(gòu)房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格和所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正。

　　第三就是查看經(jīng)紀(jì)公司成交的歷史數(shù)據(jù)。一般而言，一些比較知名的大型品牌經(jīng)紀(jì)公司均會(huì)保留公司成交的二手房數(shù)據(jù)。

　　簽三方約

　　在當(dāng)前的房產(chǎn)交易簽約中，基本上都是以“簽兩方約”為主，即經(jīng)紀(jì)公司事先與出售者簽約，然后再與購(gòu)購(gòu)者簽約。但是有些經(jīng)紀(jì)公司為了自身的利益，必然會(huì)采取撮合交易的原則去進(jìn)行雙方承諾。而這樣的承諾缺乏一定的法律效力，當(dāng)出現(xiàn)突發(fā)問(wèn)題時(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致交易雙方的權(quán)益受損。

　　專業(yè)人士認(rèn)為，購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)于房產(chǎn)交易中所涉及的各項(xiàng)問(wèn)題協(xié)商一致，是確保房產(chǎn)交易安全的基礎(chǔ)。而要做到購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)商一致，必須能夠確保簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同時(shí)購(gòu)賣(mài)雙方見(jiàn)面，這樣表達(dá)出來(lái)的合同要求才較符合雙方的意愿平衡點(diǎn)。

　　同時(shí)，由于房產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)于二手房的交易流程以及相關(guān)稅費(fèi)政策各項(xiàng)專業(yè)知識(shí)不甚了解，從而缺乏對(duì)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見(jiàn)性和防范性。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為二手房交易的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，能夠在房產(chǎn)的簽約環(huán)節(jié)真正實(shí)現(xiàn)一種專業(yè)的指導(dǎo)功能以及風(fēng)險(xiǎn)的提示與規(guī)避功能，更能起到簽約環(huán)節(jié)的見(jiàn)證職責(zé)。因此，在簽約過(guò)程中，既要實(shí)現(xiàn)“購(gòu)賣(mài)雙方見(jiàn)面”，同時(shí)又要做到“經(jīng)紀(jì)公司見(jiàn)證”，即“簽三方約”。

　　購(gòu)賣(mài)雙方見(jiàn)面，就會(huì)讓真實(shí)的房產(chǎn)交易價(jià)格浮出水面，從而杜絕了經(jīng)紀(jì)公司從中賺取差價(jià)的可能。同時(shí)房款的給付以及過(guò)戶時(shí)間的約定也能夠清楚，不至于因此而出現(xiàn)糾紛。

　　交易資金托管

　　在傳統(tǒng)二手房交易中，當(dāng)交易雙方達(dá)成成交意向后，購(gòu)賣(mài)雙方簽訂合同；此時(shí)，購(gòu)方就要交付部分或全部房款；然后購(gòu)賣(mài)雙方才備齊所需的證件、資料辦理過(guò)戶等手續(xù)；較后在過(guò)戶后購(gòu)方支付剩余房款，同時(shí)做物業(yè)交割。這樣就形成了一個(gè)房款交割與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之間的時(shí)間差，而在此時(shí)間差當(dāng)中容易導(dǎo)致欺詐行為的發(fā)生，使得房產(chǎn)交易存在安全隱患。

　　專業(yè)人士建議，通過(guò)銀行對(duì)二手房交易資金進(jìn)行托管不失為一個(gè)消除此中隱患比較有效的辦法。在二手房交易資金托管流程中，購(gòu)賣(mài)雙方在簽訂完房屋購(gòu)賣(mài)合同后，由購(gòu)賣(mài)雙方共同提出辦理交易資金托管服務(wù)申請(qǐng)，賣(mài)方、購(gòu)方和經(jīng)紀(jì)公司三方與銀行簽訂《交易資金托管協(xié)議》。然后，購(gòu)方到銀行開(kāi)立交易資金托管專戶并存入購(gòu)房款項(xiàng)，由銀行凍結(jié)并通知中介及賣(mài)方。較后，購(gòu)賣(mài)雙方及中介三方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，之后購(gòu)賣(mài)雙方向銀行發(fā)出房屋過(guò)戶確認(rèn)指令，銀行按指令撥付購(gòu)房款。只有雙方在確認(rèn)房屋過(guò)戶后，銀行才會(huì)把凍結(jié)的款項(xiàng)劃撥到賣(mài)方的賬下。如果購(gòu)賣(mài)雙方由于某種原因承認(rèn)交易失敗，該項(xiàng)資金退還購(gòu)方。

　　銀行對(duì)二手房購(gòu)賣(mài)的資金進(jìn)行托管，使二手房交易過(guò)程中多了一份信譽(yù)和保障，讓二手房購(gòu)賣(mài)雙方可以真正的放心。購(gòu)方不必?fù)?dān)心交了房款沒(méi)辦下產(chǎn)權(quán)證，賣(mài)方也不必?fù)?dān)心賣(mài)了房房款沒(méi)著落。另外，也杜絕了中介公司卷走房款和產(chǎn)權(quán)證的可能。二手房交易資金托管還具有保值功能，即購(gòu)方將交易資金存入銀行可以獲得存款利息收入。

記者綜合整理
摘自《青島日?qǐng)?bào)》

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