如今，隨著市場(chǎng)上二手房的交易頻繁，購房者也開始不得不重視二手房交易中的各類問題，比如房款應(yīng)該如何支付、中介公司賺差價(jià)應(yīng)該怎么辦、怎么樣才能夠避免被騙等等問題。對(duì)此，在本報(bào)舉辦的“2004-2005上海二手房市場(chǎng)趨勢(shì)高峰論壇”上，法律界人士紛紛提醒購房者，購賣二手房看清風(fēng)險(xiǎn)再出手，在程度上保障自身的權(quán)益。
　　
　　上海市申房律師事務(wù)所孫洪林主任律師就二手房購購者較為關(guān)心的如何確定二手房屋產(chǎn)權(quán)、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)等內(nèi)容，作出了以下相關(guān)分析和提醒。

　　提醒一：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)三步走

　　一般來說，大部分上市流通的二手房都是已經(jīng)取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)房，主要包括購購商品房之后取得產(chǎn)證的次新房和售后公房。在這類二手房的交易中，作為購房人頭先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋權(quán)利情況。主要包括以下幾種情況。

　　●權(quán)證查驗(yàn)通過查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證原件與售房人身份證件，查驗(yàn)售房人與實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是否一致，并且較好通過房屋所在地房地產(chǎn)交易查閱房地產(chǎn)權(quán)證所載產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際登記產(chǎn)權(quán)人是否一致，完成這一步可以在一定程度上避免利用虛假產(chǎn)權(quán)證詐騙的情況。

　　●現(xiàn)狀查驗(yàn)通過房屋所在地房地產(chǎn)交易查閱所購房屋是否經(jīng)過抵押，抵押的具體數(shù)額為多少。

　　另外，向售房人了解房屋是否存在租賃，租賃的期限是多久，并且較好實(shí)地察看。

　　●他項(xiàng)查驗(yàn)向售房人了解其婚姻情況以及其配偶對(duì)于該房屋是否享有共有權(quán)利。如果僅由一方出面出售的，是否享有配偶的委托授權(quán)，以此避免由于售房人婚姻狀況所形成的但在產(chǎn)權(quán)證明上又無法體現(xiàn)的共有關(guān)系引起不必要的糾紛和損失。此外，如果是售后公房的，還應(yīng)當(dāng)確定得到所有同住人的同意。

　　提醒二：與中介簽清委托合同

　　在確定所購房屋的權(quán)利之后，下一步就是簽訂合同了。這里的合同不僅僅指的是有關(guān)部門指定的示范購賣文本。目前的二手房大多通過中介公司進(jìn)行，而中介公司通常會(huì)要求售房人、購房人頭先簽訂委托協(xié)議、購賣意向書、經(jīng)紀(jì)協(xié)議、居間協(xié)議等等各種名目的合同，這類合同主要體現(xiàn)以下兩項(xiàng)內(nèi)容。

　　●書面協(xié)議與中介公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在交易過程中，中介公司所起到的作用相當(dāng)重大，對(duì)于交易甚至之后可能產(chǎn)生的糾紛都有著左右其發(fā)展的重大作用，因此為了保證交易能夠順利進(jìn)行，通過書面方式明確中介公司所應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)非常重要。

　　●輔助協(xié)議售房或者購房意向的具體內(nèi)容。無論售房人還是購房人對(duì)此都應(yīng)當(dāng)能夠引起重視，這是雙方通過中介對(duì)于房屋交易的次磋商，經(jīng)雙方簽署之后即具有法律效力，協(xié)議中所確定的內(nèi)容對(duì)于雙方均具有約束力，同時(shí)也是之后簽訂示范文本即通常認(rèn)為的“正式合同”的依據(jù)?，F(xiàn)在，部分購房者有一種這樣的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，這并不是“正式”的購賣合同，所以不能作數(shù)。相反，現(xiàn)在很多糾紛就是由于對(duì)這種協(xié)議的不謹(jǐn)慎而后違約所造成的。還有部分中介公司利用將購賣意向書拆分，以自身作為售房人、購房人的方式賺取差價(jià)，這也是我們所需要警惕的一點(diǎn)。

　　提醒三：購賣合同簽訂謹(jǐn)慎下筆

　　在雙方對(duì)于購賣意向確認(rèn)之后，簽訂合同仍需謹(jǐn)慎落筆。目前，仍然有部分中介公司要求售房人或者購房人委托的時(shí)候在空白的合同上簽字，來達(dá)到操縱整個(gè)交易的目的，甚至賺取巨額的差價(jià)，因此購賣雙方一定要慎重落筆。其次是對(duì)于合同內(nèi)容的協(xié)商，在購賣意向書的基礎(chǔ)上，雙方可以對(duì)于房款的支付、房?jī)?nèi)設(shè)施等交接、房屋裝修的處理以及日后的保修、房屋內(nèi)戶口的遷移、延遲履行的違約責(zé)任、解除合同的違約責(zé)任等等在購賣合同中確定。

　　這里需要對(duì)于購房人特別提示的就是關(guān)于房款的支付問題。一般來說，在簽訂購購意向書或者達(dá)成購賣意向之前，購房人就支付了一定數(shù)額的定金作為簽訂合同的擔(dān)保，其后在辦理房屋過戶之前，特別是購房人需要辦理貸款或者售房人需要還貸注銷抵押的，還需要支付一定數(shù)額的頭付款（一般不低于總房款的30％），在辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后交付大部分房款，在房屋交接驗(yàn)收之后支付余款。房款支付之后應(yīng)當(dāng)由售房人出具收據(jù)而非中介公司，如果由中介公司收取的，就必須有售房人授權(quán)。當(dāng)然，如果條件允許的話可以通過中介公司或者其他單位代收并督管房款。而如果售房人需要憑借收取的頭付房款辦理還貸注銷抵押的，較好能夠在購賣雙方均到場(chǎng)的情況下辦理還貸，以免售房人將房款挪為他用。

　　另一方面，目前二手房中也有相當(dāng)一部分是尚未具備房地產(chǎn)權(quán)證的期房。由于今年上海市對(duì)于期房實(shí)行的限制轉(zhuǎn)讓，原先通過開發(fā)商辦理期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式無法再實(shí)施。但是目前很多期房的交易卻通過簽訂購賣合同約定待辦理出房地產(chǎn)權(quán)證之后辦理過戶的方式進(jìn)行交易。這種方式雖然根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，屬于附條件履行的法律行為，應(yīng)當(dāng)合法有效，但是在實(shí)踐操作中可能會(huì)遇到很多麻煩。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)受到各種因素的影響漲跌幅度都難以確定。而這類期房辦理出產(chǎn)權(quán)證通常都需要少則數(shù)月多則一年半載的時(shí)間，在這期間一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大的波動(dòng)，無論售房人還是購房人都可能出現(xiàn)故意違約的情況，而且期房的房地產(chǎn)權(quán)證的辦理以及房屋交付都要受到開發(fā)商的影響，其中包含太多的不確定因素。因此，建議購房人能夠盡量避免購購此類房屋，在訂立合同的過程中除應(yīng)當(dāng)注意以上所述的事項(xiàng)之外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)出現(xiàn)的處理、由于開發(fā)商違約造成售房人違約情況的處理都作出明確約定，以便一旦出現(xiàn)糾紛可以有依據(jù)處理。

來源：新聞晨報(bào)

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