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交易細(xì)節(jié)多 購二手商鋪沒有購二手住房容易
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 928 次
交易細(xì)節(jié)多 特殊狀況多——
與新鋪在推出時的大肆宣傳,夸大地段優(yōu)勢和前景相比,二手商鋪可能更讓投資者覺得有把握。這種錢生錢、利滾利的誘惑也使得二手商鋪的交易更加火爆。投資二手商鋪享受的是前人種樹,后人乘涼的好處。想要投資二手商鋪的投資者大多是看中了二手商鋪位于成熟地段,并且培養(yǎng)出了相對穩(wěn)定人群的流量,然而二手商鋪的購賣決不像二手住宅那么容易,二手商鋪交易中還存在很多問題,提醒投資者交易中要更加細(xì)心。
●交易中不可忽視的細(xì)節(jié)
購購商鋪投資的目的有二:一是用以出租賺取收益;二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比,投資單價高,總價高,投資區(qū)域性強(qiáng)。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大,中小型臨街商鋪、商業(yè)商鋪、房產(chǎn)項目自帶商鋪等售價主要受地段影響,價位不等。業(yè)內(nèi)人士稱,二手商鋪的投資風(fēng)險其實與一手商鋪的風(fēng)險沒有太大的區(qū)別,一手商鋪是從開發(fā)商手里購的,二手商鋪是從小業(yè)主或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之后,形式上有差別,本質(zhì)上沒有差別。從風(fēng)險的角度也較為類似。為什么這么說?有人可能會問二手商鋪是不是市場的環(huán)境更成熟?這個也不盡然。所以,投資二手商鋪時,投資者需要具備獨到的眼光,這樣才能降低本身存在的風(fēng)險。與此同時,還需綜合考慮其他多種因素。
一、要約定房產(chǎn)用途
要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地,能否作為公司注冊地。
二、要對公攤部位進(jìn)行約定
有的商鋪公攤面積占到總面積30%,這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式進(jìn)行詳細(xì)約定。
三、對房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)
二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,可能帶有各種設(shè)備,在購賣合同中要單獨做個附件,列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設(shè)備裝修的費用要說明,如果不包括,折價是多少也要說清楚。
四、物業(yè)服務(wù)方面的約定
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要,物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位,物業(yè)費用的組成等都要提前調(diào)查,并將該內(nèi)容寫到購賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。
五、交易稅費的分擔(dān)方式
目前進(jìn)行商鋪交易,需要交納的稅費主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。各方如何承擔(dān),均應(yīng)在合同中列明。
●有可能遇到的特殊狀況
狀況一:賣家欲轉(zhuǎn)手但商鋪正出租
律師點評:購購二手商鋪是一項非常專業(yè)的投資,投資者需考慮的因素很多,頭先要考慮投資風(fēng)險。具體來說,包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的率、購賣承擔(dān)的稅費、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。而對于這些內(nèi)容,投資者自己的考察往往流于表象。比如,一些投資者看到店鋪來往人群很多,就判斷生意很好。事實上,來往人群實際消費的金額,減去開店運營的各項成本后,還剩多少利潤,攤到房價上率是多少,投資者并不見得很清楚。所以,建議投資人還是請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司,進(jìn)行投資風(fēng)險評估,測算出投資收益后,再決定是否投資。
狀況二:租客是否具有優(yōu)先購購權(quán)
律師點評:二手房購賣前,購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有與、出租情況存在,以免日后陷入糾紛。購購商鋪同樣需要注意。如果業(yè)主已出租給別人,那么在轉(zhuǎn)讓時,業(yè)主通常需提前三個月告知承租人出售事宜,承租人享有優(yōu)先購購權(quán)。如果租客愿意放棄優(yōu)先購購權(quán),承租人、投資人、房主三方就應(yīng)該簽訂三方協(xié)議,確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購購權(quán),并重新簽訂租賃合同。
狀況三:購購住宅改建的商鋪
律師點評:購購這樣的商鋪時,頭先看該建筑有沒有建筑許可證和規(guī)劃許可證,如果房主能夠提供兩個許可證,就無需擔(dān)心房產(chǎn)證的問題。另外,簽訂合同時還是要對房產(chǎn)證專門擬立一個條款,注明雙方的約定和違約賠償?shù)姆绞?,交購房款必須索要收?jù),單據(jù)上不僅注明時間地點內(nèi)容,還要加蓋印章。需要提醒的是,投資這樣的商鋪存在很大的風(fēng)險,有可能無法辦理營業(yè)執(zhí)照,沒有經(jīng)營資格,所以不建議購購此類商鋪。
●二手商鋪的土地問題
商鋪的土地問題,應(yīng)該是交易中的關(guān)鍵性所在,對于土地性質(zhì)的了解,也是規(guī)避風(fēng)險的重要舉措。
一是注意商鋪的土地使用年限。商鋪一般可分為兩類:一種是商住綜合用地,其土地使用年限為50年;另一種是商業(yè)用地,土地使用年限為40年。購購二手商鋪時尤其要注意看清土地使用年限。有的商鋪在掛牌出售時,實際已經(jīng)使用了十幾年甚至二三十年,剩下的使用年限很少。年限到期后,還需交納土地出讓金。購購這類商鋪時應(yīng)充分考慮“折舊”因素。
二是注意區(qū)分商鋪的土地使用權(quán)性質(zhì)。目前市場上大多數(shù)商鋪的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓,但也有部分商鋪的土地使用權(quán)屬劃撥性質(zhì)。特別是一些單位自建房的底樓店面。購購這類店面時要了解清楚土地是出讓還是劃撥?如果是劃撥土地的,需要交納多少出讓金。
三是注意商鋪土地使用證上注明的用途。目前市區(qū)有些地段的商鋪是由住宅“改造”而來,土地使用證上注明的仍然是“住宅用地”。但房東出售時很可能按“商鋪”出售。投資者購購的時候就要特別注意了。另外,有的商鋪出售時,產(chǎn)權(quán)證上注明的面積可能會跟實際使用面積不符。比如市區(qū)江北某處一商鋪出售時,房東號稱建筑面積有100平方米,房產(chǎn)證上登記的面積只有60平方米。購購時要看清產(chǎn)權(quán)證上的面積。
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