摘自：網(wǎng)易

　　隨著二手房市場(chǎng)日趨活躍，二手房?jī)r(jià)格越來(lái)越引起人們的關(guān)注，由于購(gòu)賣雙方的角度不同，心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來(lái)類比，開(kāi)價(jià)與商品房差價(jià)不大。而購(gòu)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，把它貶得一錢不值。因此，二手房?jī)r(jià)格也就變成了霧里看花，其實(shí)，只要真正站在市場(chǎng)的角度，以房屋的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，以供求關(guān)系為參考，具體分析測(cè)算，二手房的價(jià)格還是有規(guī)律可循的。

　　在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要抓住以下三大因素：

　　房屋因素頭先，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。

　　環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會(huì)環(huán)境，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無(wú)法和新建商品房類比的。比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小 ，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

　　心理因素如果不是在價(jià)格上有較大的誘惑力或其他特殊需要，人們是不愿意購(gòu)舊房居住的，新、舊房?jī)r(jià)格相差不大，人們對(duì)購(gòu)舊房的心理障礙就無(wú)法逾越。

　　綜上所述，我們?cè)囍@樣來(lái)測(cè)算二手房?jī)r(jià)格，以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：

　　1．房屋因素

　?。?）折舊：年折舊－2％

　?。?）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％

　?。?）樓層：2、6樓－3％；7樓－5％；3、4樓＋3％；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；若是樓頂另－5％

　?。?）朝向：無(wú)朝南外門窗－5％

　　2．環(huán)境因素

　?。?）無(wú)物業(yè)管理－5％

　?。?）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5％

　?。?)有省、市小 ＋15％

　　3．心理因素：－8％

　　現(xiàn)在我們舉一個(gè)實(shí)例來(lái)驗(yàn)證一下。

　　房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。土地級(jí)別：二級(jí)地區(qū)。

　　房屋結(jié)構(gòu)：混合一等

　　套型：“三小”套型－10％

　　建筑年代：1988年，折舊期12年－（12×2％）=－24％

　　樓層：共七層，此房位于二樓－3％

　　朝向：南北

　　物業(yè)管理：非小區(qū)、無(wú)物業(yè)管理－10％

　　 ：中小學(xué)＋15％

　　心理因素：－8％

　　當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為：4500元／平方米

　　4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％=2700（元／平方米）。因此，此房的實(shí)際成交價(jià)格為14萬(wàn)元整，每平方米為2745元。

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