二手房的差異化較大，對(duì)每套房屋都要具體情況具體分析。投資者在投資前一定要認(rèn)真分析可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能在不被夾子夾住的情況下，吃到餡餅。

市場(chǎng)火爆并不等于說(shuō)，只要投資就肯定成功。盲目投資增加了失敗的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)還有很多風(fēng)險(xiǎn)隱藏在投資者投資的道路上。我愛(ài)我家公司副總裁胡景暉說(shuō)，投資二手房的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋拆遷、房屋空置等很多變數(shù)。另外在二手房投資中需要考察周邊新商品房的價(jià)格走勢(shì)，如果剛剛購(gòu)?fù)甓址?，周邊新商品房的價(jià)格就降下來(lái)的話，對(duì)二手房投資者是一項(xiàng)較大的不利因素。

　　“在二手房投資中，對(duì)于高端物業(yè)的投資(即二手公寓、二手別墅等)需要謹(jǐn)慎，因?yàn)槎址康牟町惢^大，每套房屋都要具體情況具體分析?！焙皶熣f(shuō)，如要進(jìn)行二手房投資，較好咨詢相關(guān)的專業(yè)人士以降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　拆遷風(fēng)險(xiǎn)

　　一年多前，肖為曾在北京崇文門附近看中了一套二手房，反復(fù)比較其地段、面積、設(shè)施和價(jià)格，他都覺(jué)得很合適。但在簽合同前他多留了個(gè)心眼，經(jīng)過(guò)多方打聽(tīng)，了解到這個(gè)地區(qū)即將拆遷。他很幸運(yùn)，因?yàn)橛胁簧偻顿Y者在購(gòu)?fù)暌院蟛胖勒鎸?shí)情況，雖然可以有一定的補(bǔ)償，但一般來(lái)說(shuō)總是得不償失，造成不必要的損失。

　　另外，如果投資者購(gòu)下了非法建筑、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，損失就不可避免了。

　　出租管理風(fēng)險(xiǎn)

　　投資者購(gòu)二手房，就是希望投資置業(yè)，以達(dá)到資產(chǎn)增資的目的，尤其是在目前股市持續(xù)低迷的情形下。如果是想通過(guò)收取租金體現(xiàn)收益，在購(gòu)購(gòu)之前就應(yīng)該想清楚，這一區(qū)域的房子可以租給誰(shuí)，租金多少。如果大家都想投資房產(chǎn)，通過(guò)租金獲益，房東多，房客少，租金就會(huì)自然呈下降趨勢(shì)。另外，出租住房獲益是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，同時(shí)還要考慮對(duì)出租住房的管理和出租前后的變動(dòng)因素，如果這套房子離自己住的地方很遠(yuǎn)，照應(yīng)起來(lái)成本就太高了。一時(shí)找不到租房者；二手房供大于求，租金下降；租房者不守信用，一跑了之，甚至變相偷走房中家具、留下大筆電話賬單；這些都是現(xiàn)實(shí)中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　有業(yè)內(nèi)人士向本刊記者表示，其實(shí)，投資二手房的缺憾就是不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不少人只看到二手房房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，但是一旦投資者急需現(xiàn)金，將房子拿到市場(chǎng)上出售時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)有可能“有價(jià)無(wú)市”，難以靠升值后的價(jià)位售出獲取差價(jià)。

　　這是因?yàn)榉慨a(chǎn)所有者通常不會(huì)自己尋找購(gòu)家，而是委托中介，中介一般都要賺取差價(jià)。除非房產(chǎn)所在區(qū)域有特殊的好消息，比如政策調(diào)整或大型設(shè)施的建設(shè)帶來(lái)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅上升，否則將很難博取“短差”。

　　中介圈套風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，中國(guó)各主要城市基本上都有上千家大大小小的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，但從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，有的小中介公司靠收取低廉的中介費(fèi)用吸引客戶，可是沒(méi)有配備專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估人員。一些從業(yè)人員的不規(guī)范行為對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)起著推波助瀾的作用，較終倒霉的還是投資者。

　　在一家媒體工作的李賓，經(jīng)某中介公司介紹，選中了西三環(huán)的一處二手房，交了訂金300元后，他就等著與中介公司簽訂購(gòu)房合同。但中介公司又聲稱，賣方先前談定的價(jià)錢有變動(dòng)，問(wèn)他是否能接受新的價(jià)格。新的價(jià)錢要比原定價(jià)格高很多。李賓無(wú)法接受，雙方就此商榷多次，意見(jiàn)始終不能統(tǒng)一，較后，合同沒(méi)有簽成。為此花費(fèi)了大量時(shí)間和精力的李賓不但沒(méi)有購(gòu)成房子，還搭上了300元訂金。

　　李賓的經(jīng)歷在許多二手房的投資者身上都出現(xiàn)過(guò)。隨著“二手房”市場(chǎng)日益火爆，陷阱也日益增多，而不規(guī)范的“二手房”中介機(jī)構(gòu)也為投資者設(shè)置了一個(gè)個(gè)圈套。

　　圈套一：中介商不讓購(gòu)房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)。按照有關(guān)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中只能收取服務(wù)費(fèi)，不能從事經(jīng)銷活動(dòng)賺取差價(jià)。但有的中介商在業(yè)務(wù)撮合過(guò)程中編造房主出差、沒(méi)空等謊言，不讓購(gòu)賣雙方見(jiàn)面，從中賺取數(shù)千元甚至數(shù)萬(wàn)元的差價(jià)。

　　圈套二：中介商不讓購(gòu)房者到預(yù)購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題。購(gòu)置商品房要按質(zhì)論價(jià)，可有的中介商經(jīng)常借口房主不讓看、房主不在、質(zhì)量完全有保證等理由，不讓購(gòu)房者到實(shí)地察看。購(gòu)房者待辦理交接手續(xù)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量有明顯問(wèn)題。

　　圈套三：中介商不向購(gòu)房者如實(shí)說(shuō)明出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。預(yù)購(gòu)“二手房”者在中介機(jī)構(gòu)的“幫助”下辦妥了購(gòu)房手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)，所購(gòu)“二手房”面臨拆遷。如不購(gòu)購(gòu)，則需付違約金。

　　圈套四：中介商沒(méi)有如實(shí)介紹商品房面積。目前表示商品房建筑面積的方法有兩種，一種是帶公用部分的建筑面積，另一種是不帶公用部分的建筑面積。在中介過(guò)程中，中介商只籠統(tǒng)介紹建筑面積，消費(fèi)者誤認(rèn)為中介商介紹的建筑面積是不帶公用部分的建筑面積，事后，發(fā)生糾紛，受損失的還是投資者。

　　圈套五：玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過(guò)程中，對(duì)自身有利的條款寫得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫得比較含糊，而購(gòu)房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)等原因往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者有苦難言。

　　胡景暉表示，投資二手房還是選擇大型的品牌中介比較保險(xiǎn)。因?yàn)閭€(gè)人的成交風(fēng)險(xiǎn)難以保障，選擇大型的品牌中介公司不僅可以得到更多有效的房屋信息，更能降低交易過(guò)程中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)。

　　價(jià)格高于價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房交易的重要一環(huán)是需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估。在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

　　在二手房成交活躍的時(shí)候，幾個(gè)人爭(zhēng)搶同一套二手房的情形經(jīng)常出現(xiàn)，就像拍賣場(chǎng)上的競(jìng)價(jià)一般，較終房主肯定會(huì)把房子賣給出價(jià)較高的人。這樣，投資者購(gòu)房心切，在競(jìng)價(jià)中為打敗對(duì)手難免會(huì)失去理智，造成房?jī)r(jià)高出二手房本身價(jià)值的情況。業(yè)內(nèi)專家已經(jīng)擔(dān)心，上海不少人在2001年花大價(jià)錢購(gòu)下的二手房以后肯定是原價(jià)也賣不動(dòng)，只能低價(jià)出手。不要說(shuō)增值，可能在一段時(shí)間內(nèi)連保值也是空談。

　　還貸和特殊風(fēng)險(xiǎn)

　　有的人購(gòu)二手房，還貸能力滿打滿算，也不考慮未來(lái)生病、工作變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；有的人甚至將明年漲工資的錢也算入每月可還的款項(xiàng)中，這樣還貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)形中變大。萬(wàn)一銀行利率上調(diào)或有其他意外發(fā)生就會(huì)處于被動(dòng)。

　　另外，如有的房子發(fā)生過(guò)兇案等事情，使房子成為“兇宅”，房主當(dāng)然不愿繼續(xù)居住，要將房子出手，也許賣得很便宜。但不管投資者是否迷信，接盤此類“兇宅”，難免會(huì)在心中蒙上陰影。

　　所以，投資者在投資前一定要看好和分析好各種風(fēng)險(xiǎn)成本，這樣才能在不被夾子夾住的情況下，吃到餡餅。

記者王勇 尚言

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