購(gòu)二手房較怕的就是留下后遺癥。不少客戶簽完合同，購(gòu)了房子，才發(fā)現(xiàn)一大串問題正隱藏其中。有的是上家拖欠物業(yè)管理費(fèi)，有的是戶口遷不進(jìn)……上海市房地局市場(chǎng)處有關(guān)人士表示，絕大多數(shù)的二手房糾紛，都是合同簽得不規(guī)范或是忽略部分條款而引發(fā)的。
避免二手房后遺癥的較好辦法就是細(xì)簽購(gòu)房合同。某律師事務(wù)所律師認(rèn)為，今年7月1日新版房地產(chǎn)購(gòu)賣合同的啟用，對(duì)傭金收取、經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)、交房條件等方面的改進(jìn)，使房屋購(gòu)賣的可操作性更強(qiáng)，但仍然有一些條款需要細(xì)化。以下三類問題特別容易引發(fā)二手房“炎癥”：定金糾紛、共有房屋糾紛和期房轉(zhuǎn)讓糾紛。其中，50％以上的糾紛是由于定金問題產(chǎn)生的，30％左右是因共有房屋交易所產(chǎn)生的，剩下的則為期房不規(guī)范轉(zhuǎn)讓引發(fā)的。

定金埋下禍根

案例：李某在某中介公司看中了一套掛牌價(jià)為50萬(wàn)元的二手房。在簽訂正式的房屋購(gòu)賣合同之前，李某交給中介公司2萬(wàn)元作為定金。上家王某收到后抬高了價(jià)錢，希望以52萬(wàn)元出售。于是，李某表示放棄交易，并要求對(duì)方王某退還2萬(wàn)元。在收回2萬(wàn)元后，李某認(rèn)為王某違約在先，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，但遭到拒絕。王某認(rèn)為自己委托中介公司收取的是意向金，不應(yīng)雙倍返還。

分析：產(chǎn)生2萬(wàn)元糾紛的主要原因，是雙方混淆了定金與訂金的區(qū)別。定金具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)，在上家違約不賣房時(shí)下家有權(quán)要求上家雙倍返還；下家違約不購(gòu)房時(shí)上家有權(quán)拗掉定金。但訂金只屬預(yù)付款性質(zhì)，在雙方交易不成功時(shí)應(yīng)如數(shù)返還。

產(chǎn)生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面：一是文字表述問題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預(yù)付款等說(shuō)法。在缺乏明確約定的情況下，無(wú)論是訂金、意向金還是預(yù)付款，交易當(dāng)事人均不能要求雙倍返還或者拗掉；二是定金交付數(shù)額問題。比如合同中約定下家在簽約時(shí)付4萬(wàn)元定金，但實(shí)際只付了2萬(wàn)元。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭(zhēng)議。三是定金交付方式問題。定金只有實(shí)際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。中介公司收到下家定金后，往往會(huì)開具以下格式收據(jù)：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價(jià)格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為定金”。這種定金支付方式對(duì)下家極為不利：一則與上家并無(wú)直接簽署的協(xié)議；二則手中沒有上家出具的定金收條；三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí)；四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。

對(duì)策：可采取的補(bǔ)救措施是，在下家與中介公司簽訂的居間合同中，明確界定中介公司收取定金的性質(zhì)：是代收還是轉(zhuǎn)交？如果是代收，中介公司在收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家委托書。否則，就要明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任。比如，幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能完成轉(zhuǎn)交時(shí)承擔(dān)多少違約責(zé)任或賠償下家損失多少。作為中介公司也要學(xué)會(huì)保護(hù)自己，如上家委托代收，應(yīng)要求其出具代收委托書；如是轉(zhuǎn)交，在上家收到定金后，應(yīng)要求其出具收條。這樣一來(lái)，當(dāng)發(fā)生上家或者下家違約時(shí)，就不會(huì)卷入他們的定金糾紛中。

共有房屋惹紛爭(zhēng)

案例：張先生把父母的一套二手房賣給了吳某。在交易過程中，所有手續(xù)、簽字等都由張先生 。合同簽完后，張先生父母認(rèn)為成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，不同意出售；吳某認(rèn)為該交易應(yīng)該繼續(xù)。在這種情況下，吳某提出打官司。

分析：?jiǎn)渭儚姆缮现v，房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)的，出售時(shí)必須征得其他共有人的書面同意；如果未經(jīng)其他共有人書面同意，應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。司法實(shí)踐中，如果房屋已經(jīng)交付使用較長(zhǎng)一段時(shí)間或者已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，法院一般不會(huì)判令該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但如果房屋還未交付使用，也沒有辦理過戶手續(xù)，一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對(duì)，法院就有可能判定該交易無(wú)效。

從法律上來(lái)講，中介公司在上家要求掛牌出售房屋時(shí)，有審查該房屋權(quán)利狀況的義務(wù)，有如實(shí)告知下家該房屋權(quán)利狀況的責(zé)任。但是，中介公司往往由于法律專業(yè)知識(shí)的缺乏和受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，忽略甚至故意隱瞞這些細(xì)節(jié)問題，從而造成交易雙方糾紛的產(chǎn)生。

對(duì)策：共有房屋在出售前，全體共有人必須以簽字或者書面委托的形式表示同意。在交易過程中，下家一定要詳細(xì)查看房屋是否屬于共有房屋，特別是把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)。根據(jù)婚姻法規(guī)定，凡是夫妻婚后取得的財(cái)產(chǎn)均屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)。因此，即便該套房屋產(chǎn)權(quán)證上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易過程中，下家也應(yīng)當(dāng)要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明，確保房屋的交易安全。

期房轉(zhuǎn)讓不規(guī)范

案例：譚某從某開發(fā)商處購(gòu)得一套商品房。在預(yù)售合同登記備案、開發(fā)商交付之前，譚某將該套房屋轉(zhuǎn)賣給徐某。在辦理交易過程中，開發(fā)商不允許譚某將該套房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致譚某與徐某引發(fā)糾紛。

分析：取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓分為兩種。一種叫預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。這是典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓，依法應(yīng)征得開發(fā)商同意。在開發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，購(gòu)房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。另一種叫期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定，已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無(wú)相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無(wú)爭(zhēng)議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開發(fā)商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開發(fā)商收到頭付款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房者“已經(jīng)付清房款”。在2000 版商品房預(yù)售合同第十九條也明確，“已支付的房?jī)r(jià)款”包括購(gòu)房者直接支付的和通過貸款方式支付的房?jī)r(jià)款。但由于開發(fā)商在按揭貸款支付方式中對(duì)銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，實(shí)務(wù)操作中按揭貸款支付方式被認(rèn)定為未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商的書面同意。

對(duì)策：轉(zhuǎn)讓期權(quán)時(shí)，上家應(yīng)當(dāng)按照下家付款方式，通知或者征得開發(fā)商同意后再進(jìn)行交易。在此種交易方式下，上下家應(yīng)根據(jù)各自購(gòu)購(gòu)時(shí)的房?jī)r(jià)款分別繳付契稅?，F(xiàn)實(shí)交易中，上家為逃契稅而采取說(shuō)服開發(fā)商注銷原合同后再交易的不規(guī)范操作，其風(fēng)險(xiǎn)將由上家自己承擔(dān)。如果屬于期房預(yù)訂權(quán)的轉(zhuǎn)讓，預(yù)訂人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前征得開發(fā)商同意。如原本就是代親朋預(yù)訂的，為避免與開發(fā)商發(fā)生糾紛，預(yù)訂時(shí)代理人就應(yīng)寫明代某某預(yù)訂該套房屋。

合同細(xì)化再細(xì)化

示范合同也有盲區(qū)，細(xì)化合同是關(guān)鍵。購(gòu)賣雙方應(yīng)當(dāng)視各自的需要增加補(bǔ)充條款，細(xì)化雙方的權(quán)利與義務(wù)。

在二手房交易過程中，下家的義務(wù)是付款，上家的義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋。因此，下家在補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)將付款方式與上家履行義務(wù)捆綁，保證自己的權(quán)益。比如，約定合同簽訂后付房款的30％，交房后付房款的30％，產(chǎn)權(quán)過戶后付房款的30％，他項(xiàng)過戶（水、電、煤等）后再付房款的5％，較后的5％尾款在賣方將戶口遷移后再支付。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，下家還要同時(shí)明確上家的違約責(zé)任。如約定逾期交房時(shí)，上家須每日付總房?jī)r(jià)一定比例違約金。同樣，上家也要在付款上防止下家違約。

新版二手房購(gòu)賣合同中，部分條款仍然存在盲區(qū)。一旦出現(xiàn)糾紛，操作難度較大。比如，合同中規(guī)定，一旦上家在交房上出現(xiàn)逾期違約情況，超過一定期限，下家有權(quán)解除合同。但是，在實(shí)際操作過程中，由于房?jī)r(jià)不斷上漲，即使上家違約，下家也往往不愿意解除合同。在此情況下，如何追究上家的違約責(zé)任呢？為了督促上家履行義務(wù)，僅僅賦予下家解除合同的權(quán)利是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。只有通過合同約定，賦予下家解除合同選擇權(quán)和懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，才能真正維護(hù)下家的合法權(quán)益。

當(dāng)然，在目前誠(chéng)信機(jī)制缺乏、糾紛不斷的二手房交易過程中，委托專業(yè)律師保駕護(hù)航更為現(xiàn)實(shí)和必要。

摘自 房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

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