今年的二手房市場，可以用“怎一個火字了得”形容。其中的原因，除去今年新開樓盤太少外，大量的舊房拆遷也是導(dǎo)致其火爆的一個重要因素。而對于市民來說，市場火爆的較直接影響便是價格的上揚，需要用去消費者數(shù)年甚至數(shù)十年的積蓄。


如何限度地規(guī)避購購二手房過程中的風(fēng)險，對每一個消費者來說，都是不可忽視的。


中介風(fēng)險


中介風(fēng)險也許是消費者當(dāng)前較為擔(dān)心的問題。中房置換的負責(zé)人劉文璋告訴記者，目前青島存在著大大小小數(shù)百家中介公司，為了獲取限度的利益，許多中介公司通過不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋真實內(nèi)部結(jié)構(gòu)或質(zhì)量問題；不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；不如實介紹商品房面積的含義等種種手段欺騙百姓?；蛘咧薪楣靖鶕?jù)自身優(yōu)勢玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。另外，目前還存在中介商由于自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力問題，給購賣雙方帶來一些不必要的風(fēng)險和麻煩。


因此，在購置二手房時，需要通過中介公司購購的百姓，除去要親自察看房屋狀況、有關(guān)房屋的各種手續(xù)、商談房屋交易價格等條件外，選擇一些正規(guī)的、經(jīng)濟實力強并且有信譽的中介公司是必要的。


價格風(fēng)險


價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，因而差價不大；而購方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是購賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應(yīng)從幾個方面具體分析。


房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊?。環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨立封閉等也會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。


法律風(fēng)險


交易主體方面的風(fēng)險。即購賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，購受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。


交易房屋存在的風(fēng)險。用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。


交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。


交易合同方面的風(fēng)險。主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙。


產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。如果購購二手房是為了投資，那一定要購有產(chǎn)權(quán)的二手房，并且按照規(guī)定，購賣雙方繳納應(yīng)繳的稅費，進行產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，只有這樣，在交易行為完成后，房產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。


拆遷風(fēng)險


購購二手房時一定要注意房屋是否存在拆遷等問題?；ǘf元或三四十萬元購套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償能否與當(dāng)年的購房款持平，也是個未知數(shù)了。許多人認為，平房才會拆遷，不購平房就能避免這一問題了。其實不然，樓房也存在拆遷的可能性。


那么，如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內(nèi)會被拆遷的房子在各個區(qū)的房地產(chǎn)交易所（）都能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶；購房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷，購房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒有記錄，戶口也沒被凍結(jié)，那么就需購房者關(guān)注一下地區(qū)的整體規(guī)劃，有機會參觀一些規(guī)劃展覽。

來源：青島新聞網(wǎng)

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