編者前言：近日，在采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)在二手房交易中出現(xiàn)的相當(dāng)一部分問題與消費(fèi)者風(fēng)險防范意識較低有關(guān)。而產(chǎn)生這種情況的主要原因之一，就在于消費(fèi)者上市交易之前，沒有學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，掌握必要的交易知識。其結(jié)果，一是消費(fèi)者在二手房交易中處于被動地位，容易被不法中介或動機(jī)不純的交易者所蒙騙；二是明明是受害者，卻因違規(guī)操作，失去了原本屬于自己的權(quán)益。要知道，房管部門只是行政管理部門，只有行政處罰權(quán)，一旦問題擴(kuò)大，就只有通過法律手段解決。而法律是不保護(hù)違規(guī)操作的。

除此之外，部分消費(fèi)者不懂交易規(guī)則，隨意性強(qiáng)，一旦產(chǎn)生糾紛，便單方面地推卸責(zé)任，指責(zé)中介或交易方違約，這也給二手房市場的管理帶來了混亂。

為此我們開設(shè)了“交易課堂”這個欄目，以便讓消費(fèi)者在進(jìn)入二手房市場時，有更好的知識儲備，保護(hù)好自己的利益，我們將通過一些具體案例來宣傳二手房相關(guān)知識。

期望讀者來信講述自己在二手房市場的經(jīng)歷與遭遇，讓我們共同建立一個公平合理、透明有序的二手房市場。

所有的二手房都可以上市交易嗎？公房購下來可以馬上上市出售嗎？真的有“恒久的使用權(quán)”嗎？

實例一：一位購房者看中了一套四方區(qū)的二手房，通過中介與房主談好價格，并付出一萬元的訂金。但房主的房子是公有住房，還沒有購下來。在房主辦理購房的同時，便要求消費(fèi)者將剩余房款付清。中介也要求付清傭金。

實例二：有位消費(fèi)者想購一處閣樓，資金不足，這時他看到某房屋中介打出用兩萬元購閣樓“恒久的使用權(quán)”的廣告，令他十分動心。他擔(dān)心：沒有產(chǎn)權(quán)證的房子未來能不能出租、出售？房主會不會在幾年后收回房子，他是否真能恒久居??？

分析：二手房購賣的前提是產(chǎn)權(quán)有明晰的歸屬。這對購賣雙方都是至關(guān)重要的。

《青島市城市房屋交易管理辦法》規(guī)定：“無合法房屋所有權(quán)證明與土地使用權(quán)證明的；房屋所有權(quán)或使用權(quán)及相關(guān)土地使用權(quán)有糾紛的；房屋所有權(quán)證及相關(guān)土地使用權(quán)證與現(xiàn)狀不符的，不得進(jìn)行交易”。

在個例子中，涉及到公有住房的上市交易問題。并不是所有的公有住房購下來就可以立刻上市交易的。

根據(jù)《青島市已購、可購公有住房上市交易試行意見》中的規(guī)定：以房改標(biāo)準(zhǔn)價購購公房后住滿5年后可以依法進(jìn)入市場交易。其收益依法繳納各項稅費(fèi)后與購房時的標(biāo)準(zhǔn)價（不扣除購房時的各種折扣）之差，即增值部分，由原公房購賣雙方按產(chǎn)權(quán)比例分成。但已按超標(biāo)價購購的超標(biāo)部分增值，在依法繳納各項稅費(fèi)后全部歸原購房居民所有。

以房改標(biāo)準(zhǔn)價購購公房后未住滿5年，但已通過補(bǔ)交差價等形式過渡為房改成本價的也可以依法進(jìn)入市場交易。

而有下列五種情況之一的已購、可購公有住房都不允許上市：（一）機(jī)關(guān)辦公區(qū)內(nèi)和學(xué)校教 內(nèi)的公房。（二）已列入規(guī)劃改造范圍且戶籍已被凍結(jié)的。（三）改變使用性質(zhì)的。（四）住房上市后會造成原使用人住房困難的（低于本市人均居住面積現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)）。（五）法律、法規(guī)、規(guī)章限制交易和市政府認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)交易的。

因此，在個實例中，無論賣方還是購方都必須頭先明確這處公有住房是以什么形式購購的，是否在不允許上市的范圍之內(nèi)。

對賣方而言，如果以房改標(biāo)準(zhǔn)價購購的，那就要注意是否已住滿5年，個人究竟能有多少收益。

而對購方來說，則要小心，不要付出所有費(fèi)用后，卻發(fā)現(xiàn)較終購不到房子，不但耽誤了時間，還可能產(chǎn)生糾紛。

在個實例中，這位消費(fèi)者頭先不可能出售、出租此閣樓，因為他沒有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明。

其次，所謂的“恒久使用權(quán)”是沒有保證的。他必須和房屋所有人通過合同的形式來確定使用期限。而當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生變更時，這種使用權(quán)關(guān)系也要重新確立。





補(bǔ)充
二手房交易中還必須注意以下情況：
一、房屋已列入規(guī)劃改造范圍且規(guī)劃管理部門已核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，依法限制該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，都屬于不得進(jìn)行交易的房產(chǎn)。
二、購賣時必須有房屋共有人同意出賣的書面證明。
三、對于有租賃關(guān)系的房屋，賣房者要提前三個月通知承租人。而購房者也要特別注意：如果原租賃合同尚未中止，新的房屋所有人是要繼續(xù)履行合同的。



摘自青島新聞網(wǎng)

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