無論是香港還是內(nèi)地，房地產(chǎn)信托基金(REITs)都是剛剛起步，占外資投資額的很小一部分

　　REITs在內(nèi)地發(fā)行只是早晚的問題，因為不僅有政府的重視，也符合市場的需求

　　香港REITs的上市，對內(nèi)地市場顯然產(chǎn)生了影響。因為一般而言，海外機構(gòu)對于投資在亞洲的基金有固定的數(shù)量份額，當香港占去更多的比例后，內(nèi)地所能分享到的就只能是更少了的一塊了。

　　但陳基強也指出：“無論是香港市場還是內(nèi)地市場，房地產(chǎn)信托基金都是剛剛起步，占外資投資額的很小一部分?！?

　　據(jù)葉建成介紹，國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計劃是有200份合同限制的非標準化金融產(chǎn)品，不能在證券交易所上市流通，大多針對某個具體的房地產(chǎn)項目，資產(chǎn)單一，風險較為集中。由于有200份的限制，加上融資規(guī)模往往較大，單份合同金額很多都在30萬、40萬元以上，因此目前面對的還都是高端客戶。

　　資料顯示，2003年9月，房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行額才30億元；到了2003年底，猛增至60億元；此后直至2004年底，房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行額達到了111.74億元。

　　而此前，從2002年7月到2003年6月，在銀監(jiān)會121號文件出臺之前的一年中，信托公司僅發(fā)放房地產(chǎn)類信托20個，不足全部信托總數(shù)的25%。而年初時戴德梁行預計今年的信托發(fā)行額會達到200億元。

　　銀監(jiān)會拔高房地產(chǎn)信托門檻

　　近日，銀監(jiān)會《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(212號文件)相繼下發(fā)到各地信托公司，該文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件全部具備才能融資。

　　據(jù)分析，這一規(guī)定的嚴格程度甚至超過了銀行。212號文件指出，上半年信托公司房地產(chǎn)業(yè)務有部分項目已顯露較大風險。截至5月末，已經(jīng)有部分信托項目到期未能按時清算，其中房地產(chǎn)業(yè)務占61%。

　　212號文件是為了防范金融風險，然而有業(yè)內(nèi)人士預測，212號文件出臺后，那些將房地產(chǎn)信托作為主要業(yè)務的信托公司將面臨更大的困難。

　　但也有人指出，212號文件是一把“雙刃劍”，短期看會收緊房地產(chǎn)信托的業(yè)務空間，長期看則有利于促進房地產(chǎn)信托的金融創(chuàng)新。據(jù)分析，銀監(jiān)會之所以出臺這項政策，是因為2005年5月底，銀監(jiān)會再次布置全國范圍內(nèi)的對信托行業(yè)的交叉檢查，這次嚴查的就是信托公司關(guān)聯(lián)交易和挪用信托財產(chǎn)。

　　而此次檢查使得少數(shù)信托項目的風險開始暴露，部分未到期的信托計劃存在清償風險。比如，2005年1月至8月，僅公開發(fā)行的集合類信托計劃，就有70億元投向房地產(chǎn)市場，而當中更嚴重的是，已經(jīng)出現(xiàn)部分信托項目到期未能按時清算，其中房地產(chǎn)類業(yè)務占比達到61%。

　　此外，此次檢查中還發(fā)現(xiàn)，部分地方通過開展財產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式變相違規(guī)籌集資金。銀監(jiān)會擔心房地產(chǎn)行業(yè)的風險通過該模式向社會擴散。

　　在此前出臺的121號文中，“四證齊全且自有資金必須達到30%”的規(guī)定已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)感到了資金之困，而此次銀監(jiān)會212號文件又把房地產(chǎn)企業(yè)的信托通道收窄：自有資金比銀行貸款還要高5%，還增加了開發(fā)企業(yè)二級以上資質(zhì)的限制。

　　內(nèi)地離REITs還有多遠

　　內(nèi)地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在75%左右。如此高的負債率一旦出現(xiàn)市場風險，將給債務人帶來巨大損失。

　　吳曉靈指出，目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風險集中在銀行身上?！胺康禺a(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開發(fā)商的融資問題，應該建立權(quán)益型的基金，而不應該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔風險的同時享受回報?！彼J為，用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。

　　面對不斷積聚的房地產(chǎn)金融風險，REITs融資無疑是解決辦法之一，那么國內(nèi)地產(chǎn)市場離REITs還有多遠呢？

　　投行麥格理董事總經(jīng)理白禮智在接受本報記者采訪時預測，中國REITs要進一步發(fā)展，還需要5年的過程。然而，在明年上半年就會出現(xiàn)一些在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司?！胞湼窭碚谶\作一些相關(guān)業(yè)務?！卑锥Y智透露。

　　陳基強認為，國內(nèi)要推出真正意義上的REITs，難度還是比較大的?！皣鴥?nèi)現(xiàn)有的信托主要是用于過橋籌款，212文件以后無疑難度增加了，因此在未來9個月內(nèi)，我國還一直會保持基金短缺的狀態(tài)?！?

　　那么，內(nèi)地REITs缺的到底是什么？葉建成認為，目前中國尚無REITs的法律制度，現(xiàn)有的集資投資模式如信托計劃模式、封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式和上市房地產(chǎn)公司模式都有各自的局限，如《信托法》中對信托合同的200份限制，信托計劃的公募限制，產(chǎn)業(yè)投資基金類的法律制度不完善，上市房地產(chǎn)公司的對外投資不得超過公司凈資產(chǎn)的50%等等。

　　“亞洲做REITs相對成功的新加坡當局一直積極鼓勵外國公司將境外的房地產(chǎn)透過新加坡REITs的架構(gòu)在新加坡上市，為此提供了一系列鼓勵外國投資者的措施和降低成立成本及稅務優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：免除個人投資者于新加坡RE鄄ITs分紅的所得稅；免除新加坡RE鄄ITs物業(yè)出售的印花稅；對外國非個人投資機構(gòu)的稅率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITs在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵下，REITs才能吸引更多的投資者。”葉建成分析。

　　陳基強認為，目前國內(nèi)的現(xiàn)狀恰好與新加坡相反，對于營業(yè)稅、租賃稅等的征收，表現(xiàn)出政府不鼓勵長期持有基金的態(tài)度。

　　而在軟件方面，葉建成也對國內(nèi)的現(xiàn)狀抱有憂慮：“開發(fā)商的資產(chǎn)管理意識還明顯不足，國內(nèi)現(xiàn)有的基金公司也不夠成熟?！?

　　雖然如此，陳基強還是堅持：REITs在內(nèi)地發(fā)行只是早晚的問題。因為這不僅有政府的重視，也符合了市場的需求。正如凱德置地公關(guān)部主任林曉瓊對記者所表示的，“如果國內(nèi)會出現(xiàn)REITs這樣的房地產(chǎn)基金，我們會非常感興趣的”。而眾所周知，凱德置地正是在新加坡成功發(fā)行了較早兩只上市基金，成為領(lǐng)匯排他性戰(zhàn)略伙伴且在國內(nèi)也發(fā)行過兩只私募基金的企業(yè)。鄧旭

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！