編者按：現(xiàn)行土地制度在經(jīng)歷數(shù)年的實踐后，正面臨諸多現(xiàn)實問題：招拍掛制度引發(fā)的助推房價之指責(zé)；集體土地與國有土地不同權(quán)、不同價，低補償引發(fā)的失地農(nóng)民如何維系生活的問題；以及土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的問題

尤其是土地出讓制度以及農(nóng)地征用、補償?shù)膯栴}，已經(jīng)到了不得不著手解決的時候。從目前的情況看，各地確實也在進行一些改革的嘗試，甚至國土資源部都已明確了今年將改革土地招拍掛制度。也許，現(xiàn)有的改革都無法涉及我國土地深層次的根本問題這其中包括房產(chǎn)稅未來如果向物業(yè)稅轉(zhuǎn)換，土地的性質(zhì)將成為至關(guān)重要的因素但也必須承認(rèn)，這些變革仍是值得鼓勵的。

在此前提下，我們也希望提醒有關(guān)方面，招拍掛制度雖然有推高房價之嫌疑，但在現(xiàn)行制度中，不失為一種被認(rèn)為較公平的出讓制度。因此，未來的改革方向，必須回答的一個問題就是：到底是公平重要，還是控制地價更重要？

對于成都地票的改革思路，國有土地與集體土地同地、同權(quán)、同價的目標(biāo)雖無爭議，但將農(nóng)村土地的整理完全交給社會資本的方式是否有當(dāng)甩手掌柜的嫌疑？以及如何保證一些所謂的社會資本介入后農(nóng)民的基本權(quán)益？這些都應(yīng)該想在前面。

2011年上海土地交易市場頭拍在上周平淡落幕，但預(yù)申請須知中出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值這一未有的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。

土地期滿后何去何從？

記者發(fā)現(xiàn)，出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值這一規(guī)定較早出現(xiàn)在上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告滬預(yù)申請告字(2010)第02號(下稱2號預(yù)申請公告)，即去年9月。

在上海2010年2號預(yù)申請公告中，多數(shù)地塊的預(yù)申請須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為出讓人無償收回如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定，在歷來的土地出讓交易中均屬頭次。

這個規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個辦法收回，誰還敢購房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西??？中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄如是說。

上海中原研究咨詢部認(rèn)為，此次出讓方提出土地期滿收回的表述，很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是，土地期滿收回的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度。這一問題在業(yè)內(nèi)爭議已久，從當(dāng)前批租制度衍生出的土地財政和高房價結(jié)局來看，如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式，很可能導(dǎo)致今天的很多問題在未來重演。

事實上，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對這一規(guī)定存有爭議。

一位港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規(guī)定沒有太大意義。

港資開發(fā)商的理由是：這個是政府與開發(fā)商的合同，開發(fā)商較后將房源賣給了小業(yè)主，小業(yè)主卻對此完全不知情，如何執(zhí)行？真要起到作用，應(yīng)該寫在售房合同里還差不多。

付琦的理由和上述類似，但他進一步指出，對于出讓方新增的土地期滿收回這一游戲規(guī)則，可能還將和國家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統(tǒng)征求意見，較受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期替換了原先表述的無償自動續(xù)期。

顯而易見，雖然法律沒有規(guī)定住宅用地到期的結(jié)果是有償還是無償，但前提都明確是自動續(xù)期，而不是收回。

物業(yè)稅或是較終出路

從制度探討到與法規(guī)的博弈，土地使用權(quán)到期后何去何從這一問題的復(fù)雜性已可窺一斑。

實際上，自1987年深圳塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年里，國家的土地管理制度已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來那么多年里，土地管理制度還會發(fā)生什么樣的變化。付琦指出，1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓較高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。而土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家頭次出讓該地塊的時間。也就是說，就算較早1987年出讓的住宅地塊，按70年年限計算，距離土地使用權(quán)到期也還有40多年。如此看來，上海2010年2號預(yù)申請公告中出現(xiàn)的土地期滿收回規(guī)定，在幾十年后能否被有效執(zhí)行，還有待觀察。

不過，值得回味的是，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費用的。

《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。而《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》則以按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期替換了無償自動續(xù)期。

上海中原研究咨詢部補充表示，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》對土地使用權(quán)到期后處理的修改，當(dāng)時多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一文字變化為物業(yè)稅預(yù)留了操作空間。

付琦亦認(rèn)為，目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物，房產(chǎn)稅、土地出讓金、營業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收，可能都會改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。他認(rèn)為，較終實現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。也有可能，土地使用權(quán)到期后，就開征物業(yè)稅，如此更符合有償續(xù)期的說法。付琦表示，從出讓方角度來說，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復(fù)一年的增值部分，物業(yè)稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。

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