2010年，北京土地市場(chǎng)受到了的關(guān)注，從地王屢現(xiàn)、土地清查到年底集中放量，土地創(chuàng)造的新事件委實(shí)奪人眼球，同時(shí)也是直接反應(yīng)到開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的心態(tài)、甚至關(guān)系到當(dāng)前區(qū)域房?jī)r(jià)定制。因此2011年土地市場(chǎng)還將上演哪些大事記。同時(shí)又會(huì)帶來(lái)哪些新的影響。

鏈家地產(chǎn)特根據(jù)今年北京土地市場(chǎng)的情況總結(jié)出了2011年土地市場(chǎng)以下七大懸念：

懸念一、朝陽(yáng)CBD剩余6地塊是否會(huì)再掀地王風(fēng)暴？

12月22日，朝陽(yáng)CBD頭批6地塊成交結(jié)果全部確定，中信63億奪得Z15地塊刷新北京總價(jià)地王記錄，此6地塊總成交價(jià)格為222.57億，平均折合樓面價(jià)約為19524元/平方米。詳細(xì)成交信息請(qǐng)看下表：

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，雖然地王記錄被刷新，但頭批入市的6地塊成交單價(jià)與周邊平均3.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的商業(yè)地產(chǎn)相比，可謂是比較平民。這也使得剩余的六CBD地塊價(jià)格更難估計(jì)。

頭先、CBD成交價(jià)格有了先例，不同競(jìng)標(biāo)個(gè)體的競(jìng)標(biāo)心態(tài)并不一致。信心較足的一方可能因?yàn)橛械锥粫?huì)刻意過(guò)高出價(jià)，信心不足的一方則很可能因?yàn)榇溯唭r(jià)格偏低而竭力出價(jià)，謀得優(yōu)勢(shì)。

其次、明年可能迎來(lái)三輪調(diào)控，而三輪調(diào)控又很可能是針對(duì)土地市場(chǎng)。溢價(jià)率50%以上或者價(jià)格過(guò)高都需上報(bào)，今年確定入市計(jì)劃的朝陽(yáng)CBD是否會(huì)被納入上報(bào)范圍，如果上報(bào)，北京政府又將如何處理高價(jià)地都不確定。

較后，至明年，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否好轉(zhuǎn)，競(jìng)標(biāo)個(gè)體是否有足夠的資金競(jìng)標(biāo)，也將影響到后六塊CBD土地的價(jià)格。

因此，明年CBD剩余六地塊入市情況將如何，能否再掀地王風(fēng)暴成為懸念。

懸念二、土地出讓方式會(huì)否真正轉(zhuǎn)型？

2010年11月初，各大媒體相繼報(bào)道北京土地市場(chǎng)新出現(xiàn)的限地價(jià)，競(jìng)政策性租賃面積的出讓方式，此新方式受到了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。而在隨后，頭塊采取此出讓方式的房山長(zhǎng)溝鎮(zhèn)地塊卻因無(wú)人報(bào)價(jià)慘遭流標(biāo)，直至11月18日，順義張鎮(zhèn)地塊順利成交才帶來(lái)新方法試水的頭次成功。

當(dāng)今，市場(chǎng)對(duì)于限地價(jià)方式能否走出尷尬境地并且被大范圍試用產(chǎn)生了不同的態(tài)度，總體上分為悲觀與樂(lè)觀兩派：

悲觀派：限地價(jià)違背市場(chǎng)規(guī)律，很難全面推廣

市場(chǎng)上對(duì)于限地價(jià)的出讓方式持悲觀態(tài)度的人群認(rèn)為，當(dāng)今土地市場(chǎng)交易、監(jiān)管、信息公開(kāi)等細(xì)節(jié)機(jī)制尚不健全，此時(shí)如若再大范圍試用限地價(jià)等新的出讓方式，無(wú)疑會(huì)對(duì)促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)更大的難度。并且，對(duì)于地理位置一般的居住用地來(lái)講，限地價(jià)，競(jìng)政策性租賃面積的方式無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步削弱其資質(zhì)，造成成交困難，這并不利于增加北京整體土地供應(yīng)，平抑低價(jià)的目的。

樂(lè)觀派：限地價(jià)是平抑土地價(jià)格較直接的武器

與悲觀派相反，持樂(lè)觀態(tài)度的人群認(rèn)為，限地價(jià)的方式無(wú)疑是調(diào)控地價(jià)較直接的方式，而且效果也能在短期內(nèi)明顯展示出來(lái)。如果全面使用，土地價(jià)格和土地調(diào)控都將十分透明，用政策引導(dǎo)價(jià)格步入正軌，十分合理也十分及時(shí)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，差異化擴(kuò)大新方式，可以效用化。今年北京在推出限地價(jià)方式之前，也曾推出限房?jī)r(jià)的方式，即出讓土地時(shí)直接確定未來(lái)此地塊出售商品房的價(jià)格。這種方法在后來(lái)銷聲匿跡，有很大的原因就是此種方法本身存在嚴(yán)重的缺陷，即以當(dāng)今的情況去限制未來(lái)的市場(chǎng)。而限地價(jià)與之相比，并不存在明顯的缺陷和不合理的地方。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，方法是好方法，關(guān)鍵在于如何去用。當(dāng)今土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格過(guò)高，直接混亂了市場(chǎng)上購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期，造成恐慌情緒，而對(duì)于土地市場(chǎng)本身，價(jià)格非正常上漲也不合理，因而可以看出，土地市場(chǎng)癥結(jié)的關(guān)鍵在于調(diào)控優(yōu)質(zhì)地塊。因此，未來(lái)限地價(jià)新方式有擴(kuò)大使用的基本條件，并且如果差異化地將此方式使用在可能出現(xiàn)高價(jià)地的情況，則能夠很好的達(dá)到調(diào)控效果。

但是，12月國(guó)土資源局發(fā)布通知要遏制部分城市土地價(jià)格過(guò)快上漲之后，北京，或者各城市究竟會(huì)在明年采取哪種方法調(diào)控土地市場(chǎng)，期間是否會(huì)繼續(xù)推出新的出讓方式，是否會(huì)成功實(shí)現(xiàn)土地出讓方式轉(zhuǎn)型成為我們2011年較為期待的懸疑。

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2010年，北京土地市場(chǎng)受到了的關(guān)注，從地王屢現(xiàn)、土地清查到年底集中放量，土地創(chuàng)造的新事件委實(shí)奪人眼球，同時(shí)也是直接反應(yīng)到開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的心態(tài)、甚至關(guān)系到當(dāng)前區(qū)域房?jī)r(jià)定制。因此2011年土地市場(chǎng)還將上演哪些大事記。同時(shí)又會(huì)帶來(lái)哪些新的影響。

鏈家地產(chǎn)特根據(jù)今年北京土地市場(chǎng)的情況總結(jié)出了2011年土地市場(chǎng)以下七大懸念：

懸念一、朝陽(yáng)CBD剩余6地塊是否會(huì)再掀地王風(fēng)暴？

12月22日，朝陽(yáng)CBD頭批6地塊成交結(jié)果全部確定，中信63億奪得Z15地塊刷新北京總價(jià)地王記錄，此6地塊總成交價(jià)格為222.57億，平均折合樓面價(jià)約為19524元/平方米。詳細(xì)成交信息請(qǐng)看下表：

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，雖然地王記錄被刷新，但頭批入市的6地塊成交單價(jià)與周邊平均3.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的商業(yè)地產(chǎn)相比，可謂是比較平民。這也使得剩余的六CBD地塊價(jià)格更難估計(jì)。

頭先、CBD成交價(jià)格有了先例，不同競(jìng)標(biāo)個(gè)體的競(jìng)標(biāo)心態(tài)并不一致。信心較足的一方可能因?yàn)橛械锥粫?huì)刻意過(guò)高出價(jià)，信心不足的一方則很可能因?yàn)榇溯唭r(jià)格偏低而竭力出價(jià)，謀得優(yōu)勢(shì)。

其次、明年可能迎來(lái)三輪調(diào)控，而三輪調(diào)控又很可能是針對(duì)土地市場(chǎng)。溢價(jià)率50%以上或者價(jià)格過(guò)高都需上報(bào)，今年確定入市計(jì)劃的朝陽(yáng)CBD是否會(huì)被納入上報(bào)范圍，如果上報(bào)，北京政府又將如何處理高價(jià)地都不確定。

較后，至明年，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否好轉(zhuǎn)，競(jìng)標(biāo)個(gè)體是否有足夠的資金競(jìng)標(biāo)，也將影響到后六塊CBD土地的價(jià)格。

因此，明年CBD剩余六地塊入市情況將如何，能否再掀地王風(fēng)暴成為懸念。

懸念二、土地出讓方式會(huì)否真正轉(zhuǎn)型？

2010年11月初，各大媒體相繼報(bào)道北京土地市場(chǎng)新出現(xiàn)的限地價(jià)，競(jìng)政策性租賃面積的出讓方式，此新方式受到了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。而在隨后，頭塊采取此出讓方式的房山長(zhǎng)溝鎮(zhèn)地塊卻因無(wú)人報(bào)價(jià)慘遭流標(biāo)，直至11月18日，順義張鎮(zhèn)地塊順利成交才帶來(lái)新方法試水的頭次成功。

當(dāng)今，市場(chǎng)對(duì)于限地價(jià)方式能否走出尷尬境地并且被大范圍試用產(chǎn)生了不同的態(tài)度，總體上分為悲觀與樂(lè)觀兩派：

悲觀派：限地價(jià)違背市場(chǎng)規(guī)律，很難全面推廣

市場(chǎng)上對(duì)于限地價(jià)的出讓方式持悲觀態(tài)度的人群認(rèn)為，當(dāng)今土地市場(chǎng)交易、監(jiān)管、信息公開(kāi)等細(xì)節(jié)機(jī)制尚不健全，此時(shí)如若再大范圍試用限地價(jià)等新的出讓方式，無(wú)疑會(huì)對(duì)促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)更大的難度。并且，對(duì)于地理位置一般的居住用地來(lái)講，限地價(jià)，競(jìng)政策性租賃面積的方式無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步削弱其資質(zhì)，造成成交困難，這并不利于增加北京整體土地供應(yīng)，平抑低價(jià)的目的。

樂(lè)觀派：限地價(jià)是平抑土地價(jià)格較直接的武器

與悲觀派相反，持樂(lè)觀態(tài)度的人群認(rèn)為，限地價(jià)的方式無(wú)疑是調(diào)控地價(jià)較直接的方式，而且效果也能在短期內(nèi)明顯展示出來(lái)。如果全面使用，土地價(jià)格和土地調(diào)控都將十分透明，用政策引導(dǎo)價(jià)格步入正軌，十分合理也十分及時(shí)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，差異化擴(kuò)大新方式，可以效用化。今年北京在推出限地價(jià)方式之前，也曾推出限房?jī)r(jià)的方式，即出讓土地時(shí)直接確定未來(lái)此地塊出售商品房的價(jià)格。這種方法在后來(lái)銷聲匿跡，有很大的原因就是此種方法本身存在嚴(yán)重的缺陷，即以當(dāng)今的情況去限制未來(lái)的市場(chǎng)。而限地價(jià)與之相比，并不存在明顯的缺陷和不合理的地方。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，方法是好方法，關(guān)鍵在于如何去用。當(dāng)今土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格過(guò)高，直接混亂了市場(chǎng)上購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期，造成恐慌情緒，而對(duì)于土地市場(chǎng)本身，價(jià)格非正常上漲也不合理，因而可以看出，土地市場(chǎng)癥結(jié)的關(guān)鍵在于調(diào)控優(yōu)質(zhì)地塊。因此，未來(lái)限地價(jià)新方式有擴(kuò)大使用的基本條件，并且如果差異化地將此方式使用在可能出現(xiàn)高價(jià)地的情況，則能夠很好的達(dá)到調(diào)控效果。

但是，12月國(guó)土資源局發(fā)布通知要遏制部分城市土地價(jià)格過(guò)快上漲之后，北京，或者各城市究竟會(huì)在明年采取哪種方法調(diào)控土地市場(chǎng)，期間是否會(huì)繼續(xù)推出新的出讓方式，是否會(huì)成功實(shí)現(xiàn)土地出讓方式轉(zhuǎn)型成為我們2011年較為期待的懸疑。

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特價(jià)房源時(shí)時(shí)報(bào)：一網(wǎng)打盡京城底價(jià)二手房

5條**線開(kāi)通 ！沿線較具潛力房搶先看

央行再次加息房?jī)r(jià)猛降189萬(wàn) 北京二手房成交仍火爆

懸念三、商業(yè)性用地能否迎來(lái)高潮？

2010年調(diào)控年，住宅市場(chǎng)受到調(diào)控，投資性需求被極大限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)充盈的投資資金在尋求新的投資渠道時(shí)，漸漸把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的成交狀況逐漸升溫。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，商業(yè)地產(chǎn)自8月起就一直保持較好的成交態(tài)勢(shì)，成交量一直保持遞增趨勢(shì)。詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)成交的火爆現(xiàn)象，市場(chǎng)中的看法并不一致。

一部分人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)在2010年后半年成交火爆恐怕不會(huì)持續(xù)太久，當(dāng)今通貨膨脹預(yù)期明顯，貨幣政策不斷趨緊，從而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸額度也將減少，對(duì)于銀行來(lái)講，普通住宅信貸收益要明顯好于商業(yè)地產(chǎn)信貸，如果貸款額度發(fā)生缺口，銀行很可能更傾向于向普通住宅放貸，從而影響商業(yè)地產(chǎn)成交。相應(yīng)的商業(yè)金融用地，也將受到影響，價(jià)格很難上揚(yáng)。

另一部分人認(rèn)為，商業(yè)金融用地即將在2010年迎來(lái)高潮。這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在調(diào)控時(shí)期顯示出了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成交恢復(fù)較快，抗調(diào)控能力較強(qiáng)，投資風(fēng)險(xiǎn)小。這吸引了很多原打算投資住宅市場(chǎng)的資金注意力，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)金融用地的興趣大大增加。再加上朝陽(yáng)CBD12商業(yè)金融用地入市，更是加大了商業(yè)地塊的聲勢(shì)，發(fā)展前景可謂十分光明。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)雖然在今年下半年成交穩(wěn)步回升，但是其整體水平仍低于09年，

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